近日，福州市永泰县推出一个需要出售现房的地块，引起了很多人的关注。
在此之前，很多地方已经陆续试行了现房销售。然而，在过去的三十年里，房地产行业已经围绕预售制度形成了一套完整的运作逻辑，项目的各个环节都按照严格的时间节点高速运转。整个行业都在追求更高效地利用手中的资金，以寻求更大的规模和更快的发展速度。在长期发展的惯性下，改变体制并不容易。
随着行业发展中的问题逐步暴露，在宏观调控和市场的压力下，房地产行业的发展可能会迎来一个新的方向。现有的房屋销售系统会在短期内出现吗？此时此刻，业内对现有房屋销售体系的热烈讨论，或许是对行业未来发展方向的积极探索。随着房地产行业进入深度调整期，一些新的投资机会也可能诞生。
福州推现房地块引关注
多地曾试水现房销售制度
7月15日，福州市永泰县人民政府发布公告，出让张[2022]牌08号地块使用权。该地块出让公告显示，该地块拟按现房出售。规划房屋竣工验收后，中标人可以办理房屋销售手续。恰逢业界讨论是否取消预售制度，实行现房销售制度。公告一出，引发广泛关注。
其实在福州之前，已经有很多现房销售试点。韩毅智库研究员王玲告诉《红周刊》，海南省规定，从2020年3月起，对新销售的商品房实行现房销售制度。自此，海南成为首个也是唯一一个全面实施现房销售的地区。
在此之前，广东省也出台了鼓励出售现房的文件，但最终未能实现。此外，其他城市和地区的现房销售主要集中在项目端，即推出现房销售地块，在土地出让时设定现房销售要求，如上海、深圳、福州、北京、杭州等。
在王玲看来，目前业内对现有房屋销售体系的讨论，主要是因为项目烂尾、工程质量差的问题。但从实际情况来看，现有的售房制度短期内难以全面推行，还是要靠城市和项目的试点来继续逐步推广。
如其所言，目前，现有的房屋销售系统仍在小范围内以不同的方式稳步试点。以北京为例。2021年北京第二批集中供地中，出现了首宗“竞售现房”地块。最终地块被中铁地产和星创置地组成的财团拿下。成交总价37.84亿元，现房销售面积约5.4万，占总销售面积近50%。项目预售部分于今年3月入市。
此后，在北京的集中供地中，有不少地块都有相关的拍卖规则。其中，2021年第三批集中供地中，朝阳区劲松街0408-646地块地上可售住宅被要求全部作为现房出售，另有5宗地块设置了地价见顶后争夺现房销售面积的持续竞得规则。
在2022年的集中供地中，这一拍卖规则的设定范围进一步扩大，第一批18宗地块中有一半涉及，第二批17宗地块中有12宗涉及。
此外，《红周刊》了解到，目前北京即将迎来第三批集中供地，此次推出的地块也大多设定了竞拍现房的拍卖规则，海淀永丰的几个地块甚至限定了现房销售比例。
整体来看，在北京集中供地方面，相关试点范围稳步扩大。在规则制定方面，北京有机地
虽然规则设定的范围有所扩大，并最终体现在拍卖结果中，但近两年北京现房销售试点地块的规模并不大。2021年，除了要求出售现房的劲松地块外，只有房山区陈宫街的FS00-0111-0017和0019地块转入“出售现房”面积竞得方案，但最终无人竞得现房出售面积。2022年第一批集中供地中，仅朝阳区崔各庄乡黑桥村、南浔村棚户区改造地块进入“现房销售”区域，最终该地块被绿城以43.47亿元的地价竞得，现房销售面积4.1万平方米。第二批集中供地中，成交结束时有现房销售面积的地块仅有3宗。
从北京目前的试点模式可以看出，在现房销售规则覆盖面逐渐扩大的同时，一般只有少数优秀地块能够触及大面积的现房销售，导致现房销售试点规模相对较小。在北京的土地市场上，试点实际上并没有在短时间内大范围铺开。
现房销售政策是长期大趋势
宜徐徐图之
在融资收紧、需求端萎缩的背景下，房企拿地趋于谨慎。很多地块难以触及限价，更难以进入现房竞争。此外，现房销售的门槛极高，对房地产企业的要求也很高。衡量自身的资金条件和地块的综合水平，部分企业对现房销售面积的竞标会更加谨慎。
据了解，业内人士普遍认为，从终端消费者的角度来看，实施现房销售可以有效避免或减少烂尾、房屋质量等问题。因此，现有的房屋销售政策实际上是一个长期趋势。然而，基于当前房地产行业巨大的资金投入和高昂的资金成本，快速推动现房销售是极其困难的。
此外，在当前限购、限贷、限售、限价以及限商的“五限”政策之下，随着需求减弱及融资受限，房地产企业资金回流节奏已经有所放缓。假如进一步增加新的限制，快速推进现房销售制度，可能会进一步对行业内地产企业造成压力。
