近期各地密集出台稳定楼市的政策。据中原地产研究院统计，截至5月20日，当月已有超过56个城市发布了稳定楼市的政策。5月23日，哈尔滨也加入了稳定楼市的行列，发布通知废止2018年5月出台的房地产市场调控政策。
证券时报记者梳理发现，此轮房地产新政呈现出三个新特点：一是此轮房地产新政不再是单纯的刺激购房需求，而是与各地人口政策、人才政策相结合，希望达到多重目标，如武汉、杭州、东莞、泸州、常州、沈阳等地的最新房地产政策；其次，这一轮购房政策不再是全国相对统一，而是各地拥有更多的自主权。都根据自身情况采取灵活多样的措施稳定楼市，如长沙、杭州、沈阳、德州、日照、连云港、惠州等。第三，北上广深等一线城市和国内少数重点二线城市的调控没有明显放松。三四线城市一直最宽松，不同城市间购房政策差距拉大。
多位接受记者采访的专家和业内人士表示，当前房地产市场最大的问题是社会信心不足。目前的政策调整仍然不是重大利好，只是局部调整，短期内难以对市场产生大规模的提振作用。不过，总体来看，目前的房地产市场已经开始触底。
与人口人才政策结合
人口政策、人才政策等政策的组合，是这一轮稳定楼市新政的新特点，也是未来的新趋势。
5月14日，东莞住建局凌晨发布楼市新政，指出商业银行要实施差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款首付比例和贷款利率。此外，允许符合国家生育政策生育两个或三个子女的居民家庭新购一套商品住房。
无独有偶，南京最新的购房新政也指出，拥有两个及以上子女的南京市户籍居民家庭，可新购一套商品住房，同时还可享受相关银行最优惠贷款利率的支持。杭州新政明确，符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。
类似楼市新政和其他政策结合的案例还有很多。沈阳最新的限购放宽条件向有两个及以上孩子的家庭和青年才俊倾斜。沈阳明确，对已在沈阳市行政区域拥有2套住房的生育2个子女和3个未满18周岁子女的居民家庭，可在沈阳市限购区域再购买1套新建商品住房。沈阳还规定，对有两个子女和三个未满18周岁子女的职工家庭缴存住房公积金，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽至当期最高贷款额的1.3倍。
此外，针对青年人才，沈阳市再次扩大公积金贷款范围和力度。对申就业毕业后五年内具有本科及以上学历的全日制普通高校毕业生，公积金贷款额度可放宽至当期最高贷款额度的1.2倍。
5月19日，四川泸州也发文明确，对现役军人、退役军人、泸州农村户籍人员、泸州非户籍人员、大学(含大专、本科)毕业不满5年的毕业生、有2至3个子女的家庭，给予购房pr总额2%的一次性补贴。
相关情况已经成为一种趋势。据不完全统计，杭州、南京、无锡、东莞、乐山、绵阳、达州、苏州、泸州等城市出台了针对多子女家庭的购房新政，涉及发放购房补贴、提高公积金贷款额度、放宽限购政策等。此外，常州、芜湖、沈阳、鹤壁、日照、扬州、泸州等城市最新出台的购房政策，在限贷、限售等方面对青年人才给予了优惠条件。
北京大学博士后章雷对证券时报记者表示，中国将进入少子化和老龄化社会，新生人数下降，快递老年人数增加将是未来中国的人口趋势。然而，日本等发达国家的政策经验表明，没有一项单一的政策措施能够在提高生育率方面发挥决定性作用。只能设置涵盖婚恋、生育、教育、住房、养老、社保的一揽子家庭支持计划。只有优化公共服务供给和公共资源配置，才能充分保障家庭发展，提高家庭生育能力。这就是很多地方这一轮购房新政与人才、人口等政策相结合的原因。
平安地产市场研究副总监岳翔宇也对记者表示，放宽家庭多子女限制的前提条件，实际上缩小了政策的适用范围，减轻了宽松程度。这主要是部分地区希望通过试探性的宽松来逐步加码，避免放松节奏过快，导致市场快速升温。相比以往的宽松政策，形式更加丰富。
多位专家表示，与人口和人才政策的结合正逐渐成为新一轮房地产政策优化的新趋势。对多子女家庭的购房支持政策，既能促进合理住房需求的释放，又能在一定程度上鼓励生育、促进人口增长。与人才政策的结合，有利于各地吸引人才就业，预计会有更多城市跟进。
形式多样因城施策
更加灵活、多样化、本土化的购房政策也是这波稳定楼市政策的一大特点。在本轮已出台的政策中，各地根据自身情况灵活采取了一项或多项措施，如调整公积金、优化限贷、降低首付比例、实施契税优惠、缩短限售期、给予住房补贴、振兴租赁市场等。调整所在城市的购房政策。
长沙是此轮稳定楼市新政中较为引人注目的城市之一。最新购房政策明确，已办理网上登记交付或不动产登记的房屋，盘活用于租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。对此，有声音认为，长沙新政相当于给了绝大多数置换需求强烈的改善型家庭一张免费的“房票”。
但长沙住建局的官方回答称，政策还是有一些限制，比如业主需要和试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》才能存量房。
活供作租赁住房，运营年限时间不得低于10年，同时目前资格审核时，以家庭为单位，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套数计算时均只核减一套。天津、东莞、惠州、佛山、杭州、苏州、武汉、济南等一批热点城市也已根据自身情况推出了“自选动作”。天津将购买家庭首套住房的公积金贷款最高限额由60万元上调至80万元；东莞将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年，商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让；惠州取消惠阳区、大亚湾区限购；佛山满5年二手房不占购房名额，交易也不限购；杭州新政规定，落户未满5年在限购范围买二手房取消社保要求，非本市户籍家庭连续缴纳社保或个税满12个月即可购房，降低二手房限购门槛；苏州一手房限售3年调整为2年，二手房限售全面取消。
