资产减值是指资产的可收回金额低于其账面价值。近年来，受行业整合和疫情影响，房企加速“缩表”，资产减值计提现象普遍，也在一定程度上拉低了净利润水平，甚至成为部分企业亏损的主因，影响不容忽视。
目前市场下行压力持续，房企资产减值损失的“阵痛”可能仍不可避免。但长期来看，资产“瘦身”也是行业回归理性、稳健发展的好信号。
大额资产减值频现
根据2021年财报披露，多家房企大幅计提资产减值准备，计提规模大幅增加，使得房企净利润受到不同程度的冲击，头部房企也不例外。
风险房企成为资产减值的重灾区。根据克而瑞的研究调查，为了应对流动性困境，行业内的风险型房企通过降价销售、低价转让资产，面临更大的挑战。数据显示，2021年华夏幸福(600340)资产减值达到131.88亿元，较2020年的73.38亿元增长79.7%。此外，阳光城(000671)和蓝光分别计提资产减值准备69.29亿元和65.76亿元，均处于行业高位。
整体来看，在经历了一段时间的高速增长后，资产“虚增”的企业不在少数。随着行业回归理性，在市场下行压力下，带动更多房企计提资产减值准备。尤其是2021年下半年，行业陷入流动性困境，购房者信心受挫，市场需求进入寒冬期，销售价格预期和资产评估更加谨慎，也导致大规模资产减值现象普遍存在。
市场不确定性大，存货或加剧资产减值风险
从资产减值准备的构成来看，存货跌价损失占最主要的部分，长期股权投资、投资性房地产等减值损失所占比例普遍较小。目前市场下行压力持续，库存资产的不确定性也增加。特别是库存大的企业，不仅资金被占用，增加了企业的流动性压力，还面临较高的资产减值风险，对企业业绩波动和估值会产生连带影响。
从行业库存现状来看，受政策监管和资金限制，房企普遍收紧投资，加速去库存，整体库存增速继续放缓。头部房企中，碧桂园、万科、中海等企业库存总量仍处于高位，华侨城、建发国际、法华等国企库存也位列高位。但由于每个企业的战略惯性、库存结构、去污效率不同，未来的风险也不同。
库存贬值的风险除了市场的影响，很大程度上还是取决于房企的库存周转效率和现房的积压情况。综合考虑企业存货周转率和现房存货比例(完工存货/总存货)，存货周转率低、现房存货比例高的房企，存货资产减值风险较高。
行业底部渐显，资产减值计提或随之收缩
目前市场仍处于底部阶段。在审慎原则下，我们认为合理计提资产减值准备是必要的，部分房企也在努力保证未来财务业绩的稳定性。
中短期来看，除了拨备，加强库存管理，降低库存压力尤为重要，这也是企业s to的有力抓手
总体来看，在市场降温、预期下降的背景下，房企计提资产减值已进入高峰期。2021年频繁出现大额拨备，万科、招商蛇口(001979)、绿地、新城控股(601155)等房企资产减值大幅增加，均达到数十亿元，给企业利润带来不同程度的影响。
由于存货跌价损失是房地产企业计提资产减值准备的最主要因素，特别是对于存货周转率低、现房库存比例高的房地产企业，存货资产减值的压力更大。所以我们认为“轻”库存是目前很多房企的重要任务。此外，风险房企作为资产减值的重灾区，也警示了行业的安全运行。总之，确保经营和财务的稳定是房地产企业避免更大资产减值损失的保障。
