3月28日，上海完成2022年首笔100亿元土地出让。根据上海土地市场发布的公告，由上海南坛城建发展有限公司(简称“上海南坛城建”)和上海滨河城建发展有限公司(简称“上海滨河城建”)组成的联合体，以底价约135.04亿元(下同)竞得黄浦区一宗商业地块。
根据官网上海土地交易中心披露的地块信息，该地块位于董家渡，毗邻绿外滩中心。中智研究院数据显示，该地块起拍价为上海历史第八贵地块，也是董家渡区域最后一个“巨无霸”组团商业地块。
七宝资讯显示，上海南坛城建的大股东为上海市黄浦区国资委下属的上海外滩投资发展(集团)有限公司，其通过子公司上海外滩城市更新建设有限公司持有上海南坛城建31%的股权；上海滨河城建由上海房地产(集团)有限公司(简称“上海地产”)和上海SASAC旗下的上海外滩投资发展(集团)有限公司各持股50%。
承担多项职能事务。
资料显示，该地块占地约6.68万平方米，用途为商业用地和写字楼，起始价135.04亿元。上海滩建设和上海房地产财团收购该地块，与该地块的准入门槛有关。出让文件中提到，企业承担的功能事项很多：地块内有6处文物保护点和一般历史建筑。文物保护单位应当按照有关规定和程序进行保护和更新。一般历史建筑保护更新建筑面积不低于9800平方米。具体保护更新方式以建设项目规划管理阶段批准的方案为准。受保护/保留的建筑面积包括在容积率内。
相关人士表示，该地块的条件导致规划设计耗费大量成本和时间，让有城建经验的房企操作起来更安全。
此外，出让文件显示，受让方应当履行地质灾害防治和地质资料收集、交付义务，按照《地质灾害防治条例》、《地质资料管理条例》、《上海市地面沉降防治管理条例》、《上海市地质资料管理办法》承担建设项目地质灾害防治和岩土工程勘察报告的收集、交付义务，保护陆域范围内布设的地面沉降监测防治设施和浅层地热能监测设施。
更重要的是，该地块引进的办公业态要符合黄埔的功能定位和产业规划定位，重点引进持牌金融机构(三家及以上)，并在签订土地出让合同后三个月内与引进的持牌金融机构(三家及以上)签订协议。协议必须明确引入持牌金融机构在项目开工后一年内入驻黄浦区，并在综合验收后一年内入驻该地块。
上海中原市场分析师陆文熙指出，转让文件中有很多功能性事项要由上海南坛建设和上海房地产联合体承担。在金融承载功能上，上海临港新区对金融机构和金融业务的大力支持，类似于董家渡的商业“巨无霸”。为吸引更多金融机构落户，临港新区于2020年5月出台《上海市地质灾害危险性评估管理规定》，给予相关税收优惠。就董家渡这种商业项目用地而言，如果给入驻企业税收优惠，对开发商后续运营来说是一种隐形的费用增加，国企会有这种诉求。
这说明，从项目开始设计到开发完成后的运营，开发商都是重
董家渡最后几百亿地块备受市场关注，因为其板块是城市更新探索的样本。2002年，董家渡宣布重新开发，吸引了众多开发商前来投资，寻求发展。可惜进入董家渡后，很多企业因为接连出现资金问题，不得不选择退出，比如浙江华哲、泛海、中民投、安信信托、融创。
2002年，广材集团旗下的泛海建设集团有限公司(000046。SZ，简称“泛海”)，经黄浦区政府同意，获得董家渡10号、12号、14号三个核心区。但当时泛海需要承担被收购土地的拆迁工作。由于拆迁进度缓慢，泛海于2015年完成10号地块拆迁，同年11月推出住宅项目泛海国际社区。
2019年，因泛海资金问题，泛海国际社区剩余项目即12、14号地块以125.53亿元的交易对价出售给融创。
2022年2月28日，据相关媒体报道，融创中国(01918.HK)正与中国信达洽谈出售位于上海和北京的两个综合体项目。其中，上海项目为前述2019年从泛海控股取得的董家渡12号、14号地块。
时隔20多年，泛海收购的三块地块仍未完全开发，显示出董家渡板块在转型开发过程中艰难的一面。
当时，除了泛海，还有两家企业也参与了董家渡居住区的旧城改造，分别是华润(集团)有限公司(简称“华润”)和浙江华浙集团(简称“华浙”)。华润2005年推出上海滩花园项目，2009年推出外滩九里项目。
中国和浙江的发展也是一波三折。2005年，由于母公司浙江国鑫控股重组，影响了华哲在董家渡的发展进程，于是东海置业有限公司和绿城中国控股有限公司(03900。HK，简称“绿城”)引入项目公司，其中绿城作为大股东持股51%。
董最引人注目的是中国民生投资有限公司(简称“中民投”)持有的项目。2014年11月，中民投与上海外滩投资发展(集团)有限公司、上海杜佳置业有限公司投资248。
5亿元拿下董家渡13、15地块，该地块以248.5亿成为当年上海的总价地王。2017年，中民投因流动性危机，将持有的上述地块36%、旗下上海佳渡置业持有的9%（合计45%股权）转让给安信信托。2019年2月，中民投资金链再度断裂，向绿地集团（600606.SH）出售了董家渡项目剩余的50%股权及相应债权，交易对价121亿元。
伴随资本浮沉，董家渡探索城市更新的成效也逐渐呈现：已建成的高端楼盘、商办项目簇拥有着超过百年历史的天主堂和商船会馆，置身其中的人能感受到现代建筑的时尚与历史的余温。
此次百亿级土地的成交，再次让董家渡板块成为焦点。2021年8月25日，《上海市城市更新条例》（简称“《条例》”）在上海市十五届人大常委会三十四次会议上表决通过，于9月1日开始正式施行。《条例》明确指出上海城市更新要坚持“留改拆”并举、以保留保护为主。城市更新工作重点也不再是浅层次的建筑物更新迭代、由房地产主导的增量建设，更包含着全人群多元需求，兼顾居住条件改善、历史风貌保护、城市功能提升和产业转型升级等复合性功能。《条例》提出，鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新，满足城市更新融资需求。同时，支持符合条件的企业在多层次资本市场开展融资活动，发挥金融对城市更新的促进作用。
董家渡这幅商办项目地块的打造思路与《条例》提及的多个城市更新重点工作不谋而合。卢文曦指出，作为一个超百亿的长线运营项目，现在所有的商业项目都是讲究全生命周期管理的，需要大量资金沉淀，因此也不是一般企业有能力“吃”进的，“如此多条条框框，只有地方国资委下属企业能承担这一重担”。
