上半年北京写字楼市场犹如过山车，从一季度需求活跃到二季度需求疲软。
市场的主要特征是空置率上升，租金再次下降，净吸纳量大幅下降。
由于样本不同，很多机构的统计数据都不一样。整体来看，第二季度北京写字楼市场新增租赁交易总量环比下降30%；净吸收自2020年第三季度以来首次为负；一季度刚刚经历触底反弹的租金，二季度末再次录得负增长；上半年全市空置率升至17.8%。
业内人士认为，受疫情、部分租户撤离、叠加需求减弱等因素影响，第二季度北京写字楼市场陷入低迷。预计随着疫情的逐渐消退，市场活跃度有望逐渐回升。但下半年大量新项目的入市，将继续推高整体市场空置率，租金水平仍将承压。
净吸纳量大幅下降
CBRE的数据显示，第二季度，北京优质写字楼新增租赁成交总额环比下降30%，自2020年第三季度以来首次出现负净吸纳。
戴德梁行数据显示，二季度北京及五大核心商圈甲级写字楼净吸纳量分别为7.4万平方米和1.7万平方米，同比分别下降60.3%和74.5%。
仲量联行的数据也显示，第二季度北京写字楼净吸纳量约为4.7万平方米，较2022年第一季度下降三分之二。
至于市场成交量下降的原因，世邦魏理仕认为是因为第二季度新冠肺炎疫情的制约，部分租户原定的新租计划有所延迟，以及年初开始的互联网行业优化、企业整合搬迁等活动的持续影响。
仲量联行进一步指出，来自大型金融企业的需求是该市租赁活动的主要支柱，中小企业在疫情环境下的经营困难导致需求大幅下降。第二季度需求来源主要是国内租户的搬迁和扩建，而国外租户大多维持现状甚至减少面积。
在空置率方面，根据CBRE的统计，上半年北京优质写字楼的空置率上升了0.7个百分点，达到17.8%。其中，甲级写字楼的抗跌性更强，空置率环比小幅下降0.2个百分点，乙级写字楼环比上升1.1个百分点。中关村、望京等科技企业集中的子市场空置率更高。
戴德梁行的数据显示，第二季度，在没有新增供应的情况下，北京整体甲级写字楼市场空置率环比下降0.4个百分点，同比下降3.6个百分点至13.9%。五大核心商圈空置率与上季度持平，同比下降1.0个百分点至9.0%。
第一太平戴维斯指出，疫情影响、部分租户撤离、租赁需求减弱导致北京甲级写字楼空置率在第二季度末达到15.8%，环比上升0.5个百分点，同比下降1.5个百分点。
租金增长由正转负
市场成交下降，空置率上升，导致租金下降。CBRE的数据显示，第二季度，北京优质写字楼平均成交租金为每月每平方米310.7元，较上半年也下降了0.4%。除了CBD和新兴子市场，其他子市场由于空置率上升，租金都有不同程度的下调。
戴德梁行认为，尽管由于疫情的再次爆发，整体市场成交量有所下降，但甲级写字楼的租金水平
回顾2022年上半年，北京甲级写字楼市场的表现可谓过山车。仲量联行指出，一季度全市需求非常活跃，租金增长在连续十二个季度下降后终于由负转正。市场情绪高涨，因此一些写字楼业主上调了年租金预期。然而，二季度在北京的突然爆发，让市场各方措手不及。在政府严格管控下，看房、装修、签协议等重要环节受阻，全市甲级写字楼市场一度停滞。多数业主通过各种手段维持项目租金的稳定，甚至在市场上观察到“负下降”现象，即业主维持表面租金稳定，却通过提供期外免租、遗留装修等方式给租客带来优惠。少数空置面积较大的楼宇，项目租金普遍录得5%~10%的跌幅。第二季度，该市写字楼租金较上季度下降0.2%，至328元。刚刚触底的写字楼租金在第二季度末再次录得负增长。
下半年市场活跃度有望回升
对于下半年的市场走势，第一太平戴维斯认为，虽然二季度疫情打压了写字楼市场，但市场租赁需求的基本面依然存在，部分租户也希望借助当前市场，计划以相对较低的价格完成续租、新租或搬迁交易。因此可以预测，下半年写字楼市场将重启复苏并快速反弹，活跃度将明显好于上半年。
“下半年，一些新项目会因为疫情而推迟。预计全市新增写字楼只有18.1万平方米供应入市，全部来自新兴区域，供应端压力将适度缓解。随着疫情影响逐渐消退，市场活跃度有望逐步回升，核心区可出租面积的增加将吸引租户升级或回流。”世邦魏理仕中国咨询及交易服务部主管张继苏指出，近期各区出台的救市政策及稳定经济发展的实施计划，将有助于恢复商业信心及市场情绪。
然而，戴德梁行北区项目及企业服务部董事兼副董事总经理连认为，下半年，北京写字楼市场将继续迎来约80万平方米的新供应。大量新项目入市将继续推高整体市场空置率，租金水平仍将承压。
连冯喆说，疫情的反复使得租户在选址时更加注重楼宇的绿色健康指标以及租约的灵活性，与此同时也会关注业主疫情下的补贴政策。相较于核心商圈，新兴商圈得益于高标准的写字楼产品、优越的激励政策、以及相对较低的市场租金也逐步成为企业租户的重要选择。未来在疫情常态化的市场下，以高科技和生物医药等行业为代表的高精尖产业更具发展性，将为北京写字楼市场提供新的机会与增长点。同时北京重点发展产业，金融机构以及律所和税务等专业服务机构也将保持活跃的租赁需求。
