个人住房贷款利率的下行趋势引起了市场的关注。贝壳研究院监测数据显示，10月份7元103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套房贷利率为5.07%。整体房贷利率创下COVID-19以来新低。与此同时，个人住房贷款的金额和速度也有所回升。
如何看待房贷利率持续下行？对住房需求会有什么影响？房贷利率还有下降空间吗？记者就这些问题采访了相关专家学者。
房贷利率为何下行
为什么房贷利率持续下降？一方面，它与5贷款市场的报价利率(LPR)密切相关。目前，99元的房贷利率是与5的LPR挂钩的.8月20日，期限一年以上的5LPR520元从4.6%降至4.45%。自从LPR在8元改革，COVID-19年，LPR在5这些年已经逐渐从4.85%下降到4.45%。另一方面，今年5监管部门下调了首套房贷利率下限，从“不低于LPR超过5”下调为“不低于LPR超过5负20个基点”。贝壳研究院监测数据显示，截至目前，103个重点城市中，74元城市房贷利率已低至首套4.25%、二套5.05%的下限水平。
“LPR的衰落压低了抵押贷款利率。不仅新发放的房贷利率降低，存量房贷利率也相应降低。”国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，这将有助于降低购房者的利息成本，提高他们的消费能力。
与“价格下降”同步的是“数量上升”。数据显示，今年6元房地产贷款新增规模明显高于5，且已连续两个月增长。预计6月份新增房地产贷款将超过1500亿元，比5多2500亿元，其中个人住房贷款将增加1500亿元。
“目前，贷款利率已经达到COVID-19年来的最快速度。”日日夜夜在武汉刘中国银监会统计信息与风险监测部负责人表示，监管部门责成银行提高贷款审批效率，满足居民合理购房需求。贝壳研究院数据显示，6月份7元个人住房贷款平均放款周期为25元天，较上月4天有所缩短。
如何影响购房需求
房贷利率下调、疫情防控精准有效等因素共同推动10月居民住房需求在6元内集中释放，房地产销售形势略有企稳。“今年以来，5LPR下调，监管部门降低首套房贷利率下限，对促进居民购房有激励作用。加上疫情趋稳，释放了之前积压的购房需求，10月份6元商品房销售面积和销售额都有所回升。”中国邮政储蓄银行研究员楼彭飞说。
“从销售面积来看，上半年商品房销售面积同比下降22.2%，好于5上月23.6%的降幅；从销售额来看，上半年商品房销售额同比下降28.9%，也好于5上月31.5%的降幅。”中国民生银行首席经济学家文彬说。
从销售价格来看，6元商品住宅销售价格总体逐月趋稳，逐月上涨的城市有所增加。国家统计局数据显示，一线城市和二线城市新房和二手房销售价格均有所回升。从新建商品房的销售价格来看，首当其冲
“我们仍对下一阶段的消费表现持谨慎态度。”文彬认为，第一，经济主体的消费意愿仍然不高。根据中国人民银行的数据，今年第二季度，城市居民的储蓄意愿已升至58.3%，为有记录以来的最高水平。二是居民部门预防性储蓄倾向仍然偏高。今年上半年，居民存款增加10.33万亿元，同比多增2.88万亿元，创历史新高。
基于以上因素，市场高度关注三四线城市的房地产走势。“目前三四线城市房贷利率之所以大幅降低，是因为住房供应相对过剩。”楼彭飞表示，受疫情影响，部分居民收入下降，对房价走势的预期也在逐步调整。因此，仅仅降低房贷利率并不能有效稳定房地产市场。接下来，一方面要优化完善落户城市的政策，尤其是与住房相关的政策，吸引人口落户；另一方面，要为新市民等群体购房提供有效的政策支持，满足新市民等群体的刚性住房需求和改善性住房需求。
监管部门正在加大对住房租赁市场发展的支持力度。“《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》已经发布，将保障性租赁房贷款排除在房地产贷款集中范围之外，以增强银行提供保障性租赁房贷款的积极性。”刘说，目前，与住房租赁相关的贷款比去年同期增加了62.9%。
