自2021年6月首批基础设施启动以来，已有11只基础设施REITs上市，市值447亿元。首批REITs项目将上市一周年。近日，央企首个REITs建设项目也将在上交所上市。总体来看，基础设施REITs试点符合预期，试点工作取得了阶段性成果，主要体现在以下四个方面。
第一，在现有法律法规的供给条件下，找到了可行的、可操作的实施路径和方案。试点以来，各种配套制度和规则陆续出台，构建了一套完整的体系。在国家发改委、证监会等各方的共同努力下，通过“公开发行基金资产支持证券”的创新产品结构，成功实现了我国基础设施公开发行REITs。
二是挖掘优质试点项目，聚集效应初步显现。面向基础设施的房地产投资信托基金的公开发行比商业房地产和租赁住房更复杂。中国灵活务实地走了跨越式发展道路，所列项目具有很强的示范性和代表性。以上交所的产品为例，中关村(000931)产业园、张江产业园、苏州产业园都是知名的科技创新园区；中交高速公路是交通网络的重要干道；第一水务是污水处理领域的优质资产。
三是REITs市场运行平稳有序，投资者认可度较高。截至目前，REITs上市以来的平均涨幅约为30%，流通平均换手率为2%，整体高于信用贷款的换手率。投资结构相对合理，主要以配置机构投资者为主。
四是基建运行平稳，业绩超预期。首批REITs年报显示，基础设施资产表现良好，形成稳定的可分配现金流和分红收入。实际可分配金额合计约18亿元，均超过预期值。
关于REITs市场建设的几点思考
公募REITs市场建设刚刚起步，发展空间较大，需要各方共同支持。
第一，REITs是资本市场的一大类金融产品，可以为国家经济建设做出巨大贡献。REITs本质上是上市资产，不同于股票和债券；兼具股票和债券的特点，有稳定的收益回报。与股票和债券的价格走势相关性较低。尤其是2022年一季度，REITs与股票、债券的价格走势几乎没有一致性，与股票有很强的互补性。所以要从新大产品的角度来看待REITs的发展。目前中国基础设施规模庞大，沉淀了大量优质资产。REITs产品在盘活存量资产、平滑投融资周期方面大有可为。
第二，REITs市场建设难以一蹴而就，需要各方共同努力。REITs试点的成功离不开各方的共同努力。在试点过程中，我们也意识到，每一个单项工程、每一项小的改革都不容易，需要监管机构的统筹协调、政府相关部门的大力支持、优质企业的积极准备、中介机构的认真履行、投资者的理性参与，共同构建REITs市场。最近财政部和国家税务总局出台了明确的税收配套制度，对市场建设是一个很大的支持。
第三，REITs市场的下一步改革必须保持开拓创新的精神。基础设施REITs是一个新生事物，目前还处于试点阶段，还有很多问题需要探索。市场的长期健康发展还有很长的路要走，我们仍然要保持清醒的头脑
一是围绕服务国家战略，抓好重点项目和示范项目落地。充分发挥上海证券交易所资本市场枢纽功能，促进优质项目资源持续供给，加快保障性租赁房REITs试点，大力发展清洁能源领域REITs项目。科技产业园等创新驱动领域和文化旅游等民生保障领域也是我们的工作重点。
二是以制度建设为牵引，不断完善REITs支持机制。在中国证监会的指导下，上交所正在抓紧制定募集资金规则，并已向全社会公开征求意见；完善适应性业务系统和交易系统，做好备付金筹集工作；同时，不断完善治理机制，优化信息披露，提高REITs运营效率；推动有关方面适时开展REITs专项立法。
三是不断提高审计质量和效率，坚持开门办审计、送服务上门，广泛听取市场意见，吸纳各方智慧，抓紧完善审计流程和标准，不断增强市场主体的满意度和获得感。
四是做好市场监管和投资者教育工作，包括持续优化日常监管制度，督促规范运作，提高信息披露和风险揭示的针对性和有效性，维护中小投资者合法权益，优化做市商制度，做好投资者教育工作，引导投资者正确认识REITs的金融属性和风险特征。
中国的房地产投资信托市场已经成功启动。相信在各方的努力下，REITs市场会行稳致远。(本文根据陆达标在2022清华五道口全球金融论坛上的演讲整理。)
