“本案是商品房买卖抵押贷款。由于目前有许多未完成的房地产项目，抵押贷款逾期和拒绝付款的现象普遍存在。一旦认定借款人不承担还款责任，必然会引起其他借款人的效仿，严重损害申请人的合法权益。”
上述段落是中国农业银行福安支行在2019年向福建省高级人民法院申请再审请求书中提到的。
因开发商逾期未交房，中国农业银行福安支行与陈某就该房屋签订的抵押贷款合同纠纷由此产生。经过两年的争议，一审法院和二审法院都决定支持撤销相关合同。同时，陈某无需承担剩余贷款的还款责任，再审法院也驳回了银行的再审申请。
现在，在一段音乐中，银行的按揭贷款业务被推上了风口浪尖。
“如果楼盘长期烂尾，开发商无法复工，业主可以开发商无力履行合同主债务，业主购房目的无法实现为由，行使法定权利解除购房合同。”7月13日，上海申伦律师事务所律师夏海龙告诉21世纪经济报道记者，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同解释》)相关规定，购房合同解除后，业主可以要求解除借款合同。购房合同和贷款合同解除后，开发商应将购房贷款本息和收到的购房款分别返还给银行和业主。
同时，夏海龙指出，建议业主在合同终止前不要擅自断供。如果业主单方面断供，银行可以先解除合同追究违约责任，处置资产继续追偿，导致业主处于不利地位。
逾期交货后切断供应
2014年5月7日，陈某与丈夫决定共同购买福安市赛岐镇高速出口凯旋一品一套房屋，并与开发商福建沛丰置业有限公司(以下简称“沛丰公司”)签订了《商品房买卖合同》号(以下简称“买卖合同”)。
根据买卖合同，该房屋总价款为630372元，陈某夫妇应在签订买卖合同当日支付首付款，余款44万元办理银行按揭。
同时约定：“出卖人应当在2016年9月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用；如果逾期超过90天，买方有权终止合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同书面通知到达之日起30日内退还买受人全部已付款，并向买受人支付已付款的1%作为违约金。”
买卖合同签订后，陈某夫妇于2014年7月8日支付了首付款190372元、专项维修资金9507元、契税10542.58元、个人综合房贷保险1558元。
2015年1月26日，陈某、培丰公司与中国农业银行福安支行签订了一份《个人购房担保借款合同》(以下简称《借款合同》)，约定陈某向中国农业银行福安支行贷款44万元；为了购买上述财产；贷款期限为15年。
该笔贷款由沛丰公司提供阶段性连带责任保证，陈某夫妇提供抵押担保。抵押的是上述房产，已于2015年1月30日完成抵押权预告登记。
借款合同签订后，中国农业银行福安支行于2015年2月3日向陈某发放贷款人民币44万元。同年3月，陈某逐月偿还了中国农业银行福安支行的贷款，即月供。
2016年9月30日，沛丰公司未按合同约定交付房屋，陷入延期交付阶段。
鉴于裴峰公司的承诺
2017年9月4日，法院对上述商品房买卖合同纠纷案进行了立案。
支持终止合同
福建省福安市人民法院在审理时认为，该买卖合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。因买卖合同约定逾期交付房屋超过90日，陈某夫妇有权解除合同，故支持陈某夫妇诉请解除与沛丰公司签订的买卖合同。
同时，根据《商品房买卖合同解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，不能实现《商品房担保借款合同》的目的。当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
“由于本案买卖合同已被撤销，商品房担保借款合同的目的已无法实现。故陈某夫妇诉请撤销其与中国农业银行福安支行签订的借款合同，本院予以支持。“福建省福安市人民法院称，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
对于农行福安支行反诉陈某夫妇对剩余未偿还贷款及利息承担连带责任的诉讼请求，法院不予支持。
福建省福安市人民法院认为，买卖合同和借款合同均已撤销。虽然陈某是借款合同的借款人，但培丰公司是最终拿到贷款款的主系统，所以银行剩余的贷款及利息依法应由最终受益人培丰公司偿还。
一审判决后，中国农业银行福安支行向福建省宁德市中级人民法院提起上诉，请求判令陈某、沛丰公司连带返还贷款本金396307.24元及利息。
“一审判决没有判决陈某夫妇承担还款责任是适用法律错误。”农行福安支行在上诉书中称，借款合同中注明的借款人为陈某，本案中该借款人应承担还款义务。一审判决培丰公司返还借款本息。
息固然正确，但《商品房买卖合同解释》中并没有排除借款人的还款义务。根据合同相对性的原理，陈某作为实际借款人，也应对借款及利息承担还款责任。对此，二审法院认为，购房人是否负有返还未清偿部分的贷款义务，法律并无明确规定，就本案而言，房屋买卖合同、按揭贷款合同的解除系开发商违约导致，购房人对此并无过错。一审判决结果符合《商品房买卖合同解释》第二十五条第二款之应有之义，应予维持。
二审判决后，农行福安支行还是不服，继续主张“《商品房买卖合同解释》并没有排除借款人的还款义务”这一观点，向福建省高级人民法院申请再审，于是便出现了本文开头的诉请。
基于商品房按揭贷款合同的特殊性，买受人以所购商品房作为贷款合同的抵押担保，所贷款项由银行直接划付给出卖人。福建高院认为，本案系因出卖人沛丰公司违约导致商品房买卖合同及按揭贷款合同解除，买受人因商品房买卖合同解除无法最终取得案涉商品房的所有权，而出卖人将继续掌控建成或未建成的案涉商品房，且出卖人已实际占有贷款，故原审判决出卖人沛丰公司承担返还贷款的责任，符合《商品房买卖合同解释》第二十五条的规定，并无不当。
记者查询发现，该案例的判决思路是当前法院处理类似纠纷的普遍思路。
2020年，最高人民法院在审理类似案件中便指出，因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉商品房预售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。
如借款合同相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，则认定为明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。
