猝不及防之下，火热的韩国楼市突然“降温”。
韩国房地产委员会7月底公布的数据显示，1-6月，全国公寓交易量为184134套，比去年同期下降50.6%，为2006年以来的最低水平。在房屋交易数量减少的时候，韩国的平均房价也迎来了下跌。根据该委员会的数据，今年上半年，全国平均房价下降了0.16%，而首尔的房价在此期间下降了0.25%。
韩国的房租价格也发生了变化。根据国民银行(kookmin bank)的月度住房统计数据，首尔公寓的平均全租价格从6月份的6.7792亿韩元降至7月份的6.7788亿韩元，这是39个月来首次出现环比下降。
除了韩国，最近，加拿大、新西兰、澳大利亚的房价都出现了明显的下跌。这背后，都和这些国家加快加息步伐有关。有分析认为，加拿大、新西兰、英国等国加息后，房贷利率也相继上调，对购房者的积极性打击很大。
在这种情况下，房贷引发的债务问题在韩国尤为突出。根据国际金融协会(IIF)发布的报告，今年第一季度，韩国家庭债务占国内生产总值(GDP)的104.3%，在36个被调查的国家和地区中排名第一。
首尔房价创26个月来最大跌幅。
楼市经历了量价双降的“降温”，让很多韩国人感到突然。
韩国房地产委员会的数据显示，今年上半年，全国平均房价下跌0.16%，而首都首尔的跌幅更为明显，同期房价下跌0.25%。价格持续下跌。就在上周，首尔的房价经历了26个月来的最大跌幅。数据显示，6月首尔公寓成交量同比减少73%，整个上半年首尔公寓成交量同比减少79.4%。
在韩国，房地产价格的下降是非常罕见的。因为在过去的几年里，韩国的房价一直在飙升，很多人认为在韩国投资房产是致富之道。
谈及韩国房地产市场火爆的原因，日本亚洲成长研究所所长、教授戴二标告诉21世纪经济报道记者，有几个因素：“第一，韩国国土面积10万平方公里，人口密度高；其次，韩国近几年经济增长势头良好，人均GDP接近日本，信心和乐观情绪上升；再者，之前为了刺激经济，应对疫情，欧美日韩都争相出台金融宽松政策，导致货币泛滥。在这些因素的综合作用下，认为韩国房价会继续上涨的人占了大多数，导致房地产市场行情火爆。”
面对居高不下的房价，韩国文在寅政府5年间出台了多达25轮的楼市调控政策，但都收效甚微，房价仍在步步攀升。国民银行数据显示，2017年5月，首都首尔一套公寓的均价为6.07亿韩元，到2021年10月，均价已达12.1亿韩元。
“文在寅执政期间，首尔首都圈的房价涨了一倍多，市民们还想贷款买房，因为他们相信房价会继续上涨。”戴尔标告诉记者，在韩国楼市连续上涨86周后，2022年1月房地产价格首次下跌。此后因为美国加息，全国房价明显下跌，近期跌幅逐渐加大。目前，韩国房价上涨的预期已经大大降低。根据“买涨不买跌”的规律，预计韩国房地产市场的需求将会下降
房价下跌未必意味着韩国楼市已经到了拐点。亚洲房地产科技公司IQI集团联合创始人集团首席执行官卡希夫安萨里(Kashif Ansari)表示：“韩国人将房地产视为主要财富，但目前在韩国买房存在明显的代沟。40岁以下韩国人的住房拥有率明显低于40岁以上的人。”
韩国政府正在推出一系列措施来提振低迷的房地产市场，包括拟议取消为期四年的综合房地产税率。这项税收是针对拥有多套房子的人的。今后不管拥有多少套房子，都只按纳税标准适用税率。对此，朴龙认为，此举主要是为了扩大交易量。
此外，楼市优惠政策还包括：8月1日起，韩国首套房购房者贷款比例(LTV)上限放宽至80%；将“个人名下拥有房产的人在限制区域内贷款购买房产的，须在6个月内处理所购房产”的规定延长至2年；以生活稳定基金为目的的住宅担保贷款限额从1亿韩元放宽到2亿韩元。
