去年北京西城区顶级学区房跨学区转让，“牛小”“渣小”的消息不胫而走。其震动波及北京多个城区，学区房价格相应下跌。
一年来，楼市政策频频吹风，但学区房政策依然步步紧逼。据北京日报报道，7月20日，北京市教委相关负责人在CPPCC主席年度提案咨询会上透露，今年9月秋季开学后，北京各区将开展教师交流轮岗。
这是促进义务教育均衡发展的一项措施。在各地推进“双减”工作的背景下，去年8月，北京市正式宣布大规模推进干部教师交流轮岗，东城、密云为首批两个试点地区。今年4月，西城、朝阳、海淀、大兴、延庆、门头沟也加入其中。但当时北京还有八个区没有实行教师轮岗。
去年以来，多校划片、教师轮岗、二手房指导价等政策陆续实施。今年北京多个区也公布了“校校通”计划，叠加楼市调控政策和市场低迷的影响。北京很多学区房成交放缓，价格下跌，就连“牛人少”的西城也有些不知所措。
不过，对于京师轮岗政策是否会进一步冲击学区房，中原地产首席分析师张大伟认为“会有一定影响，但很难大规模实现”。
北京实行教师轮岗。
据北京日报报道，北京市教委相关负责人7月20日透露，将在全市范围内开展校长教师交流轮岗，全面推进“双师型课堂”建设。今年九、秋季开学后，全市各区将开展教师交流轮岗。
据央广网报道，轮岗制度既涉及校长，也涉及教师。校长层面，所有距退休5年以上、在同一所学校任职满6年的校长、副校长，原则上要交流轮岗。教师层面，距退休5年以上、在同一学校连续工作6年及以上的教师，原则上要交流轮岗。
交流会以最基本的教育周期为单位，比如至少一个学期，一个学年，甚至是一个成长周期，比如三年期。
旋转的类型主要包括两部分。一是市区在推进学区教育集团内学校间教师均衡配置的基础上，重点推进全区义务教育阶段学校校长交流轮岗，以及区级以上骨干教师均衡配置和普通教师配置轮岗；二是远郊全面推进交流轮岗，推进全区义务教育阶段学校校长交流轮岗、区级以上骨干教师均衡配置、普通教师配置轮岗。
值得一提的是，去年8月，北京市教委召开新闻发布会宣布推进轮岗制并公布第一批试点地区东城、密云时，相关负责人表示，轮岗工作不会打破行政区划，而是在学区内进行。干部和教师不用承担异地工作地点的变动，不会对教师的日常生活造成障碍。
时代财经了解到，在就近入学的前提下，由于资源禀赋不同，北京各区逐渐形成了“鄙视链”的学区房。在鄙视链的顶端，西城和海淀，拥有较高的但“双师课堂”其实是共享优质教育资源，促进教育均衡发展的举措。是指由两名教师共同完成某一学科教学活动的班级。通常由一位骨干老师作为主讲老师进行线上授课，另一位老师作为导师进行线下授课的组织和指导。
经过多次学校划片，房价暴跌。
在去年各地推进“双减”工作的背景下，北京市为促进义务教育优质均衡发展，先后实施了多校划片、教师轮岗、二手房指导价、“校校名额”等政策。在多重因素影响下，北京多个学区房成交放缓，价格下跌。
但就目前学区房的市场反应来看，多校划片是影响最大的政策。多校划片是指一个社区对应多个学校，与“单校划片”的概念相反，即一个小学对应一个固定区域，一个小学对应一个直上的中学。
2020年4月30日，北京市西城区教委发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，明确指出，2020年7月31日后，在西城区购房并取得房屋产权证的适龄儿童，不再报考小学，全部采用多校划片方式在学区或相邻学区入学。
在北京16区的鄙视学区房链条中处于顶端，西城最有名的是金德悦，指金融街、德胜、月坛三个学区房。因为学区房里都是优质小学，金德悦在北京家长眼里是顶尖的。
去年4月24日，《西城2021年义务教育入学实施意见》发布，再次强调2020年7月31日以后购房的家庭，子女报考小学的，不再办理划片入学登记，全部以多校划片方式在学区或相邻学区入学。
