“这个月卖了4单，比上个月多卖了2套。”5月30日，苏州某房产中介杨文(化名)告诉记者。
杨认为，苏州二手房整体回暖。一方面是因为5月苏州疫情防控效果显著，线下看房和交易恢复；另一方面，也得益于相对宽松的政策环境吸引了更多人买房。
5月9日，据多家媒体报道，苏州优化限购限售政策。限购方面，非苏州户籍居民社保要求缩短至6个月，非限购区域(张家港、常熟)的房屋不计入居民家庭限购套数；限售方面，新房限售缩短至2年，二手房不再限售。
新政过去20天，苏州市场回暖了吗？房地产市场量价变化是怎样的？对今年苏州第二批集中供地有什么影响？
苏州楼市缓慢攀升。
“现在二手房不限售，市场上增加了大量的上市房源。”杨说，这些新上市的房主多为改善置换群体或之前在苏州买房的投资客。
杨觉得，因为现在的政策环境比较宽松，很多新上市的房主期望值比较高，新上市的房子价格有所上涨。目前流通性好的房子，还是以政策出台前卖出的“存量房”为主。
苏州部分区域挂牌价确实上涨，但存在区域分化。贝壳平台数据显示，5月20日-26日，工业园区挂牌均价近4.47万元/平方米，较上周上涨0.1%；同期相城区挂牌均价2.2万元/平方米，环比下跌0.1%，成交价格也是涨跌互现。
总体来看，苏州二手房成交价格并未上涨。天下数据显示，5月苏州二手房成交均价为2.75万元/平方米，环比下降0.57%，同比下降3.61%。
由于限购政策的放松，非苏州户籍购房的社保要求降低为6个月。部分在苏州工作但缴纳社保不足两年的家庭，有购房资格。通过将前述置换群体叠加到市场中，苏州楼市的买家数量有所增加，并开始行动。
5月23日，苏州二手房在贝壳平台成交137套，为今年工作日成交最高。前一个周末，5月21-22日，共成交287套，也处于年内高位。
新房市场的热度也有所提升，但在长三角某品牌房企工作的魏鑫(化名)告诉21世纪经济报道记者，5月份苏州新房项目的拜访率有所上升，但其转化的增长还有待观察。
与去年同期相比，仍有较大差距。据嘉里苏州房地产评估统计，截至5月26日，5月苏州市区新房供应面积为55.81万平方米，环比增长121%，同比下降26%。成交面积47.69%，环比增长近20%，同比下降52%。
上述机构分析认为，苏州楼市成交量仍在恢复中，数据仍在缓慢攀升。市场能否回暖，取决于政策是否会进一步放松，以及交易的持续性。
除了调控政策调整，房贷利率下调也进一步减轻了苏州购房者的还款压力。多位苏州房产中介人士告诉21世纪经济报道记者，目前首套房贷利率可低至4.25%，为全国最低水平。
房贷利率下调会对购房者的购买意愿产生影响。“利率已经升了由于相关政策还没有像杭州、成都等热点城市那样公开发布，王鹏在对话中也透露了一个隐忧：“虽然现在外地户口买房社保要求缩短为6个月，但还是两年最有保障，政策也没有公开发布。万一哪天政策退出了，买社保不再符合要求的房子，就是违约。”
楼市的支撑点和不确定性
“不发文也可能是担心市场投机。现在放宽的政策一般会执行，不排除后续修改或内部执行的可能，但不会这么快恢复。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。
在严跃进看来，苏州近期持续的政策放松，一定程度上反映了市场预期不佳的问题。
魏鑫指出，受疫情反复、看空市场等因素影响，今年苏州新房供应和成交量明显不足，新房成交量单月减少1500-2000套，新增房源总量也少于去年，显示市场明显萎缩。二手房交易量从去年一季度开始持续下降，今年一季度接近减半。
据魏鑫介绍，截至4月底，苏州主城区待售住宅存量为887.13万平方米。按过去半年月均成交计算，去化周期为18.3个月。
为促进房地产行业平稳健康发展，苏州今年对相关政策进行了多次调整，包括常熟出台人才购房补贴政策、苏州提高首次使用公积金贷款额度、缩短非苏州户籍购房人社保年限、缩短限售期、支持多子女家庭购房等。
相比很多重点城市的政策，苏州的政策已经走了很远。杭州和成都最近都优化了房地产调控政策。在限购限售方面，杭州只是降低了二手房购房的社保要求。成都提出，郊区县住房不计入主城区家庭限购套数，从而在无房家庭认定标准上缩短了住房交易周期。
而且苏州在经济、产业、人口上都有优势。
苏州统计局数据显示，2021年，苏州地区生产总值22718.3亿元，同比增长8.7%，位居全国前6。其中，第一、二、三产业增加值189.7亿元，增长10
872.8亿元和11655.8亿元，同比分别下降0.8%、增长9.5%和增长8.1%。苏州坚持先进制造业与现代服务业双轮驱动，制造业和服务业贡献了2021年苏州超99%的GDP。
同期苏州规模以上工业总产值突破4万亿元，高技术制造业产值14062.2亿元，比上年增长11.9%，占规模以上工业总产值的比重的34.0%。高技术服务业营业收入比上年增长23.0%，占规模以上服务业营业收入的比重达35.3%，苏州产业质态持续优化提升。
2021年苏州新设市场主体60.47万户，其中新设企业12.70万户，比上年增长17.8%。年末全市共有各类市场主体274.07万户，其中企业82.97万户，比上年末增长7.8%，市场主体活力不断释放。
2010-2020年，苏州常住人口增加近229万人，增长近22%，年平均增长率为2%，是江苏人口增长最多的城市。2021年末苏州常住人口近1285万人，继续保持人口增势。
产业结构优化、经济高质量发展持续为苏州人口增长注入动力，而人口持续增长又为苏州房地产市场持续带来购买力。
苏州作为房地产热点城市和房企重点投资的城市，为何今年市场表现不佳？魏新认为除了受疫情反复这一意外因素影响外，一方面是前期严格的政策调控压制了部分市场需求，另一方面市场信心缺失也对房地产市场表现甚至土地市场表现带来影响。
“政策具有时滞性，政策效果后续或逐步释放。” 魏新谈到。严跃进则认为如果目前的政策效果对楼市的支持效果不及预期，市场仍未恢复，后续政策还有继续优化的可能。
政策可以及时优化，但信心缺失或难以在短时间内修复。
章歌在互联网大厂工作，之前很想换一个大一点的房子，现在由于工作稳定性和收入增长存在不确定性，面对持续政策利好时却犹豫了：“我不想每个月背超过1.5万元的房贷压力。”
5月25日，苏州第二批次集中供地的地块已挂牌，与第一批次相比，多了一些区位条件好的优质地块。由于今年前期房地产市场表现不佳，今年苏州第一批次集中供地平均溢价率仅3%，大部分地块底价成交。
在魏新看来，第一批次土地中的优质地块被房企追捧的概率很高，但整体表现如何，还有赖近期的房地产市场表现。
“从现在政策的反馈来看，对供地肯定有积极影响，但影响有多大，还要看近期的成交数据。” 魏新说。
