过去几年，各地长租公寓频频爆仓，租客和业主都成了受害者。随后，长租公寓市场也迎来了最强监管。洗牌之后，长租公寓市场开始理性发展。证券时报记者发现，为了降低风险，长租公寓市场的玩家有很多“新玩法”。
租长租公寓的新方法：
转移空置压力
“高租低租”一度被长租公寓行业诟病。面对不温不火的租房市场，如何转移空置房的压力？
“之前，我和一家家长租房公司签了五年的合同。我可以收60个月的租金，但是要租给对方66个月，相当于给了长租公司多6个月的租赁时间。"一位曾经把自己的房子租给长租公司的业主告诉记者，"我会在合同期内支付每月的管理费，我也认为这很不合理。“记者调查发现，以往企业大多与业主签约，主要是每年收取一个半月或两个月的租金作为管理费。在合同期内，业主可以成为“店主”，而无需承担控制风险。
“现在长租公寓太多，租赁市场不是很好。我们也担心空缺的压力。”在深圳罗湖水贝村，城市更新项目后，物业回迁交付，大量出租屋吸引了众多长租企业的目光。记者发现，一些长租公寓的关门模式有了很大改变，尤其是分担空置压力。一位家长租房公司的工作人员告诉记者，他们与业主签订的租房协议，将运营服务费改为月租金的10%。如果房屋空置，长租公司不需要向业主支付租金。“不过，我们的服务费包括修理、清洁、维护和保养等。以后我们还会收取每月每平米1.8元的系统服务费。”
与以往长租企业“打包装修”的模式不同，记者看到，一些长租企业给业主的租赁指导价普遍高于市场租价，但前提是业主需要根据房屋面积大小支付一定的装修费。“比如一套70平米的房子，我们可以给8600元的月租，明显高于6500元左右的市场价。但业主需要支付预计6万元左右的装修费用，并且有相当的装修水平来匹配高昂的租金。”一家长租公司负责人告诉记者，“现在长租公寓太多了，深圳的租房市场也一般。我们也担心空缺的压力。再加上过去的雷阵雨，收房的时候我们也会谨慎。”记者也采访了多位业主。对于如今的“收租模式”，大部分业主也觉得之前的模式没有“性价比”，甚至让自己承担空置的压力。
仍有痛点待解决
此外，为了减轻经营压力，记者发现一些长租公寓也开始“短租”。在福田八卦岭的一个高档公寓，记者看到最短租期可以是一个月，但是租金会比较高。长租公寓“短租”的背后，似乎凸显了行业本身面临的困境：对资金的依赖和高出租率。在业内人士看来，通常集中式长租公寓的空置率应尽可能低于5%，分散式公寓应尽可能控制在10%以下。如果高于这个标准，租赁公司的盈利压力就会加大。
尽管遭遇“雷雨”，但近年来长租公寓的发展越来越受到重视。无论是有住房背景的长租公寓品牌，还是创业系、中介系品牌，经过大洗牌后，无论是重资产投入还是规模扩张，都更加谨慎。长租企业在2021年8月首次自由披露了2021年集中租赁项目的运营数据。这高杠杆、低盈利是过去几年长租公寓行业遭遇巨大挑战的重要原因。长租公寓企业过去频频“爆雷”，其实是行业进入理性健康期的必经阶段。去年以来，许多城市通过市场监管、减税、增加租赁住房供应、奖励和补贴等一系列措施，培育和发展住房租赁市场。与此同时，多个城市相继出台多项规范性政策，从设立资金监管、规范租金支付周期、严控租房贷款等方面规范住房租赁市场发展。仲量联行华南区评估及咨询服务部主管宋立民表示：“随着REITs在中国的公开发行，相信城中村改造、存量改造、新建公租房等深市各类市场主体将更加关注租赁住房产品的合规性、市场布局、利润增长、运营管理能力等。”
但对于租客来说，对长租公寓质量和服务质量的投诉依然频发，押金、租金支付、退款的渠道和标准尚未统一。如何解决这些痛点和难点，仍然需要政府和员工的共同努力。
