今年，楼市未能迎来“黄金三月”。
据克而瑞统计，3月份重点32个城市平均去化率仅为35%，其中上海、合肥、台州、杭州、苏州平均去化率达到或超过60%；另有10个城市平均去化率在20%以下，包括南京、武汉等热点二线城市，一线城市广州也在其中。此外，8个城市3月开盘率较2月有所回落。
对此，根据易居研究院的分析，3月重点城市中，超过半数出现不同程度的松动。一季度“托市”利好政策频出，但效果达到预期；另一方面，在多地集中爆发的负面影响下，购房需求可能会推迟到4、5月份。
城市间“冰火两重天”
春节过后，上海楼市快速回暖，3月新盘平均去化率遥遥领先其他城市。
具体来看，3月份上海9个入市项目中，有5个项目触发了积分摇号，识别率在200%左右，平均入市项目中签率在90%以上。即使是销量最差的物品，去污率也在80%以上。
但受上海中下游地区疫情影响，3月新房最终成交107.14万平方米，环比下降17.39%，2021年高基数下同比下降48.23%。记者注意到，上海新房市场改善需求旺盛。3月销售金额前10的项目中，单价10万元的项目占比过半。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“对于上海市场来说，3月份整体表现不错。但这可能和实际感觉有些出入，因为3月份上海实际上就开始面临疫情的影响，有些项目理论上不会好太多。只能理解为部分项目加快了推进和签约，同时上海本身也不缺住房需求，所以全市项目去化形势良好。”
3月份合肥平均去污率达到70%。虽然市区商品房供应35万平方米，改变了年初供应不足的窘境，但供应量同比减半，成交量同比下降近三成。3月份，台州平均去污率达到66%。虽然一手商品房供应量和备案网签总量均有所回升，但从过去一年的情况来看，备案网签量仍处于较低水平。在月均去化率高达63%的杭州，市场热度依然体现在主城区。
看看最近楼市松绑的苏州。3月有9个项目放盘，开盘均价率达到60%，但仍集中在核心板块。即使香城项目有8.5-8.8折优惠，赠送物业费和停车券，整体去化率仍低至20%。
32个城市中，大部分城市3月份去化率低于30%，甚至10%。在一些典型城市，最高和最低去污率相差不大，都在较低水平徘徊。比如福州单个项目的去污率为28%-50%；郑州单个项目去污率最低为3%，最高仅为34%。如佛山、重庆一季度下调商贷首付比例，佛山进一步降低“人才”认定门槛，但市场下行周期对楼市成交刺激作用有限。
对此，上海中原地产市场分析师陆文熙表示：“无论市场是涨是跌，政策制定时都会出现拐点。这个拐点是否明显，与政策的力度和执行力度有关。今年政策确实在放松，但经济背景和社会背景比以前更复杂，市场需要更多耐心。”
多个城市存销比大增
严跃进表示，“福州市场最近两年经历了一波小的复苏，但持续时间不长，复苏势头很弱，市场处于挣扎复苏、阻力很大的状态。至于福州市场的压力，其实从一些相对较好的销售项目可以看出，房企普遍面临着销售压力较大的问题。政策确实给了一个宽松的方向。比如3月30日福州放松购房政策，给了市场4月份的提升空间。但要注意一些新的不确定因素，如各种政策的意外效应、疫情带来的新干扰、购房者购房意愿不强等。”
以上海为例，易居研究院认为，从上海商品房库存数据来看，2020年3月受疫情影响，库存面积和去化周期创历史新高，但随后库存面积和去化周期一路走低，直到2022年3月受疫情影响，上海商品房库存面积增加，去化周期开始回升。根据2020年疫情后的市场情况，乐观预计今年5、6月份上海商品房去化周期将由升转降。
对于接下来的市场走势，易居研究院预测，重点城市的市场分化格局仍将持续。当利好政策持续发酵，“民币”基本面较好的城市势必率先回暖，如深圳、惠州、珠海、南京、无锡、常州等，有望在二季度率先迎来“转机”；武汉、郑州、厦门等。可以进行旋转以稳定底部；对于昆明、南宁、重庆、福州、青岛、济南、长春等城市，短期下行压力仍然较大。
