2022年进度条过半，上半年的楼市也经历了很多意想不到的波折和调整。随着宽松政策的逐步加码，6月的夏天，楼市也感受到了复苏的气息。
跨过“倒春寒”
“短期来看，市场已经见底，不是见底，而是一个缓慢温和的恢复过程。”近日，万科董事局主席郁亮在股东大会上表示“这是我从业以来压力最大的一段时间”，但他依然逆长期悲观论调而行，给出了积极而有力的判断。
一直在地产界扮演意见领袖的郁亮的声音，也让地产股长期震荡上行。次日，房地产开发板块纷纷逆市走强，甚至有多家房企和物业企业掀起涨停潮。
郁亮的信心也有数据支撑：国家统计局数据显示，5月份，全国商品房销售面积环比增长25.8%，销售额环比增长29.7%，实现今年首次环比增长。
这是一个积极的信号。2022年以来，房地产经历了严峻的4个月。
在1、2月份这个传统的销售淡季，受多地疫情反复等突发因素影响，“倒春寒”来袭，“金三银四”信守承诺。国家统计局数据显示，4月份房地产行业销售和投资双双进入负增长。
前四个月的不景气也给上半年整体销售规模带来压力。中国研究院数据显示，上半年重点百城新建商品住宅成交面积环比下降超四成，购房者置业信心不足。成交规模为近年同期最低水平，市场继续调整。
好在5月份终于出现了复苏的信号。行业主要指标开始好转。新房单月销售规模和开发投资规模分别上涨26%和14%，市场信心开始恢复。
“在政策不断宽松的情况下，购房环境越来越好。到5、6月份，政策效应逐渐显现，购房需求逐渐释放，购房便利性逐渐提高，银行信贷等也给予了比较大的支持。所以最新的数据和政策匹配的非常好。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
正如严跃进所说，破纪录的政策规模成为了这次市场转折的重要推力。
需求端：政策频出扶持购房
中原地产数据显示，2022年上半年，各地出台楼市宽松政策超460次，覆盖城市超200个，再创历史纪录。
各地出台的政策主要集中在需求端，包括放宽限售限购、降低首付比例、降低房贷利率等。其中公积金政策的调整最为频繁。比如，6月份有近30个城市提高公积金贷款额度、降低首付比例，20多个城市发放各种购房补贴。
除了政策数量多，各城市出台政策的水平也越来越高。一季度政策暖风从三四线城市开始，到4-6月，二线城市“加入群聊”，逐渐成为政策推出的主力军。甚至南京、武汉、成都、杭州、厦门等传统热点城市也步入了稳定楼市的行列。
但总体来看，今年各地出台的政策，仍多是上一轮楼市放松周期出现的“老朋友”。比如放宽限购、限贷、限售等。是传统楼市调控中常见的“五限”放松。郑州等地最近出台的房票安置政策，也是2015年的“老招新用”。
从趋势上看，二孩三孩补贴政策成为此轮扶持楼市的创新方向，形成一定规模。据不完全统计，目前已有十余个城市出台了针对二孩和三孩家庭的购房宽松政策，包括放宽限购、购房补贴等。
“针对二孩和三孩家庭的多城购房政策，达到了一举两得的效果。既促进了合理住房需求的释放，又在一定程度上达到了鼓励生育、促进人口增长的目的。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈晓表示。
供应端：土拍回暖促进拿地
再看供给端。上半年企业资金压力不减，市场调整态势持续，房企新开工积极性不足。
研究院数据显示，2022年1-5月，全国房屋新开工面积5.2亿平方米，同比下降30.6%；房屋竣工面积2.3亿平方米，同比下降15.3%。
重点城市短期库存稳定在较高水平，也延长了出清周期。截至5月底，50个代表城市商品住宅可售面积处于2017年以来的较高水平。按照过去6个月的月均销售面积计算，短期库存清理周期为18.9个月，比2021年末延长了5.0个月。
不过，从6月份开始，土地市场也明显回暖。6月份，监测的城市过户费总额较5月份增长逾六成，其中上海以近864亿元领涨；长三角宅地密集入市，在总出让金排行榜中占据八席。
“因为今年集中供地的数量增加到了4倍，也增加了房企拿地的灵活性，优质地块比例增加。未来土地供应将‘量减价增’；预计下半年土地拍卖规则将继续放宽，降低门槛，降低地价，增加利润，提高企业拿地意愿。”中指研究院认为。
筑底已至，何时反弹？
今年上半年的楼市大戏一直很精彩，从政策吹弱环境到5、6月市场收尾。供需环境的持续改善，使得楼市在6月份呈现出“环比涨幅扩大、同比降幅收窄”的筑底态势。下一次复苏将从哪里开始？
“置业者的信心持续回归，6月份全国新房的找房热度呈现总体上扬态势，一线城市的上涨尤为明显，体现出其强劲的反弹力度。”近日，58同城、安居客发布的2022年《6月国民安居指数报告》显示，6月全国新房找房热度环比上涨2.3%，一线城市新房找房热度环比上涨16.9%。
“上半年的政策对于改善型需求拉动力度明显增大，不少城市通过限购放松快速将潜在购房群体转变成实际购房群体，预计下半年全国整体商品房销量会明显超过上半年。”58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，市场去化仍将面临区域分化，不仅体现在城市之间，板块之间的分化也将表现得更为明显。
业内普遍认为，一线城市及热点二线城市仍将在本轮复苏中扮演领头羊的角色。同时二线和三四线城市分化将加剧，热点二线及东部核心城市群内三四线城市或将率先企稳回暖。(完)
