4月初以来，南京多次出台楼市新政，限售限贷出现不同程度的“松绑”。
比如在限制出售新房方面，原证已出具满3年，备案满3年，即备案满3年的新房才可以上市交易。至于市场最关心的限购“松绑”，南京从溧水、六合区等较远的城市开始，逐步放宽到浦口、雨花台、江宁、栖霞等郊区等偏远地区。
随着政策的松动，市场反应也比较迅速。据南京网上房产信息显示，“五一”假期南京新房认购比去年增长98%左右。上周(5月9日-15日)南京商品房认购和成交量继续上涨，同比涨幅约为26%和7%。
5月18日上午，南京江北区置业顾问张越通过微信告诉记者，“二手房备案三年后，改善团市场逐渐回暖，成交量也上来了。但是项目之间的差别还是很明显的，好的地段还是坚挺的，但是也有很多楼盘因为位置偏远而显得冷清。”
成交回暖，分化加剧
从4月初开始的一个多月时间里，南京已经6次松绑楼市。
4月9日，南京溧水区率先放宽外地户籍限购；4月11日，南京六合区跟进；4月23日，南京非热点板块(浦口区、雨花台区、江宁区、栖霞区非江北区所有板块)限购进一步放宽；4月26日，南京在限贷方面实行“认贷不认房”，购房人结清贷款后可认定为首套；5月7日，南京江北核心区域放松限购，南京本地户籍不限在该区域购房；5月13日，南京本地二孩及以上家庭，即日起可开具第三套房购房证明，在南京购买第三套房不限购。
目前南京只有建邺区、鼓楼区、秦淮区、玄武区为限行区。
从房价表现来看，国家统计局5月18日公布的4月份70个城市房价指数显示，4月份南京新房价格环比下跌0.5%，这也是南京新房价格在连涨4个月后再次下跌；二手住宅价格环比下降0.6%，同比下降0.9%。南京二手房价格已经连跌7个月了，而且还是同比下跌。
随着楼市新政的不断实施，南京的楼市也出现了一定的回暖。尤其是5月份以来，新房和二手房成交量明显上升，但与此同时，市场分化依然严重。
南京网上房产数据显示，上周南京楼市认购1221套，成交1033套，日均认购约174套，成交148套。较前一周(成交880套，成交923套)认购量增长约39%，成交量增长约12%。
从具体的物业表现来看，上周位于建邺区的紫金金融中心以296套的销量排名第一；位于雨花台区的南山印象府，以142套位居第二。此外，江宁区的方上九峰兰庭、城南大学校和金地大成汇文府两个项目首次开盘，均超过80%。
来源：南京网上房地产
“5月份以来，出现了快速回暖，包括南部新城大学校板块和雨花核心板块。比如我了解到的河西的一些低价笋已经开始交易了
同样，位于雨花台区的天翠修远项目于今年5月初入市，5、11、8、9号楼共412套房源，户型面积约98-140平方米，销售均价35422元/平方米。然而，自其入市以来，并未达成任何交易。
来源：南京网上房地产信息
“各个项目的去化差异与项目本身的配套资源、产业引进、未来规划、交通通勤等因素密切相关，不容易一概而论。”华夏研究院南京分院高级分析师赵倩5月19日上午通过微信告诉记者，在目前的市场环境下，南京的购房者更愿意观望，尤其是在这一轮疫情反复的情况下，部分购房者甚至持相对悲观的态度。这个时候选择买房的人更多的是刚需客户。他们在选择板块时，往往会在购房承受能力范围内，优先选择各维度优先级较高的物业，即“优中选优”，这是市场分化的最根本原因之一。
5月19日下午，戴德梁行杭州、南京、合肥公司总经理唐耀光通过微信告诉记者，“由于南京限购限售政策陆续松绑，之前限购的新建房源也提前上市，限购松绑也让更多人拿到房票，整体市场流动性变得活跃。”
挂牌增多，冷热不均
南京限售政策松绑后，二手房挂牌量明显增加。
记者查询科控股(Ke Holdings Inc .)了解到，包括保利田玉娥、郑融滨江紫阁、佳兆业城市广场三期、绿地海珀滨江等。
多个楼盘的二手房源挂牌量均在5月开始激增。截至5月19日，保利天悦二手房挂牌量11套、正荣滨江紫阁10套、佳兆业城市广场三期49套、绿地海珀滨江39套。这些楼盘均于2017-2018年开盘，刚好满足新政的要求，即备案已满3年。
“5月份以来，南京整体的市场情况确实有所回暖，在核心区域的楼盘更受购房者青睐，比如南汕印象府、越江时代苑、金樾府等项目现场都十分火热，我们带购房者去现场时，常常也都是3-4组客户一起。”5月19上午，在南京江宁区从事房产置业顾问多年的陈俊怀通过微信告诉记者。
数据来源：金刚石房地产云数据
在与多位房产中介交流过程中，记者还了解到，不同中介对南京各片区所谓的核心区存在较大差异，南京各个片区“造核”现象较为明显。其中，房产中介提及较多且广泛认可的包括江核（江北新区核心区）、紫核（紫东核心区），也有被部分房产中介提及的雨核（雨花数字城核心区）、燕子矶新核和仙林新核等。
事实上，从南京过去几个月的楼市成交走势来看，整体情况并不乐观，与去年同期相比下滑较为显著。
南京网上房地产数据显示，今年一季度南京市新房认购5731套、成交21129套，同比2020年一季度认购量下滑43.2%、成交量下滑30%。
进入今年4月份，南京市迎来一波新房集中供应，但多个项目去化情况并不理想。据金刚石房地产云数据，南京4月份总共有41个项目开盘，仅有6个楼盘售罄。4月南京新房认购7358套，成交6945套，环比3月（认购7128套，成交5108套）认购量上涨3.2%，成交量下降36%。截至5月19日，南京商品房住宅累计成交套数为29656套，而库存达76458套。
“新政之下，原二手房房东在出让手头的物业后，又有资金投向新市场。虽然新政带动了市场流转，但对于这部分购房者而言更多是置换改善型，因此对楼盘品质要会更加高。加上目前大市场经济环境下，购房者选择也更为慎重，因此优质楼盘销售良好。”汤耀光表示，目前市场的回暖并非全面性回暖，未来除非投资性购房者的购房意欲能进一步激发，不然项目销售分化情况将在一段时间内持续。
“南京在因城施策方针的指引下，正打出了包括松绑二孩及以上家庭购房资格、部分区域放松限售政策‘组合拳’，来维护楼市稳定及城市吸引力。这些政策将在一定程度促进房地产市场健康良性发展，预计市场将有潜在的升温机会。”诸葛找房分析师关荣雪5月17日下午通过微信向记者分析道。