这些措施的效果还有待观察，但易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，资金持续进入韩国房地产市场将是常态。“对于韩国这样的出口导向型经济体来说，其经济发展与全球经济的波动性高度相关。如果外部环境得不到改善，资金会加快进入房地产市场，加剧房地产市场的泡沫。”他补充道。
家庭债务风险飙升。
疫情下的降息和几轮财政刺激政策的结果是，韩国和世界其他发达经济体一样，不得不承受货币超发带来的“苦果”。
今年以来，韩国央行已三次加息，但通胀仍在加速。此后，韩国国内房价也开始上涨。易居7月中旬发布的报告显示，自2021年以来，韩国多户型住宅的基准房价涨幅高达36%。房价虽然降了，但还是在高位，意味着人们买房的压力还是很大的。房价已经很高了，加息后，贷款利率也有望同时上浮。
韩国银行业的数据显示，截至6月10日，韩国四大商业银行的住房抵押贷款固定利率产品的年利率在4.28%-6.81%之间。
业界预测，韩国央行年底之前可能将基准利率上调至2.75%，届时住房抵押贷款利率最高将涨到8%以上。此外，更让人担忧的，是韩国家庭债务负担的不断加重。有数据显示，2021年年末，韩国家庭负债与可支配收入的比率达到了206%。国际金融研究所针对36个主要经济体的数据显示，一季度韩国家庭债务与GDP之比为104.3%，是世界上最高的国家之一。
“韩国的家庭债务与GDP比之高在经济合作与发展组织（OECD ）成员国中名列前茅，2022年全国家庭债务人均3万美元左右，规模很大。”戴二彪向记者表示，这与韩国的信用卡消费优惠政策有关，但副作用是，像美国消费者一样，韩国民众也养成了借钱消费的习惯。有子女的韩国家庭债务中，近年房贷债务占了很大比重，因此最近韩国利率上调，给韩国许多家庭带来破产风险。
据悉，由于韩国近四分之三的家庭财富与房地产有关，抵押贷款利率上升可能会增加违约率。韩国的金融监管机构预计，一旦平均抵押贷款利率从目前的5%至6%升至7%，可能出现贷款违约的人数将增加50万至190万。
朴龙表示，家庭负债增加的主要原因，是房价的暴涨带来的房地产抵押贷款额的整体上升。但他并不认为，韩国会出现较大范围的违约率，“因为自2018年开始，韩国政府已经实施了较为严厉的房地产抵押贷款制度。首尔圈购房者的平均首付高于50%，只要房价不暴跌就不会出现较大范围的违约率。”
家庭债务的飙升即便不会触发金融危机，也会引致其他负面影响。多位受访专家向记者表示，住房方面的支出过大，可能会削弱韩国家庭的消费能力。严跃进认为，住房支出在韩国家庭中的比重很高，随着房贷利率上涨，韩国家庭消费将变得很脆弱，再加上疫情之下，韩国民众的收入受到影响，这将进一步削弱韩国家庭的消费能力。
当前，在地缘局势紧张、全球疫情仍然反复的背景下，韩国经济受到物价高涨和出口放缓等因素影响，有分析指，韩国今年下半年经济下行风险增大。从具体数据来看，韩国第二季度经济增长主要依靠服饰、餐饮住宿等内需消费拉动，该季度个人消费环比增长3%，而设备投资和进出口都录得环比负增长。
然而，日益飙升的通胀仍是韩国扩大内需增长的绊脚石。8月2日，韩国政府公布的数据显示，7月份消费者价格指数（CPI）较上年同期上涨6.3%，高于6月的6%。韩国央行行长李昌镛此前一天表示，韩国央行本月可能加息25个基点，但不排除更大幅度加息的可能性。
若韩国再次加息，必然会对消费产生抑制作用。再加之当前家庭债务负担上升，韩国国内的消费动力或会变得更加疲软。
