曾经房价涨幅全球第一的合肥楼市今年表现如何？
克而瑞的数据显示，3月份，合肥市区商品房供应35万平方米，成交35万平方米，一改年初供应不足的窘境。但供应量的同比下降，成交量同比下降近三成，让合肥市场充满不确定性。
从项目去化来看，合肥九区三县3月共有6个项目首次开盘，平均去化率68%。一方面，首开率回升的背后，是中心城区拿房难和周边项目脱困难的两极分化；另一方面，土地市场正在迅速回暖。今年，合肥首批集中供地的17宗住宅地块中，有15宗达到“熔断价”，转入竞质阶段，50余家房企参与抢地。
房价方面，国家统计局最新数据显示，3月份，合肥新房环比下跌0.4%，二手房价环比下跌0.2%。其中，新房价格连续三个月下降，二手房价格连续六个月下降。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，“以合肥为代表的部分城市，在去年房地产市场持续降温的过程中，购房需求受到明显抑制。目前合肥并不是一个高库存的城市，这也使得新增市场容易出现正向去资本化。但是，具体项目的优秀率不能简单地延伸到合肥房地产市场的繁荣。近期全国各地房地产市场普遍疲软，这也需要后续防范房地产市场交易下行压力。”
开盘去化率冷热不均
近日，记者以购房者身份询问合肥瑶海区龙湖天玺项目房源情况时，该项目置业顾问刘涛(化名)表示，“最后一批481套房源3月份开盘，现在只剩下一些低楼层的‘实惠’房源。这两天正好推房源开盘，交几万块钱就能马上选房。”
据克而瑞监测，龙湖天玺3月首个去化率达到80%，成为合肥周边市场表现最好的项目。钻石地产云数据显示，3月份合肥住宅项目销售排名中，龙湖天筑以4.28亿元的销售金额位居第一。
即便如此，处于开盘关键期的楼盘销售人员依然举步维艰。刘涛告诉记者，“晚上10点左右售楼处就有人了。为了服务更多客户，首套房首付30%就够了，没有附加条件。”
除了龙湖天竺，3月合肥市共有21个楼盘3519套房源启动报名，其中该市包河区星澜湾项目653套房源引发千人报名，首开率超过90%。但与此同时，远郊的一些项目，如金悦肥东县的汇创、江南县的汇创，首开率只有27%，包河区、滨湖区、庐阳区的注册项目数为零。
严跃进对记者指出，“不能因为单个项目销售业绩突出，就认为合肥房地产市场整体回暖。郊区房产零登记的出现，至少说明部分市场还是很冷的。”
新房成交量同比腰斩
总体来看，合肥新房成交35万平方米，虽然环比上涨31%，但仍未达到2021年同期水平(82万平方米)的一半。
上海易居房地产研究院百城住宅库存报告显示，合肥单月成交面积在2021年1月暴涨至105万平方米后开始回落。除了4月份成交有所回升外，其他月份平均成交面积维持在58万平方米左右
自2019年11月以来，合肥总库存逐月减少，至2022年2月达到225万平方米的新低。根据克而瑞的报告，2月份新增供应量仅为10万平方米。在低基数下，3月新增供应35万平方米，环比增长248%，但同比仍下降29%，处于阶段性低点。
对此，严跃进表示，合肥目前并不是一个高库存房子的城市，这也使得新盘入市，容易出现正去化。近期全国各地房地产市场普遍疲软，这也需要后续防止房地产市场交易下行压力。
土地成交达近5年峰值
值得一提的是，今年合肥土地市场明显回暖。
3月17日，合肥今年第一批集中供地开拍，17宗住宅地块中有15宗达到封顶价，总成交额149.78亿元，一扫此前低迷土地市场的阴霾。此外，此轮土地出让调整了参与竞拍的门槛和拿地成本，优化了竞价规则，对房企的吸引力很大。
土拍大数据显示，今年一季度，合肥市经营性建设用地出让31宗，成交面积115.29万平方米，成交金额193.26亿元。去年分别增长约99.88%和136.23%，并在最近五年达到峰值。
与此同时，3月份合肥成交楼面均价突破9000元/平方米，创近12月新高。
中研院土地事业部分析师殷宇轩对记者表示：“合肥这次集中土地拍卖的利润率比去年第二批或者第三批有了明显的提升。即使达到地价上限，利润率依然可观，对房企的吸引力很大。受去年以来行业下行趋势的影响，开发商对土地管理的思路也发生了变化，从管理“量”的广度向管理“质”的深度转变，这也是向良性发展转变的积极现象。"
但从合肥各区的土地成交来看，冷热分化同样明显。根据柯睿的资料，合福西南地区高热中部地区普通发热合福东北地区高冷的分化趋势明显，这种分布
与住宅销售热度分布有着很强的共性。总体而言，由于销售市场并未完全恢复，合肥楼市仍然面临继续下行的风险。并且随着首批集中供地的完成，新增库存又将对部分板块造成新的压力。
据克而瑞分析，目前合肥的滨湖区、瑶海区、蜀山区广义库存均净增30万平方米以上，基于前期全市低库存，滨湖待入市项目高达9个，包河、蜀山、新站等多区待入市项目也集中在5-6个，整体来看市场压力可控，但局部板块竞争骤增。
