7月15日，中国经济数据半年报出炉。第二季度GDP同比增长0.4%，在国内外超预期因素影响下仍实现正增长，推动内地上半年国内生产总值(GDP)实现2.5%的同比增速。在4月份受疫情影响经济数据明显回落后，通过积极应对国内外环境变化带来的新风险和新挑战，5、6月份社会消费品零售总额、工业增加值、出口值等数据稳中有升，显示经济活动和经济运行正在从疫情影响中逐步恢复、企稳和回升。可以说交出了一份来之不易的成绩单。
我们预计国内经济已经到了全年增速的底部，宏观经济供需偏弱的格局基本结束。预计后续宏观经济将继续平稳运行，质量升级，全面复苏。随着高效的整体疫情防控和经济社会发展的成效，以及复产、复商、复市、基建、房地产边际改善、刺激消费等政策的逐步推进，下半年经济有望继续保持温和上行态势，回归正常轨道，运行在合理区间，逐步达到潜在产出增长的正常水平。
但考虑到工业产能利用率较低、产品销售率下降、内需仍需复苏、外需增长乏力、房地产行业复苏依然乏力、劳动力市场就业压力较大等内外可能出现的阶段性、突发性影响，全年经济增长5.5%左右的目标实现难度不大。要应对困局，着力稳定市场主体、稳定就业、帮扶。我们将继续加强实施一揽子稳定经济的政策措施，提高效果和实际效益，同时认真考虑寻找和培育稳定的长期经济增长支撑点和新动能。
可以说，上半年宏观政策在提前、准确、充分发力方面发挥了很大作用。然而，许多总量和结构性政策的效力没有得到充分发挥。下一阶段需要在政策衔接、政策储备、政策创新等方面做出努力。此外，要认真梳理交织在一起的短期问题和长期问题。在注重经济稳定、抹平短期波动、使实际产出更接近潜在产出的同时，还需要推动基于长期增长的各种结构改革和制度变迁，以提高潜在产出能力。
预计主要指标将在第三季度末左右触底。
房地产行业可以说是宏观经济的一个非常好的样本、范例和晴雨表。它对投资、消费、需求方、供应方、作为流量的收入和作为存量的家庭部门财富都有很好的分析价值。考虑到当前房地产市场复苏仍不稳固，下半年房地产市场和房地产企业有望得到进一步的政策支持，主要指标有望最快在三季度末左右全面触底。
6月份的金融数据显示，居民信贷有较大改善，扭转了今年前5个月的失速下降趋势，与去年同期持平，这与6月份30个大中城市房地产销售面积和销售额的企稳可以相互印证。说明随着稳定经济市场的政策生效，疫情逐渐好转后叠加的需求开始释放，房地产市场加速复苏进程。市场情绪和景气度，房地产投资和居民住房消费的信心、意愿和需求有望得到提振，销售和成交有望触底反弹。
从房地产销售情况来看，在集中放松层面房贷利率下调、总量叠加等积极因素作用下，住宅和商品房销售出现了积压需求阶段性释放、降幅收窄、环比上涨的情况。6月份，商品房销售面积18185万平方米，同比下降18.3%。6月份，商品房销售金额17735亿元，同比下降20.8%。值得注意的是，在年中业绩、房企积极性高等因素影响下，每年6月份商品房、住宅单月销售增速均不低于30%。7月份30个大中城市成交再次走弱，说明销售的阶段性好转仍需夯实基础。尤其需要警惕市场信心和情绪波动打断边际复苏。
如果未来疫情不超预期反复，房地产市场交易规模大概率在二季度触底企稳。预计将有更多政策措施出台，支持刚性需求和改善性住房需求，促进居民合理住房需求的有效释放，有效推动房地产投资回升，边际缓解和改善房地产企业面临的资金链压力、流动性压力和债务违约风险。
必须建立从房地产销售到房地产投资的良性传导。
从房地产投资来看，要建立从房地产销售到房地产投资的良性传导，解决新开工和土地购置保持低位的问题。6月份，房地产新开工、新开工、新竣工面积继续下跌，跌幅扩大。新开工和竣工面积同比降幅均超过40%，施工面积同比也降至-2.8%。部分房企保持审慎投资，减少项目开工数量，加速资金回笼。投资压力还体现在土地市场的热度上。1-6月累计征地面积和6月征地面积同比分别下降48.3%和52.8%。
目前，房地产投资仍然疲软，前端投资低位回落，继6月份同比下降后，约为9.5%。上半年房地产开发投资下降5.4%，其中二季度房地产开发投资下降9.1%，仍落后于固定资产投资增长4.2%的整体回升速度。房地产投资增速每下降1%，可能导致固定资产投资总额和社会零消费下降0.3-0.4%。在继续加大一揽子稳定经济政策措施实施力度，提振效果和实际效益显现的背景下，下半年房地产投资有望恢复温和正增长，土地购置、新房开工和建设进程有望再次加快。
