近期，二手房参考价格再次成为市场热点，多个城市调整二手房参考价格，包括取消或优化。
深圳可以说是全国为数不多的还在严格执行二手房参考价格政策的城市。2021年，深圳在全国率先建立二手房参考价格发布机制，发布全市3595个小区的指导价格。转眼间，一年半过去了。这期间深圳楼市经历了太多：二手房量价齐跌，学区房神话不再，房产中介的日子不好过，买家从抢房到不敢买，卖家从乐观到摇摆不定，投资客悄然离场.更重要的是，很多购房者和投资者心中“只涨不跌”的预期不再。
买家“必问”
“我的房子在挂了近一个月，但我不想降价。但因为家里急需用钱，无奈之下只好把价格调整到4的字头，才最终把房子卖了。”在福田赤尾，记者见到了一位刚刚卖掉房子的陈先生。他说，他在63元的公寓价格，大约是一平方米，去年高峰期达到600元一万元，现在“4前缀”的价格下降了很多。“对于参考价，一开始没想过，后来觉得有必要参考一下。我也意识到了，房价不会只涨不跌。”
记者在罗湖八卦岭、南山南头、蔡屋围等多个小区调查时发现，越来越多的二手房业主以接近参考价的价格出售房屋。不少房产中介经理也表示：“现在大部分购房者都是来咨询的。他们问的第一件事就是业主的报价比参考价高出多少。对于大多数刚需房源来说，即使是网红区域的网红板块，高出参考价10元%到15元%是购房者普遍接受的极限。”
这些都是二手房交易参考价对市场各方的真实影响。
二手房交易参考价有多厉害？2021年，深圳出台二手房参考价格后，当月深圳二手房成交量大幅下滑至4166套，上月为7008套，环比下跌40元%。2021年中，这一数据反弹至6789套，却成为“最后的辉煌”。此后二手房连续下跌，之后成交量偶尔回升。但今年上半年，深圳二手房月成交量在1200套-2300套之间。今年上半年深圳二手房交易量1元不到1万套，同比下降65元%，比7元20上半年更是下降了52元%，今年深圳二手房交易量为2039套，同比下降了10%以上。狂怒的环比下跌9%，之后再度下跌，跌幅在6元左右。
乐嘉研究中心发布的数据显示，2022年上半年深圳市场成交的二手房中，有近一半是“以参考价成交”，这已经成为当前深圳二手房市场的一个重要趋势。数据显示，成交价与参考价的偏差越小，房价越接近参考价。自2021年10元起，成交价与参考价偏差大于20元%的房屋比例大幅下降，从之前的33元%左右，56元%左右，Kramp-Karrenbauer，下降到20元%左右。2022年，比例在17元中仅为%，而10%偏差以内的比例目前在40%-50%之间。
在这样的背景下，深圳购房者和业主的心态发生了一些微妙的变化，但在售的二手房数量仍在继续增加。深圳市房地产中介协会发布的最新数据显示，二手房参考价格终于让调控开始触及房价的本质：杠杆。只有减少银行放贷，控制购房杠杆，才能遏制房地产过度金融化。如今多地房地产市场降温，市场普遍预期二手房参考价格机制可能会有所调整。据克而瑞研究中心统计，截至目前，除上海和深圳外，13元中已有20个城市取消或放宽了这一政策。但需要强调的是，由于一个城市中发布二手房指导价的房屋往往存在于不同的地段，面临的市场情况不同，具体执行情况也不同。
会保持不变吗？这是摆在一线城市房地产市场面前的一道选择题。
广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李表示，过去二手房都是杠杆炒作，形成二手房价格进一步上涨的预期，进而进一步推动购房者入市。二手房参考价格的本质是降杠杆。同时也切断了二手房价格上涨带动的投机，也打破了“加杠杆买房”的闭环链条，也有利于引导市场预期。未来大概率维持二手房参考价格政策，以巩固现有调控成果。值得注意的是，深圳新房市场已经开始“反弹”，或预计新房和二手房价格将上涨。此时，如果二手房参考价格政策放松，很可能会带动新一轮房价上涨。
联合物业全国研究中心总监何倩茹表示，深圳二手房参考价格政策已经出台一年半了。政策出台后，银行贷款额度也受参考价调控，导致真实成交价与银行贷款额度差距比较大。这种差距造成二手房买家首付比例上升较多，因此二手房成交数量骤减。虽然调整了一年半，但是由于各种因素的影响，二手房成交量仍然处于低位，暂时没有什么起色。不过值得庆幸的是，部分业主愿意降低售价，将二手房成交量保持在较低水平。二手房市场已经完成筑底过程，下半年有望进入波动回升阶段。
