“高标准商品房建设方案”考题出了一年后，北京解决问题的开发商给了一份完全不同的“成绩单”。记者根据北京市住建委官网网签信息统计发现，2021年，北京市首批双集中供地的8个高标准项目在获得一年后，网签出现巨大分化：舒村等项目接近清盘，而“王两兄弟”却不得不面临营销难题。原本第一次不被看好的望京杨云，远郊第一个高标准项目朱总山源，意外热销。在入市一周年后，以控制地价、打压房价、引导品质住房需求为目的而诞生的高标准住房为何出现如此大的分化？
去化率的两极分化
“高标准”住房包括三星级绿色建筑、装配式建筑、低能耗等。使得北京优质地块的“狂热”回归理性。入市一周年，北京首批高标准住宅项目怎么样？
北京商报今日根据北京市住建委的网签信息统计发现，整体来看，去年8个高标准项目目前的去污率呈现出一些两极分化的趋势。分别位于海淀区海淀镇舒村南北地块。同属于1号院项目的北地块枫秀雅苑和枫蓝雅苑“树村两兄弟”，目前线上签约率分别为93.63%和95.38%，接近清盘，也是8个项目的去污率。但位于朝阳区王四营乡的两个项目中，绿色东岳公馆和朝阳一号的情况有些不乐观。目前住建委官网查到的网签率只有7.53%和14.59%，“王四营兄弟”的情况也不是很乐观。
从区位来看，去年北京第一批集中供地共成交30宗地块，其中仅朝阳就占了10宗。在最终确定的8个高标准住宅建设方案中，朝阳占了4个地块，占比50%。除了上述“王两兄弟”，王地块还有另一个项目，3354保利锦。目前二期预售已经开启，一期网签率达到67.44。
“朝阳区在2021年第一批二级供地中同时推出多宗相邻地块，也在一定程度上造成了项目之间的内卷。”中研院土地处处长张凯也对记者表示，王四营区所属的中路东岳府项目，无论从位置还是规划条件来看，都与保利锦尚项目非常相似。保利锦尚通过抢滩打开市场、差异化竞争(优先供应改善型大户型)等方式取得了不错的销售成绩，也在一定程度上压缩了区域内竞品的销售空间。
不过，也有熟悉王四营板块的营销负责人直言，保利大规模的使用渠道抢着跑，也是帮助保利在王四营区域提前成功收获少数新换用户的主要原因，并不乐观。“当时感觉东部的中介都在给晋商卖房，央企都用这样的渠道。保利应该是这个项目的第一。”
谈及“王两兄弟”下一步的处境，不少营销人员直言“更难了”。
一方面，从区域来看，王虽然位于五环内，但周边配套并未“完善”，工业痕迹较重，生活交通配套滞后，城市未来规划版图上没有大规模的高层次产业；另一方面，在保利金尚的第一次收获之后，同样是保利旗下的另一个刚需项目即将入市，其
“树村的项目太特殊，海淀的区位加持，融创在债务危机前的品质还是经得起推敲的。再加上价格优势，这个项目有着其他所有项目都无法复制的优势。”包括中原地产首席分析师张大伟在内的业内专家对此进行了评论。
张凯也认为，高标准作为项目的附加值，仍然是购房者关心的问题，但还没有形成买房时的决定性因素。在目前的北京市场，核心区的改善型豪宅项目成交表现较好，这与新经济周期下高净值人群的资产配置需求密切相关。舒血府一院项目市场认可度高的主要原因是可以满足这类需求，而其他高标准项目因为90/70政策限制，或者因为地处城市新兴发展区，无法满足这类需求。
部分项目收获意料之外
另外，在8个高标准项目中，并不是特别的“树村二哥”。望京的杨云居和延庆南菜园的山燕园，分别以77.72%和43.23%的网签率成为“常规版”高标准项目的代表。
在拿地阶段，被反复说“无法入账”的建设开发真的无法入账，打响第一枪的云筹是否具有可复制性？
对此，建发望京杨云项目营销总监许超在接受采访时也坦言，项目之所以能拿到比较好的网签，核心原因是政府持有20%的产权份额，所以单价和总价都比较低。其次，从营销的角度来看，客户群体的定位，无论是从前期的客户定位，还是后期交易的真实情况来看，都是比较清晰的。
知情人士还透露，建发在养云项目上“没赚多少钱”，核心出发点是在北京打响第一枪。所以当时项目的配置还是比较高的，开发商由于价格优势的叠加，让渡一部分利润，卖得好，也是合理的。
此外，位于延庆菜园南街的朱总山兰苑项目也在八个高标准住宅项目中表现出色。作为北京远郊第一个高标准住宅项目，该项目位于距离北京市中心80多公里的位置，但整体去化率超越了位于朝阳的三个项目和位于城市副中心区块的另一个国裕未来悦项目，着实让市场大吃一惊。
对此，项目现场销售经理王耀辉在接受记者采访时表示，延庆市场受局限性影响，多为内生型市场，项目自身品质好，户型设计实用，布局合理，再加上高标准的加持和正确的传导方向，对于项目来说是锦上添花的一笔。
“项目自开盘一直处于热销状态，目前的销售状况由于突发疫情影响，比公司预期的还稍许滞后一些。”王耀辉透露，对于后续来说还暂无促销计划，也不会以降价促销手段来加快销售进度。
“高标准”未能得到“高认可”
整体从目前的情况来看，高标准供地已经一年，除了树村这种极特殊的地块，整体去化效果并不算理想，但是究竟为什么“高标准”没有得到“高认可”，业内专家也表达了自己的看法。
“高标准住宅的设置出发点是非常好的。”在谈到目前高标准住宅的一些问题时，易居研究院智库中心研究总监严跃进对此分析道，理论上高标准应该带来的是好品质，但是目前市场认可度不高，原因在于户型方面设计与市场实际需求是脱钩的，与其说是高标准有问题，不如说是项目的设计方面和市场是脱节的。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也认为，开发商拿高标准后或很容易忽视市场主流、刚需产品等特征，集中关注于满足高标准方案中的规定以及降低成本等，对项目后续的市场认可度、去化率等缺乏实质性策略。在未来，高标准供地或将在此前基础上更加注重市场契合度、结构合理性以及主流需求等规划，以达到更好的效果。
但与此同时，对于高标准市场认可度不高这个话题也有更谨慎的声音，在张凯看来，2021年首批次地块推出之时，房地产市场处于热度升温阶段，加之自集中供地政策公布以来，全国重点城市土地供应暂停了两个多月，因此在土拍时竞争激烈，房企为了拿地纷纷突破利润要求的底线，造成许多地块在投报高标准阶段成交。之后各类调控政策频出，房地产市场迅速降温，这一批地块在开盘之时已属“高位站岗”，降价销售的空间也极为有限。
所以在当前的市场低谷期，仅基本面较好的海淀学府壹号院以及一些有特点的项目（例如竞政府产权份额阶段成交的建发望京养云）成交情况相对较好。但是判断整体市场认可度高低的结论，仍需更多的时间和依据，不能仅从部分高标准项目的去化情况不佳来断定。
“客户还是要看到实实在在的高标。”作为操盘方，徐超直言让客户在看过项目之后真正看到高标准和原来看过的项目确实是不一样的，才能真正放心。
