4月14日电题：公募REITs是实现保障性租赁房商业闭环的重要一步。
目前，面向保障性租赁房的REITs产品发行取得突破性进展。近日，深圳人才住房组团项目已上报国家发改委，成为国内首个正式申报的保障性租赁房REITs项目。
据悉，此次保障房REITs底层资产包共有4个优质保障房项目，均取得了保障房租赁证。该项目位于深圳核心区域，整体出租率99%，涉及保障性租赁房1830套，占地13.47万平方米，评估资产价值约11.58亿元。项目产权清晰，有稳定的现金流。同时，项目主要租赁对象为新市民和年轻人，租赁定价明显低于同类房源，具有较强的民生和保障属性。
《政府工作报告》 2021年和2022年都提出要“保障群众住房需求”。回顾我国现代住房保障制度的发展历程，从2019年至今，保障性租赁房已经成为我国完善住房市场体系和住房保障体系的重要力量。
住房和城乡建设部指出，在“十四五”期间，将加快发展保障性租赁房，重点是人口净流入的大城市。目前，全国已有近30个省(区、市)出台了加快发展保障性租赁房的实施意见。
一直以来，政府各部门都从财政、金融、土地、税费等方面支持我国保障性租赁房的建设，可见政府对人民住房需求的高度重视。然而，在发展过程中，保障性租赁房企业的融资方式一直以传统的债务融资为主。企业在发展过程中，活动空间有限，债务负担沉重。因此，发行基础设施REITs可以盘活沉淀的保障性租赁房资产，降低相关企业的资产负债率，形成“投资住房建设——REITs盘活资产——回收资金再投资”的平稳发展格局。
2021年6月，保障性租赁房纳入国内基础设施公募REITs范围，保障性租赁房项目“融资、投资、管理”商业模式闭环雏形已初步形成。
市场对保障房REITs的关注，很重要的一个考虑是，公募REITs是长期持有物业的重要退出渠道，也是实现保障房闭环商业模式的重要一步。公募REITs的真正落地，对于推动我国保障房发展具有里程碑式的意义。
这一次，深圳作为中国改革创新的最前沿，率先申请了保障性租赁房的REITs项目，起到了重要的示范作用。预计全国将有更多的保障性租赁房项目，将加快开发步伐。
但值得注意的是，由于保障性租赁房底层资产的复杂性，目前仍处于“摸着石头过河”的阶段，还存在不少政策空白。因此，需要政府、企业、金融机构等各方积极探索，健康、稳步推进保障性租赁房REITs试点。比如保障性租赁房土地权属界定、转让限制等。此外，保障性租赁房的税收和相关配套细则政策也需要进一步实践、讨论和完善。
根据住建部数据，“十四五”期间将扩大保障性租赁房供应，40个重点城市初步计划新增650万套保障性租赁房。
