“不管虎门长安还是塘厦凤岗，只要有钱，都可以买。没钱，开发商给你时间筹钱。”陈光杰告诉记者。
陈光杰是一名经纪人，在樟木头有一个幸福的家庭，有8年的从业经验。自从7月4日东莞28个镇取消限购后，他又开始忙碌起来。“我认识四五个做中介回来的同行。”不仅是周末，工作日也有很多客户下班后从深圳过来看房、决策、签约。
郑浩瑞(化名)就是其中之一。
郑浩瑞是深圳观澜人，妻子都是普通上班族。他们是IT码农企业HR的常用搭配，月收入4万左右。
“他们将很难在深圳买房。他们只能忍痛买一套小公寓，而且他们住在里面是家族遗传，所以他们考虑在东莞买房。”陈光杰说。
7月19日，一个工作日的晚上，郑浩瑞找到了陈光杰，在樟木头保利买了一套115平方米左右的四居室。40分钟的通勤、足够的房间、实惠的首付和月供，促使郑浩瑞最终定居东莞。交房后，他打算接手父母和孩子。东莞的房子既解决了孩子上学问题，也方便照顾父母。在东莞定居，对郑昊睿来说，意味着更舒适的生活。
郑浩瑞是当天就买了房的无忧果断客户。陈光杰说，“他事先做了一些功课，我们当场比较了两三套就做了决定。”
这是东莞放松限购后，深圳客户去东莞买房的一个缩影。
中原地产研究院执行院长车德瑞告诉时代周报记者，这次去东莞买房的深圳客有两个明显的特点。一是首付两成“上车”的刚需，在凤岗更明显，塘厦也有回流迹象；二是少部分投资者，在二手市场淘笋，只有在价格极低的情况下才会出手。
深圳客曾经是东莞楼市的重要支撑。
来自乐友家研究中心的数据显示，2020年，仅在东莞购买二手房的深圳客户比例就高达22.9%。据中原地产研究院统计，东莞限购前，在林深买房的深客比例高达90%。
随后，为抑制房价过快上涨趋势，东莞主管部门于2020年7月至2021年8月陆续出台调控政策，遏制外地客户在东莞炒房。
调控效果肉眼可见，外地客潮迅速退潮。2021年，包括新房和二手房在内，在东莞买房的深圳客占比降至9.8%。
随着深圳客户的离开和市场的下行，东莞楼市的成交规模骤然萎缩。今年以来，东莞主管部门再次密集发布调控政策，最大的一次是“74新政”335428镇取消限购，首套房首付降至两成。
在东莞甩开膀子重新拿回房票的深圳客人会开心的回来吗？
新房市场正在复苏。
“最忙的一天，3个人的小团队一天能见9批客户，从早到晚10点。”陈光杰告诉时代周报记者，最近一天，晚上12点还有一个客户在买房。“客户下班从深圳过来，已经八九点了。再说说价格吧，将近12点才签的合同。”
首先，吸引深圳游客的是两地的价格差距。“如果你在深圳买不起房，来我们这里就是非常高端的客户。”陈光杰说，手里有40到50万，一个月能出7000到8000的深圳客户，来莞都是优质客户。
中原再保险
从深圳北站坐和谐号17分钟到东莞虎门站。虎门站旁边的保利时区是吸引深圳游客最快的新盘之一。“74新政”落地的第一个周末，保利时区打出了“欢迎深圳保利业主团购，首付20万”的口号。售楼处随处可见红色的迎宾海报。
保利时区一位置业顾问告诉时代周报记者，限购放开的第一周(7月4日至7月10日)，该项目就卖出了60多套房。“周一到周五能卖10套房，周末差不多50套房。我的客户中有五六个是深圳人。”
7月14日11时，记者在会展中心看到，洽谈区有两三批购房者在签约，还有几批客户在沙盘区参观。
随着虎门新万科卓悦园未来之光，深圳客户的比例也有所增加。该项目的一位置业顾问告诉时代周报记者，在限购放松之前，深圳的客户非常少。“现在整体比例是10%到20%，而我们推广的14个楼盘中，深圳客户的比例是30%-40%。”
