7月13日，RealData发布《2021-2035年我国住房需求预测》指出，2021-2035年中国住房总需求进入下降期。据预测，到2035年，住房需求总量将降至13.3亿平方米，15年年均2.5%。
根据RealData的计算，中国的“人口抚养比”(15-64岁的劳动力人数与15岁以下和64岁以上人口总数之比，相当于人口抚养比的倒数)在2010年达到峰值，住宅新开工面积经历了一个先下降后增长的过程。RealData认为，“再增长”主要是这一时期中国大规模棚改拆迁需求集中释放所致。短期政策使得长期规律在一定时期内发生转移，但并不改变新启动区域处于下跌峰值。
2021-2035年，中国新增住房需求将维持在201-247亿平方米，中性条件下222亿平方米，年均14.8亿平方米。与“十三五”期间住房市场年均18.9亿平方米的交易规模相比，住房总需求正在逐步下降。据预测，到2035年，住房需求总量将降至13.3亿平方米，15年年均2.5%。
未来的住房需求将主要包括三类。一是人口从农村向城市迁移带来的刚性住房需求。预计2021-2035年新增约39亿平方米，占总需求的18%，2035年刚性住房需求降至11%；二是城镇居民住房面积增加带来的改善型住房需求。预计2021-2035年将新增约120亿平方米，占总需求的54%。到2035年，改善型住房需求约为7.7亿平方米，占总需求的58%。三是城镇旧房拆迁改造带来的拆迁需求。预计2021-2035年新增拆迁需求约63亿平方米，占总需求的28%，2035年约4.2亿平方米，占总需求的31%。改善拆迁总需求高达90%。
另一方面，住房需求面积的下降不会改变市场交易规模不断增加的趋势。考虑到房价温和上涨，年均涨幅为4.3%。在完全弥补面积减少的基础上，价格增速进一步带动市场规模继续增长。预计2021-2035年，中国住宅交易量平均每年22万-27万亿元。到2035年，中国住房市场交易总额将达到29.2万亿元，15年年均增长1.8%。
RealData指出，从发达国家的经验来看，股市上涨是必然趋势。目前全国二手房成交量占20%左右，还处于股市发展的初级阶段，未来存量还会加深。中性情况下，预计2021-2035年新房市场年交易额约15万亿元，二手房市场年交易额约9万亿元。到2035年，二手房GMV将接近14万亿元，占住房总交易量的47%，基本相当于新房交易量。
“当住房需求总量上升时，行业发展方式必然转型。要实现可持续发展，产业和市场主体必须打破发展思维定势和路径依赖。”RealData指出，在住房改善时代，消费者对住房的核心需求不仅是住房物理空间的变化和增长，而且更加关注住房质量。打造多样化、差异化的产品和服务，更好地满足不同群体的改善需求，是贯穿未来周期的确定性路径。未来，围绕存量房的需求服务以及衍生服务的需求将有巨大的市场空间。