一位长期关注华北市场的投拓人员表示，根据楼盘层数的差异，在正常销售情况下，目前华北区域一个楼盘经营性现金回流正的周期在1-3年之间。若迅速铺开现房销售政策，房地产企业的经营现金回流正的周期将被进一步拉长，企业存在压力。而当下房地产企业很难在高比例的现房销售试点中获取合理利润。以50%的现房销售比例为例，原本在销售顺畅的情况下，若房地产企业前期实现100%预售，能够形成40%-50%的资金回流，起码能够收回大部分地价款。但在50%的预售比例下，房企在前期基本只能回收大概近20%-30%的资金，剩下的大部分资金只能在3年后回流，巨大的成本压力下，大部分房企都很难算得过来账。
一位熟悉华东市场的房企高管亦表示，在此前高周转的节奏之下，行业内企业通过自有资金投入与银行借款等融资手段相结合，可以实现资金在1-1.5年之间周转一次，但自去年以来，企业资金周转速度明显放缓，已经放慢至2-3年一次，若再度对行业施以限制，整个资金周转周期可能拖至4-5年，房企面临的风险将进一步加大。考虑到房地产自拿地至交付整个过程中高昂的成本，对大部分企业来说，一个楼盘中现房销售面积占比在5%-10%已经很高。
“五限”政策下，房地产企业的利润空间本就受到限制，叠加市场需求缩减、房企融资收紧的影响，在当下推进现房销售制度并非易事，需要全系统支持，也会对整个产业链产生深远影响，可谓“牵一发而动全身”。
从区域内供求来说，迅速推进现房销售，可能会形成短期的供求缺口，影响房价表现。且在当前“五限”政策下，现房销售政策对政府能否降低地块征拆成本，精准把握地价要求和售价预期提出了高要求。由此也进一步衍生出对前期试点城市的高要求。
上述投拓人员认为，在推进城市的选择上，城市或许需要满足整体经济发展较好、对房地产依存度不高、区域内房产库存比在合理水平内、地价水平较为合理，进行大比例现房试点时，可在前期让房企收回大部分地价成本等条件。
而在上述房企高管看来，按比例进行现房试点也在售价上存在公平问题，“考虑到高昂的资金成本，一个同时存在现房销售和预售部分的楼盘，可能楼盘中的现房部分需要高出20%-30%，消费者是否愿意就现房高出的价值买单，是一个现实问题。”
行业逻辑颠覆期
或孕育新投资机会
过去二十年的发展历程中，基于行业资金密集型的属性及相对较高的融资成本，加大杠杆、增加资金周转效率，成为房地产行业扩大规模、寻求发展的有力武器。但随着对速度与规模的盲目追求，行业一度走入无序扩张阶段，这也加大了行业面临的风险。
随着国家对行业的有序调控，房地产行业的发展速度正在逐渐放慢，行业也在逐步探求健康、长久的发展逻辑。当前阶段问题的症结所在，或许并不限于预售制度或现房销售制度之争，在当前预售制度上做出改变，或许更利于房地产行业实现平稳过渡。
上述房企高管表示，世界范围内，目前很多地方都在采用预售制度，其中不乏经济发达的国家和地区。从行业过去20年对预售制的实践来看，国家的监管政策已经十分完善，只是监管手段需要加强，“毕竟房地产是资金密集型行业，如果市场取消预售制，企业需要大量自有资金或银行融资，存在巨大资金压力，也可能对市场造成巨大冲击。目前的预售制度中已经引入了资金监管，实际上市场已经把预售的流程进行了有机丰富，在当前预售机制上进行改进，如在全国统一预售条件，一致要求相关开发企业在主体结构完成后才可预售，可以更加有效地帮助政府部门进行资金监管，解决相应问题。”
实际上，走过高速发展期，房地产行业阶段性暴露了一些问题。基于种种因素限制，过去的发展逻辑已经很难为行业带来良性扩张。当前行业对于现房、期房销售制度的探讨，本质上是行业在进入转型期时面临的一次方向性探讨。而随着方向的逐渐清晰，行业的发展逻辑必然在长期探索中慢慢改变。
职业投资人@财经博主朱酒表示，这一轮供给侧改革后，房地产行业内，资金成本较低的央企和国企将占据主流。如其所说，研究机构克而瑞统计数据显示，2022年前两个季度，典型房企的投资分化明显，多数民营房企暂停拿地。规模化、全国化的国企、央企购地金额较高，如保利、招商蛇口(001979)二季度拿地金额超过300亿元。
行业转型期，或也孕育着新的投资机会。在朱酒看来，头部国企、央企会主导行业，在合理的拿地成本下，放慢开发速度，通过利润率的增加来化解营收下降的难题。他表示，对地产企业投资的核心，是关注利润同比增速。对比头部央企和国企的估值来看，这轮地产行业中离场的企业越多，头部央企和国企的确定性越好，目前就是投资这部分企业最好的时机。
