2021年，在物业企业营收和净利润大幅增长的同时，行业集中度也在逐步提高。
与此同时，物业企业毛利率的回调成为行业普遍现象。记者梳理发现，2021年，万物云、碧桂园服务、中海物业、招商刮起等头部物业公司毛利率均出现不同程度的回调，仅华润万象生活、保利物业、优商企业服务等少数公司毛利率同比略有上升。
社保优惠政策的取消是近年来物业公司毛利率下降的主要原因之一，而人力、物力等刚性成本的上升和激烈的市场竞争是物业公司毛利率的实际影响点。
为此，近年来，重点物业公司一方面通过管理物业和增值服务来平衡整体毛利率，另一方面通过推动数字化和技术来对冲人力等刚性成本。这些措施能否让物业公司的毛利率回落到一个稳定的区间？
净利润上涨，毛利率回落
根据诸葛找房数据研究中心评选的50家重点物业公司，2021年营业总收入达1800.5亿元，同比增长45.2%。其中，TOP10物业企业总收入为1157.1亿元，占50家物业企业的64.3%，较去年上升1.0个百分点。
显然，随着物业企业规模的扩大，营收水平也水涨船高。同时，收入向头部企业集中的特征越来越明显，行业集中度逐渐提高。
利润方面，50家重点物业公司2021年净利润244.6亿元，同比增长49.6%；毛利498.1亿元，同比增长43.9%；平均毛利率为29.8%，较2020年下降0.3个百分点。
净利润增速方面，50家物业公司平均增速为51.2%，其中8家物业公司净利润下滑，42家物业公司净利润全部上涨。
从企业来看，除祝福生活服务、凯撒美容、第一服务等少数企业净利润出现负增长外，其他大部分物业企业净利润均实现正增长。
其中，多家物业公司净利润同比增幅超过100%。如金茂服务2021年净利润1.78亿元，同比增长130.8%；和晶优活净利润约6.84亿元，同比增长111.4%；华润万象人寿净利润17.25亿元，同比增长110.9%。
净利润方面，碧桂园服务以43.49亿元遥遥领先，亚生活净利润约25.66亿元(未经审计)，万物云净利润与华润万象生活相近，约17.14亿元。
在行业净利润增长的大趋势下，物业公司的毛利率持续走低。据诸葛找房数据研究中心统计，50家上市物业公司平均毛利率为29.8%，高于平均水平的公司有23家。最高毛利率达到66.8%，最低13.76%。
4月27日，第一太平戴维斯华南区物业及资产管理部主管、高级总监何振宇在接受电话采访时表示，物业管理的运营最需要、最依赖人力资源。目前用工成本增加是各行各业面临的共同问题，物资企业也不例外。此外，材料成本逐年上升，也是企业面临的难题。然而，相对于逐年上涨的成本，物业公司很难提高物业管理费的价格，这导致了一个僵局。
中海地产在年报中表示，2021年加权平均物业管理服务分部的毛利率下降至14.9%，主要是因为物业管理部门占主导地位的比例较高。
企业一方面试图通过发展物业商业管理和增值服务等毛利率业务来平衡整体毛利率，另一方面试图通过推进数字化和技术来对冲人力等刚性成本。
一般来说，物业管理服务的毛利率普遍较低，约为15-30%，而商业物业管理和增值服务的毛利率可达30-80%。
以华润万象生活为例，其商业运营及物业管理服务毛利率达48.6%，同比提升6.8个百分点；2021年，碧桂园服务已提供超过100项商业运营服务，该部分业务的毛利率已达50.3%，社区增值服务毛利率达60.5%。
中国研究院报告显示，2021年百强物业公司平均营业成本为10.04亿元，同比增长13.31%。与此同时，百强物业公司不断探索降低运营成本率的途径，多措并举降本增效，平均运营成本率降至74.89%，较2020年小幅下降0.59个百分点。随着一些企业引入“智慧财产”等相关制度和设备，在一定程度上实现了人员的替代，形成了对冲效应。
以金茂服务为例，2021年其物业管理服务毛利率从17.8%小幅提升至18.2%，这得益于规模经济、成本节约措施和运营效率的提升；同样，得益于有效的成本控制和经营效率的提升，华润万象生活的住宅物业管理服务毛利率同比上升3.4个百分点至19.3%。
合景优活集团副总裁王中琪在2021年业绩会上也表示，人力成本上升趋势是客观情况。但随着行业在科技、数字化等方面的转型升级趋势，也有应对人工成本上升趋势的对策。
“通过释放数字和技术红利来对抗人口红利消失的不利影响，我相信未来整体毛利率会稳定在一定范围内。”何振宇指出，现在越来越多的房地产公司将目光转向高科技。
技板块，用高科技降低成本。如今市面上智能机器人已经可以逐渐取代一部分人工方面的问题，例如很多物业公司已采用机器人完成清洁、消毒及安全巡查工作等。万物云目前也在尝试通过“蝶城”战略打开物业行业新的开源节流模式。万物云CEO朱保全在万科2021年度业绩会上表示，现在从已上市的物业企业（毛利率）情况来看大概分为两个阵营：一类在15%左右，一类大概是在30%左右。从分析师的角度来看，认为15%左右是毛利率的合理区间，万物云也恰恰就在这个区间里面。“客户信任远比毛利率重要，但是稳定的毛利是一个现实问题。”
何振宇认为，在多种提升毛利率措施和多元化服务模式的发展下，大部分物业企业的毛利率未来2-3年还是可以稳定在当下的区间范围的。
