在深工作的长沙人李星(化名)准备回家工作，买房提上日程。他的基本期望是总价200万以内，面积130平米左右，双阳台。
虽然有“南北贯通”、“近尖山湖公园”、“新房优先，二手房必须是毛坯房”、“低楼层不接受”等诸多条件，但长沙低廉的房价还是给了李星充足的选择空间。长沙的房子便宜，一万五六已经是比较好的小区了。‘深漂’78年，家乡的房价让他觉得很‘压’(长沙话是‘合适’的意思)。
虽然是年轻人追捧的“网络名人城”，人口过千万，但在严格的管控下，长沙的房地产市场有着与众不同的“淡定”。
去年以来，受整体环境影响，长沙房地产市场持续冷淡。湖南中原研究院数据显示，3月份，长沙一手住宅成交69万平方米，虽然环比上涨86%，但同比下跌43%；今年1-3月，成交量152万平方米，同比下降45%。
楼市下滑，很多地方开始对调控政策进行边际调整，长沙也有所动作。4月21日，长沙发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》(以下简称《若干意见》)化解商业公寓、商业写字楼等各类住宅不合理库存。
不过，在中国指数研究院长沙分院高级分析师杨果看来，2022年长沙楼市政策大幅放松的概率较低。“2022年中央决定‘保持调控政策的连续性、稳定性和准确性’，长沙的政策导向也是基于稳定物价和预期。截至3月底，长沙一手商品房显性库存只有9.8个月左右，所以虽然受疫情影响，但政策放松的概率较低。”
长沙人爱大房，100平方米以上户型成交占比超九成
相对较低的房价无疑是长沙人热爱和买得起大房子的信心所在。在长沙，像李星一样，喜欢大户型的购房者不在少数。
据中指院统计，长沙今年3月成交的房子中，100平米以上的房子占92.6%。其中144-200平米户型占比31.7%，200平米户型成交占比5.8%。
湖南世联行发布的3月市场报告显示，长沙改善需求爆发，大平层产品涌现。2021年11月以来，180平米以上产品成交稳步增长，3月占比12%。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣学告诉时代财经记者，相比同级别城市，长沙100平米以上户型成交比例处于较高水平，大户型的市场接受度较高，与城市本身的热度和需求不无关系。“随着长沙城市发展战略的稳步推进，产业结构优化带动人口流入上升，购房潜在需求也在增加；此外，购房者对房屋品质和功能的需求也越来越多元化。"
根据2021年长沙市国民经济和社会发展统计公告，2021年末，长沙市常住人口达到1023.93万人，比2020年第七次人口普查时的1004.79万人增加19.14万人，人口增幅仅次于武汉、成都、杭州。
相对于其他二线省会城市，长沙房价和增速一直处于较低水平，因此被住建部点名表扬，成为深圳、东莞的“调控模范生”。中国研究院数据显示，今年3月，长沙一手商品房成交均价为13036元/平方米，环比下跌3.3%。
关荣学表示，由于长沙的政策相对谨慎，“一步到位”的大面积房源在长沙市场越来越受欢迎。从目前市场的反馈来看有些人快乐，有些人悲伤。长沙房地产市场的稳定保证了商业公寓的购买者。
石毅(化名)2020年8月在长沙望城区买了一套41平米的复式公寓。单价约为9100元/平方米。目前这个项目均价在6800元/平方米左右，“不到两年就亏了近10万。”
同样陷入困境的还有姚晨，他在2018年买了两套公寓。“住户杂，隔音不好，水池大。除了房租抵消月供，还有少量盈余。公寓唯一的收入就是出租，出售完全无望。”姚晨总结道。
湖南中原研究院数据显示，2020年1月，长沙五区商业公寓库存面积约249.39万平方米，去化周期19.89个月；到今年3月底，长沙商业公寓库存面积达到468.64万平方米，去化周期攀升至42.1个月的历史新高。
今年以来，长沙公寓持续进入下行通道。4月初，位于长沙三室一厅、长沙北辰国际会议中心附近，可面向湘江、浏阳河的北辰三角洲公寓C1降价至11500元/平方米。之前这个项目价格在15000-17500元/平方米之间。
事实上，长沙严控楼市的时候，公寓市场也曾短暂火爆。2017-2019年，因为“不限购”，外溢的投资需求涌入公寓市场，长沙公寓量价齐升，投资公寓产品成为市场热词。其中，2017年公寓成交量达到104.11万平方米，公寓供不应求，价格也超过万元。到2018年，公寓成交量将超过120万平方米，达到近年来市场的顶峰，部分项目单价超过2万元/平方米。
公寓市场疯狂的时候，价格甚至超过了房子。数据显示，2017年至2020年，长沙公寓/住宅价格比分别为1.0。
9、1.19、1.32、1.10。直到2021年第一季度，价比才降至1.0以下，商务公寓回归理性。长沙公寓降价是从2020年开始的。当年的“金九银十”，多个公寓集中打折促销，仅2020年9月单月，长沙内五区公寓总供应46万平方米、总成交16.9万平方米。进入2021年，市场和企业资金需求的双重压力下，长沙公寓开始更为频繁的打折促销，“跳水降价”频出，单价动辄降低四五千元。
湖南中原研究院认为，长沙公寓供销量价齐跌，降价亦难拉动成交，进入去库存阶段。
公寓的问题引起管理部门的注意。4月21日，长沙市出台《若干意见》，拟从降低交易成本、使用成本，控制非住宅用地增量和非住宅供应，促进非住宅租售等措施，化解商务公寓、商务写字楼的不合理库存。
具体来看，对购买一手非住宅商品房的业主，按契税计税依据的1%给予补贴；持有1年（含）以上对外转让的，按契税计税依据的4%补贴购买方。此外，居住在公寓的居民住户，可申请民用水、电的价格标准。
但滞销近两年的公寓能否迎来春天，或许依然要画个大大的问号。
