“并购”几乎成了今年上市房企年度业绩会上的必答题。
从目前已召开业绩会或投资人会的房企来看，大致可分为两类：一是获得并购的头部企业；贷款额度大多被问及"什么并购？一个目标已经获得”和“拍摄时机”等。二是脱险的房企，经常被问到“哪些项目已经纳入资产包”“资金筹集进度如何”。
业内普遍认为，2022年房企将迎来并购浪潮，之后行业格局可能被重塑。但根据凯瑞的分析，上一波市场化收购的主力军是民营企业。但由于去年以来民企流动性紧张，目前收购的主力逐渐转变为国企。国有企业虽然具有资金优势和强烈的并购意愿，但其决策效率较低，因此并购规模与并购成本之间存在着一定的关系。a不太可能回到2017-2018年的巅峰。
审慎态度
今年房企年报已披露过半。与往年最大的不同是，由于疫情或审计等各种原因，大面积出现年报延迟披露现象。与之相对应的是，资金相对充裕、准入渠道相对畅通、综合成本较低的房企已经在收购兼并的路上。
惠誉认为，鉴于处于财务困境的房企正致力于筹集资金以偿还到期债务，并购交易量。自2021年以来，中国房地产行业的交易持续增长，并可能保持在较高水平，这与并购的增长相一致。前一次房市低迷期间的交易。
然而，无论动作快慢，在业绩会上，被视为“白衣骑士”的资金实力雄厚的房企，都流露出“审慎”的态度。
今年1月初，招商蛇口拿到了第一笔并购；在房地产行业贷款，并注册了M & amp30亿元的大单，也标志着并购重组的破冰。房企债券。此后，有报道称，相关的并购。a银行贷款不再纳入险企项目负债并购“三条红线”相关指标，无疑增加了行业并购的操作空间。
在3月24日的业绩发布会上，旭辉控股的首席财务官杨欣表示，此次并购的目的是为了保护公司的利益。一个额度既没有纳入金融机构两条红线，也没有纳入房地产企业三条红线计算的新增有息负债，所以未来会积极扩大。此前，3月9日，旭辉控股发布公告称，平安银行将授予其50亿元人民币的并购权；a融资。3月31日，交通银行上海分行与徐汇银行确认达成并购战略合作协议。a，将为后者提供100亿元人民币的框架并购信用额度。a贷款。
目前对于优质企业来说，并购政策为融资提供了保障，其审慎的主要原因是需要充分考虑风险和收益的性价比。越秀地产董事长林兆元在3月10日的业绩会上表示，公司接触并积极研究的核心是要有好的项目标的，资金不是问题。
在3月22日的业绩会上，招商蛇口管理层表示，在有合适项目的基础上，将充分考虑收益和风险，积极争取并购。一个机会，同时利用一些相应的并购。a贷款。说到执行，就是主动搜索，谨慎决策，谨慎出手。
在3月31日的业绩会上，华润置地管理层表示，目前，公司已获得总额400亿元的并购；配额，但更多的重点放在项目结束时的并购。a、无论收购公司还是平台。万科管理层在3月31日的业绩会议上透露，将会这样做
事实上，一些头部房企已经率先开启了并购模式。在3月30日的业绩会上，碧桂园执行副总裁程光宇透露，从去年第四季度开始，公司就对现有合作项目的收购兼并进行了安排，与十余家合作伙伴的80多个项目进行了沟通。目前已并购35个项目，基本谈妥30个项目。
今年，期房企业已经完成交付。华润万象人寿管理层在3月31日的业绩会上表示，今年年初已经实施了禹洲物业和中南服务两个收购兼并项目。3月底，渝州物业已交付，实际管理方已移交华润万象人寿；中南的服务也在交付中，中南的服务也快交付了。
1月中下旬，中海及其系列公司共斥资36.9亿元从雅居乐、世茂合伙人手中拿下广州亚运城项目股权，随后又斥资10亿元收购龙岗集团大本营汕头优质股权项目。
根据惠誉的评级分析，许多国有企业收购了合资伙伴的项目公司的股权，因为它们更了解这些项目，可以获得准确的项目数据，包括任何表外负债，这缩短了尽职调查期，降低了项目实施的风险。
除了在项目层面直接收购股权，另一种合作形式是先签订大的框架协议。最早受邀的招商蛇口4月5日晚间公告称，已与凯撒、长城资产在深市签署战略合作协议。各方拟建立战略合作关系，在城市更新、房地产开发、商业综合体管理等领域开展合作。实现优势互补、互惠互利、共同发展的战略目标。
趋势变化
目前，根据银行和机构与高信用等级房企签订的框架协议，行业对并购的支持力度正在加大，高层对行业风险出清意愿强烈。很多都直接走到了最后，成为了项目方的大股东，为项目后期的正常交付提供了保障。
据机构统计，今年二三季度仍是各大房企的债品高峰期，这也意味着这些房企需要加快挑选优质项目，以快速回笼资金。作为接收方，愿意坐在谈判桌上保证项目的利润不被拖累是首要条件。
值得注意的是，根据已公布的2021年房企年报，在行业整体下行环境下，房企利润被持续压缩。最直观的表现就是，前几年30%的毛利率只是行业平均水平，现在做到25%并保持净利润正增长已经很优秀了。去年很多主流房企的毛利率已经降到20%以下。
明源地产研究院首席研究员艾振强认为，受疫情及经济大环境等综合影响，当下很多人进入自觉降杠杆的状态，社会总需求不足，最典型的是房地产市场，尽管利好政策一茬接一茬，但作用没预想的那么明显。一是终端购房者的需求不足，二是民营房企进入资产负债表式衰退，购地需求不足。有些房企拿到并购贷之后，大部分拿去还债，而不是去做收并购。
克而瑞地产研究认为，未来市场收并购趋势将从收购资产包的形式转向单项资产收购，如单个优质项目或如物管等优质资产。此外，联手AMC处理流动性出现问题的但潜力较大的开发项目。一般情况下AMC先对项目进行风险排除，负责不良资产的处置和重组，而房企对项目进行改造、再开发，最终推向市场变现，双方各自获得相应的收益。
