近日，北京市宣布，2022年9月秋季开学后，全市各区将开展教师交流轮岗。消息一出，“学区房”遇冷的呼声再起。
自2021年4月30日中央政治局会议召开，首次提出防止以学区房名义炒作房价以来，北京、上海、深圳等热点城市纷纷出台相关政策。
数据显示，相关教育政策对二手房影响明显。特别是“入学”与“购房”脱钩，有助于促进住房回归居住属性，教育回归育人本质，从而消除学区房投机的可能，进一步促进房地产市场平稳健康发展。
中央曾明确防止以“学区房”炒作房价
近年来，不仅是北京，上海、深圳也相继出台不同政策淡化学区房概念。
2021年3月16日，上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，明确了“综合评价录取名额分配”，其中分配给各区的计划中，不低于20%的名额要均衡随机分配给不择校生的初中。
2022年5月出台《深圳市公办中小学集团化办学实施方案》，提出了各区集团化办学的总体目标，也明确了市直属学校(含附属高校)和有条件的区属优质学校可以跨区组建教育集团。原特区外教育薄弱、学位建设任务重、市属学校资源匮乏的地区，原则上优先考虑集团化办学。
从这些政策本身来看，其初衷主要是“义务教育优质均衡发展”。
一直以来，由于教育资源与房子的关联性很强，在一个城市，每当与“学区房”挂钩时，这个区域的房价就会比其他区域略高，优质教育资源集中的地方也是城市房价高的地方。
2021年4月30日，中央政治局会议首次提出，防止以学区房名义炒作房价，将打击学区房炒作上升到新的高度。
此后，宁波、合肥、深圳、厦门、上海、北京、无锡等热点城市相继出台相关政策打击炒学区房行为，重点是改革招生制度、建立学区房二手房交易价格参考机制、学区房限购加码、违规信息发布处罚等。
淡化学区房政策对二手房影响明显
从北京、上海、深圳稀释学区房政策前后的市场成交数据来看，这三个一线城市对二手房影响显著。
比如最早试点教师交流轮岗的北京市东城区和密云区，8月份政策出台后，克而瑞的研究数据显示，东城区和密云区二手房成交量和均价双双下跌，从2021年7月的10.15万平方米跌至10月份的4.86万平方米，跌幅高达52%。2021年10月，北京东城区和密云区的二手房成交量和均价也是2021年最低。
同样的情况也发生在西城、朝阳、海淀、大兴、延庆、门头沟加入教师轮岗范围的时候。
2022年4月，政策颁布。5月份，北京西城、朝阳、海淀、大兴、延庆、门头沟区二手房成交量和均价双双下跌，成交面积从2022年3月的79.41万平方米降至5月份的44.5万平方米，跌幅达44%。
然而，上述类似现象并没有出现在一手房市场。
2021年3月16日，上海明确“综合评价名额分配入学”后，学区房也降温了。在所有类型的二手房中，学区房是最抢手的类型，其价格溢价能力是所有房产类型中最强的。相关教育政策的落实，将大大杜绝以“学区房”为名炒作房价的可能。
短期内，价格虚高的“学区房”项目可能会出现一些市场波动。从长远来看，随着北京市教师轮岗的实施，将实现义务教育资源的根本平衡，未来教育资源与房子的强关系将被大大弱化，“学区房”一词将被淡化，直至退出历史舞台。
