近日，云南省大理白族自治州推出的一种新型“共有产权”购房模式引发关注。8月3日，大理当地政府发布的《促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》明确，大理政府支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房。购房人可提前购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再根据双方合同约定购买剩余产权。本意见自印发之日起施行，有效期一年。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，大理新推出的“共有产权”购房模式，本质上是房企在新的市场形势下对房屋销售模式的创新和提前采用。对于购房者来说，前期更像是“半买半租”。
此“共有产权”非彼“共有产权”
“共有产权房”并不是一个新概念，而是起源于经济适用房。2013年，北京率先推出共有产权的自住型商品房，由政府和购房者共同拥有。由于起拍价明显低于周边市场价，购房者购买热情高涨，随后深圳、成都、东莞等城市开始试点。
大理新政的独特之处在于，在最早的共有产权房模式上做了一次“再创新”。即跳出了“政府购房者”的框架，变成了“购房者和房企”共同持有房屋，直接绑定了购房者和企业的利益。
由于主体不同，两种“共有产权房”有本质区别。早期的共有产权房是保障房性质，主要面向青年人才或购房困难群体；云南大理的共有产权房，是购房者和开发商的共有产权，是企业的一种促销手段。
严跃进表示，大理新推出的“共有产权房”在积极活跃住房市场、加强住房供应、保障安全等多方面具有积极的示范意义。
从购房者的角度来看，大理式的“共有产权房”模式，配合前期的分割产权购买，既降低了初期购房成本，又与房企共担风险，减轻了购房者的心理压力。
从房企角度来看，目前楼市烂尾，停贷风暴出现，购房者对期房的忧虑加重。开发商主动持有部分产权，为购房者分担风险，增加开发商保证交楼的动力，也有利于商品房去商业化和房地产市场的稳定预期。
公开资料显示，作为全国知名的旅游城市，在上一轮房地产周期中，2019年大理平均房价达到12000元，成为当时西部地区唯一一个均价过万的非省会城市。胡润研究院2019年数据显示，当年大理房价上涨11.7%，全球第二，全国第一。
随着疫情的影响，大理旅游人口锐减，大理房市面临放松管制的压力，房价不断调整。国家统计局披露的70个大中城市房价数据显示，6月份大理新房价格环比下跌1%，同比下跌6.3%。二手房价格环比上涨0.4%，同比下降6%。业内人士表示，目前大理的房价基本维持在2018年的水平。
面对严峻的市场环境，鼓励房企以与购房者“共有产权”的方式销售商品房，让购房者“买租一半”，成为大理应对当前楼市矛盾的一种创新和早期采用的市场化手段。
创新营销模式须“扬长避短”
总的来说，大理式的“共有产权”房屋降低了购买者的门槛，支持了商业严跃进提醒相关监管部门，应适当关注此类新兴房产交易模式的金融风险和违约风险，以更好地推动市场交易和新模式的实践和落地，维护房地产市场健康稳定发展。