从房地产融资来看，由于房地产企业年内仍有较大的债务到期规模和偿债压力，考虑到守住不发生系统性风险的底线，货币信贷尤其是房企融资在边际上大幅收紧的概率较低。6月份，发展资金到位16443亿元，同比下降23.6%，降幅比5月份收窄9.8个百分点，实现年内首次收窄。
资金到位边际改善主要来自季节性因素和房企推盘力度加大的双重作用下，销售市场回暖，使得个人按揭贷款、定金和预付款的销售回款逐月改善。值得注意的是，1-6月，房企自筹资金同比下降9.7%，降幅较1-5月扩大了2.5个百分点，反映房企融资仍未显著恢复。考虑到新开工面积仍有一定降幅，开发贷款可能相应减少，且房企融资规模仍在下降，后续资金面承压情况需密切关注。
需求的短期性、周期性下滑叠加行业长期性、结构性压力给房地产行业带来的挑战时刻已经过去。市场有望沿着销售企稳、投资筑底、信用复苏的主线演进，政策措施应进一步实现体系化、制度化、长效化、常态化、立体化调控，协调发力化解流动性问题、信用问题、投资问题、交付问题、土地购置问题、市场信心问题。由于目前房贷利率仍然高于一般贷款利率，预计房贷利率还有望在5年期以上LPR报价继续下调的拉动下保持一定的调整空间。
推动房地产市场向新发展模式转型
我们认为中国房地产行业将会实现软着陆。这是因为，在新时代、新格局、新形势下，中国房地产行业和房地产企业从高速度增长转为注重高质量发展、高质量成长的关键节点，与中国转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期是同步的，与中国经济强调创新驱动高质量发展、践行新发展理念、融入新发展格局的转型是一致的，与在新旧增长动能平稳衔接的基础上推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革的任务是同向的。
中国房地产业依然拥有许多积极因素：高效统筹疫情防控和经济社会发展，差别化的房地产调控政策尤其是住房信贷政策继续实行，销售端去化和风险处置加快有望缓解房地产企业流动性风险和融资压力，个人收入预期企稳，刚性需求和改善性住房需求群体购房成本持续下降，部分住宅去库存周期较长、“稳房价”压力较大的城市在“一城一策”的思路下有望加大政策调整的力度和步伐，等等。这些都可以有效地实现房地产市场的软着陆。
接下来的关键在于继续准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度尤其是预售资金管理制度，维护房地产市场的信心与情绪，维护购房者的合法权益。
地方政府可以以“保交付”为出发点和切入点，从产业端和金融端积极为企业纾困：支持企业有序复工复产，给予税费减免、租金减免等政策支持；不盲目抽贷、断贷、压贷，支持企业合理融资需求，加大并购融资支持力度，促进行业债务风险出清。与此同时，有关部门应切实确保购地资金合规，全程监管项目建设，监督预售资金全额入账，严格拨付标准，压实银行责任，健全房地产信用管理。
预计各地房地产调控政策优化落地的节奏将进一步加快、优化调整力度将进一步加大，政策维度有望向限购、限贷、限售、限价宽松、购房鼓励政策、降低交易税费等多方向以及热点一二线城市延伸、扩围。在必要的信贷支持下，房地产企业的信用风险、债务风险、资金链和现金流风险以及伴随而来的对上下游产业链有可能造成的溢出风险有望得到防控和遏制。特别地，在建立规范、科学、灵活的商品房预售资金监管办法后，信用等级较高的房企有望适当降低预售资金留存比例、以银行保函解冻部分监管资金、通过白名单和绿色通道等形式获得更多的融资支持。
从根本上说，要化解房地产行业风险，需要稳定居民的预期、收入和购房意愿，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求，促进市场销售企稳回升，提升金融机构融资偏好，加快优质房地产企业经营性现金流回暖和信用改善，让房企实现“自我造血”的良性循环。
此外，近期相关会议和有关部门均强调要坚持“租购并举”，大力发展长租房市场，推进保障性住房建设，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，加快探索和发展房地产新的发展模式。这既有利于从需求端解决住房难、住房贵、住有所居、共同富裕的问题，也有利于从供给端有效抑制房价、促进房地产市场平稳健康发展。
预计在土地、财税、金融等方面给予保障性租赁住房的更多支持可期，全国各地保障性租赁住房项目供给建设进度有望加速，成为对冲商品房建设放缓、托底兜底房地产行业、消化刚性需求和释放消费潜力、稳定宏观经济增长、拉动社会发展的有效手段，未来信贷投放还将对此有所倾斜和继续支持，推动房地产市场向新发展模式转型。