部分城市则推出了刺激购房组合拳，如四川泸州最新稳楼市政策涉及给予购房补贴、优化土地出让条件、调整落实税收政策、实施差别化住房信贷政策、取消按揭贷款保证金、优化完善二手房网签备案、办税、办理转移登记工作流程等多方面。
江苏常州、辽宁沈阳稳楼市政策也诚意满满，其中常州将限售时间由取得不动产权证后满4年调整为满2年，同时将第二次住房公积金贷款首付比例由50%降低至30%，同时提高公积金最高贷款额度30万至60万，家庭最高至90万。此外，常州还加大了对常州博士和35周岁以下硕士等高端人才的支持力度。
其他城市稳楼市新政也丰富多样，洛阳、上饶、连云港、梅州等城市降低首付比例至二成，株洲、南阳、黄石、岳阳、鹤壁等或契税优惠、或购房补贴财政“托市”；无锡将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。
松绑尺度差别大
目前，北京、上海、广州、深圳等几个全国一线城市除了全国性的降息政策外，暂无其他显著稳楼市政策出台。而南京取消二手房限购新政则在官宣不到三小时即被紧急删除，此前今年4月广州有银行启动“接力贷”也被当日叫停。足见，在楼市方面，北上广深等重点城市依然未显著放松。
中指研究院分析，从各线城市政策侧重点来看，一线城市在购房补贴、落户/引才等方面微调政策，二线城市更加侧重优化限购、调整公积金、发放购房补贴、落户/引才等方面，三四线城市调整的政策更多地聚焦在发放购房补贴、多孩家庭住房支持以及落户/引才等方面，弱三四线城市将贷款政策放宽至国家政策规定最低水平，在刺激购房消费的力度上均是本轮政策潮中最强。
中指研究院认为，短期来看，中央政治局会议定调楼市“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，各地因城施策落地的节奏有望进一步加快，力度或继续加大，预计一线城市政策将继续以微调为主，以引才或纾困为突破口，修复市场信心，其他城市政策力度有望继续加大，限贷、限售等限制性政策存在优化预期。
4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局发布23条措施，再次明确“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产定调。
4月29日，中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
据了解，这是多年来中央政治局会议对房地产行业特别关注的一次，可见房地产市场形势严峻。中央支持各地从当地实际出发完善房地产政策，表明了中央对各地因城施策完善房地产政策的支持态度，释放出更为积极明确的信号。
从数据上看，今年一季度我国房地产业确实不容乐观。今年一季度全国房地产开发投资同比增长0.7%，增速进一步下滑，商品房销售面积同比下降13.8%，销售额同比下降22.7%。3月份30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，同比跌幅扩至47%，百强房企整体业绩规模也同比大幅降低47%。
信心不足是最大问题
张磊告诉记者，今年在疫情的新一轮冲击下，房地产市场加速下行。4月份，房地产投资、销售、新开工、施工等各主要数据同比增速继续为负，且降幅不断扩大，房地产行业企稳难上加难。目前对房地产来讲，信心不足是最大问题，转变房地产下行趋势的关键，是扭转社会特别是居民对房地产行业的预期。目前的政策调节仍称不上是重大利好，只是局部调整，短期内难以对整个市场产生大规模提振效应。
岳翔宇对记者表示，本轮疫情前宏观经济、房地产销售均处于下行，新冠肺炎疫情之下部分地区居民难以出门，看房购房自然也无从谈起，这令房地产市场加速触底。正常情况下，房地产调控政策无论是宽松还是收紧，即便有效，也必然有一定的滞后性。疫情影响下，各类政策的效果也会进一步延后，至少要到封控结束后才会较为明显。此外，“房住不炒”基调不变的情况下，各地政府会尽力稳定房价走势、避免暴涨暴跌，居民购房也将更加理性，因此虽然市场回暖的确定性很高，但节奏不会太快。
全联并购工会信用管理委员会专家安光勇也对记者表示，目前整个房地产行业处于严重的下滑期，今年年初至今不断反复的新冠肺炎疫情又令行业雪上加霜，预计目前密集出台的房产政策效果有限。
金融系统业内人士武忠言则表示，房地产行业链条长、带动效应强，此轮稳楼市政策对新市民、青年大学生安居乐业、扎根一地发展具有现实意义与积极作用，也利于房企加快存量新房出清和房企资金回笼等。
从各地购房者动向来看，此轮稳楼市政策已在一定程度上刺激了消费者的购房需求。
据媒体报道，机构数据显示，杭州新政后两天二手住房的日均挂牌量，是新政前近一月里日均净挂牌量的近7倍。多位受访的房产经纪人表示，从17日开始，二手房的咨询量明显增加。出于对市场前景的看好，杭州个别业主应声上调挂牌价，有业主一次性上调了80万元。但对于大幅涨价的业主，经纪人直言有点离谱。来自深圳、天津、苏州的房产中介也表示，近来看房的人开始多起来了。
58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，4月房地产市场总体面还未呈现全面复苏态势，部分城市房价下行压力依然存在，市场信心处于筑底回升阶段。
另外，从全国来看，楼市政策宽松力度也越来越强。5月20日，距离5月15日首套个人住房商业贷款利率下限下调20个基点后不到一周时间，央行再公布新一期LPR利率，与个人住房按揭贷款密切相关的5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。这意味着，房贷利率下调空间进一步打开，最低可至4.25%。
根据贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据，2022年5月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26个、13个基点，再创2019年以来新低。