这个时候，一些家长还对通过买房进入顶级“牛小”抱有幻想。然而，他们的幻想马上就破灭了。2021年7月，“金德月”学生被转移到邻近学区。其中，2020年7月31日后购房的德胜、月坛最受欢迎家庭全部转出区。
进入顶级“牛小”的确定性消失后，西城学区房成交量下降，降价百万的房子不在少数。但由于西城的风向标意义更强，此事产生的震动波及北京多个城区。
海淀万柳学区的房产中介李玲(化名)告诉时代财经记者，“去年有一次调整。
剂事件后，万柳学区房价降了一些，小户型跌幅有15-18%”，她以学区内的蜂鸟家园小区为例，“去年3月份入学名额没被占用的户型最高卖到1030万元，单价高达20.6万元/平方米，而小区整体均价最高时接近19万元/平方米。出了调剂事件之后，就大跳水了”。时代财经了解到，蜂鸟家园小区此前因“百分百”对口“一流一类”的中关村三小，且由于该社区内大多的房源皆为50平方米左右的小户型，总价相对较低而大受欢迎，一直被视为海淀学区房的“晴雨表”。去年10月份，蜂鸟家园一套51.6平方米的房源以600万元的价格成交，价格之低令业界哗然。
“调剂事件经过一年后，又有一些回涨，最近中关村三小的招生情况也出结果了，用大部分家长的话来说就是比较理想（指被调剂的少）。现在入学政策和信贷政策还算平稳，不过一部分业主着急出售，是个捡漏的好时候”，中介李玲说道。贝壳找房显示，蜂鸟家园的6月参考均价为16.92万元/平方米。
多城刺破学区房泡沫
尽管北京针对学区房的政策仍在调整，但不同的中介均表示，全市范围实施轮岗制度并不会带来很大的影响，他们更在意“多校划片”。
“轮岗是大趋势，但9月份才开始实行，要是有影响的话，也都是和海淀、西城一样”，丰台一小学区的房产中介黄桦（化名）告诉时代财经，“而且房价波动是必然的，整体趋势还是慢慢上浮，更何况丰台的价格也不像西城德胜、金融街板块那么夸张，大跳水的几率很小，而且一小学区都是单校划片”。
丰台是本次新增开展轮岗制度的区域之一，虽该区域的教育资源处于北京16个区的中游水平，但学区房炒作氛围较淡。今年4月30日，丰台区发布《2021年义务教育阶段入学工作实施意见》，推进以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合的入学方式，但黄桦表示目前其所负责的丰台一小学区仍然实施单校划片，“只要父母孩子的户口在片区内，上丰台一小基本没有什么问题”。
实际上，不止北京，深圳、常州、上海、大连、威海、济南和开封等多个城市亦展开或即将展开轮岗制度。
以深圳为例，去年8月份，深圳就喊出建立义务教育阶段“教师轮岗制度”，表示将推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度；今年7月份，《深圳经济特区社会建设条例》经深圳市人大常委会表决通过，将于8月1日起正式实施，条例明确提出推行大学区招生模式，建立健全校长教师交流轮岗制度，以促进义务教育优质均衡发展。
值得一提的是，在6月份，传言光明区将成为深圳第一个实施轮岗制度的区域，但该传闻未被证实。
尽管大学区招生模式和轮岗制度目前均是“只闻楼梯响”，但目前深圳已有学区房出现“砸盘”现象。不过，原因仍被主要归咎于在楼市调控和市场低迷，以及对与“多校划片”类似的大学区招生模式出台的预期。
记者了解到，“大学区制”即将周边3-4所学校所在的范围组合成一个“学区”，实行相对就近入学，家长可自愿在学区内为孩子报读2-3所学校，按志愿次序和积分高低依次录取。大学区招生改革，意味着未来同一套学区房可能分到名校，也可能分到普通学校，从而降低购房者的炒作预期。
去年以来，深圳学区房就不断被爆出降价的消息，去年10月，深圳福田区百花学区内的核电花园小区还因降价600万元而登上微博热搜。
据乐有家研究中心监测，自2021年9月以来，福田百花、福田香蜜湖、罗湖深中、南山南二外、宝安宝中、龙华深高北六大名校片区的业主挂牌价、成交价均明显下滑，成交价最大跌幅去到21%。
种种迹象表明，学区房正在走下神坛。