“果断”是一线营销人员对深圳客户的普遍看法。中原地产研究院监测显示，“74新政”后第一周，东莞新盘转化率为9.8%，环比上升3.6个百分点。大部分深圳客户看到后会“毫不犹豫”地购买，前述未来之光置业顾问表示。
陈光杰感觉更深了。“深圳投资客看都不看就能买到二手房，只要性价比够高。”
陈光杰最近卖掉了樟木头的一套二手房，房子分两期开发。新房价格2万元/平方米左右，急售的二手房业主只卖1.5万元/平方米。“每平米有几千块钱的差价，客户觉得价格很高。这类客户主要是前几年在楼市赚了钱，自信又快。”陈光杰介绍道。
深圳游客回归理性。
最近十年，深圳客人两次北上东莞买房。
2015年左右一次。
今年深圳楼市正在经历新的黄金周期，二手房月均成交量在1.1万套左右。8000套，这是深圳楼市公认的牛熊分界线。月成交量1.1万套，表明深圳房价进入快速上涨通道。
深圳无法满足的需求，自然而然地外溢到东莞。那一年，东莞临深片区房价在1.1万元/平方米左右，只是深圳的1/3。
在深圳做手机批发生意的刘立鸣（化名）就是北上的一员。眼睁睁地看着临深的凤岗、塘厦房价从1月的1.1万元/平方米涨到1.3万元/平方米，地段稍微好一点的楼盘甚至卖断货，刘立鸣当即在塘厦购入一套新房。这一年，东莞卖掉近1000万平方米新房，同比增长76%。
另一次，在2018年前后。
“别让华为跑了”的论调传播两年，华为还是跑了。2018年7月，约1500辆车把近2700名华为员工，从深圳坂田送到东莞松山湖溪流背坡村打卡上班；8月，松山湖警队冒雨护航，再次将超5400位年轻人送抵松山湖。
华为搬到松山湖，波澜乍起。搬迁的大巴车刚到松山湖，业主闻声涨价，稍微顺眼的房子，单价就能冲破3万元/平方米。距离华为越近，房价越贵。
深圳的地产从业者张俐（化名）看到了机会。当年年底，她在松山湖隔壁的大岭山镇购入一套新房。“怎么说也算挨着华为，楼盘名字好歹也有‘松湖’两个字。”张俐说。
现在，刘立鸣已经以2.5万元/平方米的价格抛掉了塘厦的房子，“解脱了。”张俐的房子涨了100万元，但有价无市，“卖不掉，只是纸面富贵。”
和前两轮相比，“7·4政策”后的赴莞买房潮，更显理性。
和虎门一新盘有业务合作的一商业银行房贷经理孙沁（化名）告诉时代周报记者，的确有深圳客来莞买房，但肯定没有销售说的那么多，而且以投资为主，“深莞目前还不具备日常通勤条件，每天打高铁上下班一个月交通费都得几千块钱。”
购房者冷静，整体市场也回落明显。
合富研究院指出，新政短期冲高效果明显。据其监测，“7·4新政”发布后首周（7月4日至7月10日），东莞一手住宅成交890套，环比大涨86%，创年内新高；第三周（7月18日至7月24日），一手住宅成交760套，环比下跌12%，连续两周高位回落，售楼处来访量环比下跌20%，案场人气基本回归新政前水平。
相比抱深圳客大腿，东莞不少开发商已经发现，“松山湖”的招牌更管用。
寮步新盘金地保利·领峯，备案名为“松湖领峯花园”，瞄准松山湖的上班族。“我们项目区位很优越，左边是城区CBD，右边是松山湖CBD，能够承接双CBD利好。门口是松山湖大道，开车到松山湖北站只要十分钟，”一名置业顾问如是介绍项目区位。
“大朗也好，寮步也好，东坑也好，都是为松山湖服务的。”东坑新盘壹品松湖一名置业顾问向时代周报记者表示，其所在楼盘定位为“松山湖三公里范围内性价比最高的楼盘”，因为“买得起松山湖的已经买了，剩下的那些手里只有六七十万、月收入两三万的家庭，我们就是为他们服务的。”
对于下半年的市场走势，车德锐持谨慎乐观态度，“在东莞楼市利好政策应出尽出、能出尽出之下，市场回暖表现趋于明显，有望迎来一个稳步回升的新楼市周期。”
