“房价下跌，房贷利率在高位站岗。现在月供勉强维持。如果有一天支持不了，就只能把房子卖了。”一对去年10月底在郑州买了新房的年轻夫妇告诉记者。
“我们是2021年10月买的房子。总价146万，贷款102万，当时30年等额本息还款6.272%，月供6294元。按照郑州最新的最低房贷利率4.25%，月供5017元，还差近1300元。我们预计享受不到最新的4.25%的房贷利率。如果银行能降到5%左右，我们就满足了。”的张(化名)说。
国家统计局数据显示，去年8月，郑州新房和二手房价格同时出现拐点。从去年8月开始，郑州房价已经连续9个月下降。据21世纪经济报道记者了解，郑州房贷利率今年开启过山车模式，从年初首套的5.39%到最新的4.25%。早在去年初，随着央行对房贷设立“两条红线”，郑州的房贷利率一度达到6.37%。
受国际贸易、国内疫情、洪灾等因素影响，2021年郑州房地产交易市场遇冷，全年新建商品住宅总销量约163450套，同比下降32.9%；二手房成交约65450套，同比下降3.73%。虽然无法得知这23万业主是首次置业还是贷款买房，但可以肯定的是，几乎所有申请过按揭贷款的都处于利率的高点。
“我的工资是每月6000元，但是没有公积金。她的工资每个月3000左右，有住房公积金。按照税前4500元的标准，个人和公司共缴纳1080元。去房贷6300，房租1400，每个月都有月光。真不知道出了事怎么办。”小张无奈。
据小张介绍，他们买的是期房，两年后才能交房。这意味着，他们在还贷的同时，每个月还要支付1400元的房租。如果6.272%的房贷利率能降到4.25%，这部分房租就省了。
当被问及有没有寻求其他渠道降低房贷利率时，小张和小刘表示有咨询过，但最后发现房贷转为经营性贷款，不合规，年限短，有被贷款的风险。
记者采访了几位房贷利率的守护人，他们回应称，即使听说有降低存量房贷利率的灰色渠道，在没有央行、银监会等监管部门认可的情况下，也不会冒险参与。
小张“降低股票房贷利率”的诉求并不是个例。21世纪经济报道记者在政府留言板上发现，近期，要求降低存量房贷利率的呼声明显高涨。不少留言者询问，通过“商转公”或“转按揭”降低存量房贷利率是否可行。
提及“再抵押”
一位银行信贷经理直言不讳地告诉记者，申请人实际承担的房贷利率是由“LPR银行加分”组成的，自签约之日起，银行加分不会改变。在未来，申请人实际承担的抵押贷款利率将根据重新定价周期在最近的5年LPR之后每年发生变化。无论央行如何下调5年期LPR，银行积分的增加始终以签约为准。
中国外汇交易中心数据显示，2021年全年5年期LPR没有变化，一直持平于4.65%。不过银行一般都提了几次。资料显示，当时由于各种客观因素的叠加，部分地区银行对首套房的贷款会增加到120BP甚至更多。
此前，21世纪经济报道曾对房贷转经营性贷款的风险进行过深入调查。“商转公”是指将已经办理的商业住房贷款转为公积金贷款。转换的目的是公积金贷款利率很低，转换后可以节省很多利息。但“商转公”对申请人的公积金贷款额度和本市公积金贷款额度要求较高，有资格申请的人并不多。
购房者所呼吁的“再抵押”，指的是银行间的贷款转让。借款人在A银行办理了住房抵押贷款，但A银行提供的优惠没有B银行大，借款人为了享受更优惠的利率，想尽一切办法将房贷转到B银行。2008年，再融资业务一度火爆，后来被叫停。
记者查阅了当年的相关报道，发现在2008年全球金融危机期间，也出现过类似的股票抵押贷款优惠纠纷，最终有了结果。2009年1月6日，证券时报《银行存量房贷7折优惠扭捏落实》报道称：
“2008年10月27日，央行将商业性个人住房贷款利率下限扩大至贷款基准利率的0.7倍；最低首付比例调整为20%。此后，符合条件的首套房新个贷迅速获得了30%的优惠利率。由于央行已经五次降息，优惠前后的房贷利率差已经超过2%，现有房贷客户开始寻求优惠利率。虽然政策没有明确在此之前签约的房贷客户是否可以享受优惠利率，但由于转贷的存在，在实际操作中，大部分个贷消费者选择通过转贷来获得优惠利率。
随着再融资竞争的日益激烈，银行给予首套客户股票贷款7折优惠利率的压力越来越大。终于在2009年新年第一天，四大国有银行总行放宽了对股票房贷优惠利率的措施：只要在2008年10月27日前为基准利率的0.85倍，且没有不良信用记录，原则上可以申请7折优惠利率。其他中小银行也开始跟进，制定相应的市场份额规则。"
