上海楼市继续下滑，与前几个月差距巨大。上海中原地产数据显示，4月份，上海新房成交约9.72万平方米，环比下跌82.8%，成交套数仅为832套，均创下今年单月新低。3月份，上海新建商品住宅成交面积56.5万平方米，环比下降30.2%。
据佑威房地产研究中心监测的数据，2022年五一期间，上海新建商品住宅仅成交74套，同比下降93.7%；总成交面积8828平方米，同比减少94.7%；总成交额8.24亿元，同比下降87.6%。
上海中原地产市场分析师陆文熙指出，一套二手房在假期的成交一向疲软，而今年上海遭遇特殊事件，导致市场成交停滞。他指出，消费者不必对目前的上海房地产市场大惊小怪。疫情影响了二手房的成交数据，也酝酿了新的置换需求；疫情过后，第二批集中供应项目有望加快交付节奏。"抢"的时间过后，在供应的推动下，上海楼市的活力将很快恢复。
不过，鲁也指出，从短期来看，上海的疫情还没有散去，封闭和控制的状态还将持续一段时间。5月楼市成交仍将低位运行。
一位在上海二手房市场有近10年经验的中介表示，不仅是新房市场，2021年8月开始实施的上海二手房验证价政策对购房者的购房条件和购房心态都有影响。
店长：买家需求积压。
回顾最近五年，上海二手房交易量一直保持在每年26-28万套左右。2020年上海二手房成交28.5万套。2021年上海二手房成交26.6万套。2022年1-4月，上海二手房成交3.8万套。即使是3月的前10天，成交也非常迅速，10天内网上签约近万套。但3月中旬左右爆发，市场成交量开始转跌。
不过，受访中介认为，目前上海成交需求受到抑制，后续成交量的释放空间有望随着疫情的扩散而打开。
齐鲁(化名)在上海做了9年的中介店长，她的中介机构专门做豪宅交易。为应对此次疫情，齐鲁所在的中介门店已于3月开业，通过网络和VR视频看房。在此期间，齐鲁发现买家的需求在逐渐积累。这些购房者有的在疫情中改变了购房需求，有的已经提前交了定金“划”了房子。
“3月份的疫情影响了目前的房产交易，但买卖双方的需求一直存在，只是拉长了交易周期。”齐鲁说，在疫情的影响下，上海的房地产交易周期明显延长，交易速度放缓。在楼市停摆的近两个月时间里，部分购房者需求积压。她认为，在稳定的宏观环境下，房地产交易不会走出一路上涨或下跌的极端行情，而是呈现“峰谷”的市场周期。
基于近几年上海二手房的成交基数，有受访中介认为，今年上海至少存在22万至24万套的成交缺口。5月份上海还处于疫情阶段，也就是说还有6-7个月的时间来完成这个成交量。
考虑到地方政策的推动，在“房住不炒”总基调不变的情况下，“因城施策”是主线，地方政策的优化空间已经打开。齐鲁预测，上海二手房市场的需求需要释放。
买卖双方心态变化。
齐鲁还发现，随着疫情的持续
至于疫情后购房地点的选择，家住上海的刘伟(化名)表示，小区不宜过大或过小。最适合800户2000人左右，小高层的风险微乎其微。他说他住的11楼大概有40户100人，比30层2梯等6户少很多。管理起来相对简单。
根据克而瑞研究中心关于疫情对消费者购房影响的调查，上海疫情发生后，这些群体会发生以下变化：
首先，购房者对房价预期有所改变，34%认为未来房价会上涨，34%认为会保持稳定，29%认为房价会小幅下跌；
其次，受疫情影响，60%的买家收入会减少，36%的买家会降低购买预算。
根据客户近一个半月的在线咨询和热点总结，克而瑞研究中心预计，市区别墅、次新盘、市中心品牌开发商管理良好的住宅区、住宅数量和容积率适中、4-5居室等五类楼盘和住宅成交量将有所增长。邻里圈、社区商业、物业服务都是潜在客户所期待的；而外环和郊区别墅购房意愿下降。
陆文熙认为，由于部分市民经济来源的影响，心理预期发生了变化，出现了观望情绪。疫情过后，购房者会更加关注优质小区。
黄婷(化名)计划在疫情过后去那些面积大、物业管理水平好的楼盘看看。她说，经过这一轮疫情遏制和控制管理，买房仍然首选核心区，如田萍街和徐家汇街等。材料供应的“安全感”是她现在购买的关键因素。她还认为，买房时要重点考虑社区的组织能力、居委会的工作能力和社区的管理水平，防止社区的管理组织对疫情等突发事件处理不当。
可以看出，上海楼市产生了更多的置换需求，比如物业管理完善、小区品质好的别墅和小区。
这个时候，卖家就有了涨价的冲动。齐鲁的中介公司目前有大约1140套总价超过3000万元的上市房屋，其中100多套房的价格已经上调幅度在9%左右。
据了解，目前位于浦东北蔡板块的大华系列别墅，世纪公园旁边的四季雅苑、御翠园，汤臣高尔夫，汤臣湖庭等小区都出现了涨价的房源。比如北蔡板块大华一套独栋别墅在疫情期间调价300万元。中介人员还强调，这栋别墅的单价调整幅度并不大。
“涨价是因为有买房计划的客户增多，需求有变化，所以售价就根据市场调整了。”一名中介门店人士透露，从4月至今，上述独栋别墅有26位客户交了意向金，有的还转化成定金把房子定下来。
高端住宅的涨价冲动，带出了上海楼市另一个变化：通常情况下，上海3万元/平方米到6万元/平方米的首次改善产品占成交主力，但4月的成交数据显示，刚需以及首改产品缺位厉害。
长三角多地楼市受影响
从上海中原地产发布的4月上海商品住宅成交前十榜单来看，新房成交结构中高端住宅权重占比变大。4月上海新建商品住宅成交均价为69340元/平方米，环比上涨11.65%。其中，有4个成交均价超过10万元/平方米的项目，分别位于杨浦、虹口和徐汇。
受访的部分中介人士表现出乐观的心态。他们认为最近利好政策接连出台，有助于前段时间累积的需求释放，市场逐渐回暖。比如，5月4日，央行、银保监会、证监会等对房地产行业有支持性的表态；此前的4月29日，央行上海总部发文加大对首套、小户型、新市民购房信贷支持。不过，“政策传导也需要时间。”前述业内人士说。
值得一提的是，4月以来，因疫情传导楼市成交低迷的并非只有上海，长三角多个热点城市如杭州、南京、苏州的成交量均走出下行行情。
综合贝壳研究院、克而瑞研究中心、中指院的数据来看，4月，杭州市区新房量价双双回落，全市一共成交7091套商品房，环比下跌1.1%；成交均价为31014元/平方米，环比下跌2.5%。南京市全市商品房供应11338套，环比上涨151%；认购7140套，环比上涨29%；成交5950套，环比下跌30%；成交总额220.59亿元，环比下跌32%。苏州市区成交量则创下近四年来新低，供应面积为22.95万平方米，环比减少51.35%，同比减少80.04%；成交面积为39.84万平方米，环比减少23.32%，同比减少57.37%。