在过去的14年里，转按揭的生意又一次被守着高息的月供者提起。比如，一位市民在政府留言板上呼吁：“希望银行的‘再贷款’政策能够放开，让老百姓自由选择利率和银行，让利率真正实现市场化。”
记者发现，有部分小银行已经开始谋求吃下这部分“蛋糕”。浙江省的绍兴银行总行营业部官方微信公众号5月12日官方推送显示：为广大客户享受更优惠的按揭利率、减少房贷月供利息支出，特别推出“转按揭”业务，并附上一张以“按揭贷款置换”为标题的海报。海报显示，置换后的房贷利率最低可至5.05%。
据了解，绍兴去年房贷利率也站上过6%，最新房贷利率最低可至4.4%。记者致电绍兴银行，相关人员反馈称确实有此业务，但产品细节仍在设计当中。
但是，转按揭业务并非没有隐忧。有金融管理部门前官员曾指出，在经济上行、房价持续上涨的环境下，转按揭和加按揭极易放大住房信贷规模，且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市，增加了银行的潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。
举例来说，一位购房者通过A银行贷款80万元买了套价值100万元的房子，2年间还了10万元，此时他把贷款转到了B银行，而B银行对他的房产进行重新评估，发现房产涨价，值130万元，就给他放贷100万元，比原来的贷款额度还高。这就是典型的转按揭和加按揭业务。
上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任、教授崔光灿表示，现在月供族们所呼吁的“转按揭”仅是同一贷款人将其他银行贷款转到新申请的银行，这实质上是一个商业银行的竞争行为，以前基本是需要先还清其他银行的贷款再申请。
崔光灿认为，如果现在新的银行在操作流程上优化，并在控制风险的情况下，允许先从本银行借款或提供“过桥”资金结清原来银行的贷款，再正式办理本银行的按揭贷款，从操作上是可行的。在我国利率市场化不断推进过程中，商业银行间的竞争会有所加大，住房贷款是优质资产，以较优惠的利率吸引存量客户是一个有效的手段，同时也利于存量房贷的业主减少房贷利息支出。建议贷款人在办理该业务时，一定要注意程序的规范，以免操作不当，影响到本人征信，或者出现还了上一家银行，下一家银行贷不出来等风险，特别是不要使用消费贷等作为过桥资金，注重规范性和安全性。
崔光灿表示，在当前经济环境下，各部门应该创造条件，让存量房贷客户尽可能享受利率优惠：商业银行可以主动阶段性减免利息，或通过竞争将存量房贷客户“转按揭”为新增房贷客户，也可以让存量房贷客户按新优惠利率“增按揭”归还部分存量贷款。但在政策具体制定上有关部门和银行应当审慎，将优惠政策精准用于减轻自住型和合理改善型客户房贷负担，避免炒房泡沫重演。
或有利楼市，但有损契约精神？
北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任董藩对21世纪经济报道记者表示，应当让存量房贷客户和新增房贷客户享受同等的利率优惠。对老客户的利率优惠也会对房地产市场交易的恢复、房地产市场情绪的回暖产生积极作用。如果存量房贷客户因为高利率下的月供压力被迫出售房屋，同样会影响稳房价、稳地价、稳预期的政策目标的实现。房地产市场的预期是全社会共同形成的预期，并不局限于新增房贷客户，存量房贷客户如果被迫出售房屋，也会干扰楼市积极预期的形成。
董藩认为，让存量房贷客户享受同等利率优惠比发消费券对稳增长更加有效。消费券能够拉动的产业链非常有限，而房地产行业上下游关联产业众多, 对经济的带动作用会更加明显。存量房贷客户过去的购买行为同样增加了税收和土地出让收益，创造了就业机会并拉动了GDP，对城市发展做出了贡献，有权利享受同等待遇。
市场上的另一种声音认为，存量房贷客户应当尊重契约精神，遵守与银行之间的房贷合同约定。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，银行加点是由当时的金融市场环境决定的，是贷款申请人和贷款银行在签订贷款合同时博弈的结果。合同本身不应该随意改变，但如果市场环境发生变化，申请人可以考虑和贷款银行重新谈判，寻求更大的贷款利率优惠。另外贷款申请人应该有权利选择利率更加优惠的银行重新办理贷款，这也是市场化精神的体现，前提是坚决遏制投机炒房行为。
对此，董藩也对21世纪经济报道记者表示，政策制定重在相机抉择，新老客户的同等优惠更加有助于房地产市场形成积极预期。契约精神应当尊重，但也应该鼓励银行接受更多的市场竞争，承担社会责任。
