“7月份，一线城市商品住宅销售价格环比小幅上涨，二三线城市环比呈下降趋势。”15日，国家统计局发布的2022年7月份商品房销售价格变动情况统计数据显示，当前楼市仍在分化。
7月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格下降的城市分别有40个和51个，比上月分别增加2个和3个。房价指数面临持续降温的压力，迫切需要各地积极出台政策保障市场回暖。
一线城市仍是“领头羊”
“市场整体处于缓慢复苏状态，各地政策释放的有效性仍在呈现分化。从区域来看，长三角、大湾区、长江中游多个热点城市政策放松频率加快，市场热度提升效果明显。”8安居客房地产研究院分院院长张博指出。
国家统计局数据显示，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。
“一线城市新房和二手房价格环比均上涨，二手房价格环比涨幅扩大。”RealData首席市场分析师徐小乐认为，一线城市的韧性主要源于住房需求的有力支撑。
张博指出，与整体价格上涨相对应的是，7月份北上广深在政策放松层面保持了较为谨慎的态度，这与市场的稳定复苏有直接关系。不仅房价稳定，商品房成交金额和土地拍卖市场表现都可圈可点。
“从新房来看，北上广的环比涨幅较为明显，北上广涨幅为0.5%。这种价格变化与市场供应结构有一定关系。上海二手房0.8%的月涨幅最为明显，这也说明疫情后市场快速复苏的步伐还在继续。”张博说。
0 2022年7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。截图来自国家统计局官网
二线城市分化持续
“相对而言，大多数弱二三线城市的住房需求支撑相对较弱。7月份，二三线城市房价整体呈下跌趋势，二线城市二手房价跌幅比上月更大。”徐小乐说。
国家统计局数据显示，二线城市新建商品住宅销售价格由上月的0.1%转为持平；二手房销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。
“成都、杭州和Xi的表现都很好。这也说明一些重点二线城市在当前楼市回暖过程中表现不错。但其他城市市场压力普遍较大，包括兰州、南宁楼市疲软。同时，北海安庆等三四线城市也明显疲软。"易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
这也反映了当前二三线楼市的一大特点：三三三五四分化仍在继续。张博指出，从市场分化来看，新一线的表现比三四线更明显。同时，从新一线政策的松绑节奏来看，大多偏向于渐进式的放松模式，尤其是限购和首付比例的调整会更加保守。
7月成都楼市表现依旧亮眼。数据显示，7月份，成都新房价格涨幅位居全国第一。新的和第二个-ha
“这反映了7月份新房市场的阶段性降温。”徐小乐指出，7月份，全国商品房和商品住宅销售面积下降45%以上，销售额下降40%以上。累计来看，1-7月，新房销售面积和销售额累计同比降幅较上月有所扩大。
徐小乐认为，新房市场短期销量有所下降。一是因为7月份部分城市期房项目停工导致业主停贷，购房者观望情绪加重，入市节奏放缓；二是因为房企半年销售任务结束，开盘量减少，市场销售季节性下降。
从供给端来看，房企投资确实有所下降。7月份商品房开发投资额和新开工面积同比降幅分别超过30%，1-7月累计同比降幅大于上月。7月销售回款下降叠加多数房企偿债高峰，房企启动投资动力较弱。
中国指数研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，短期来看，“保交房”相关措施不断落实，项目复工可能有所改善，房地产开发投资有望边际修复。在企业资金压力叠加、销售回暖不明显的情况下，企业开工的力度和意愿可能依然较弱。
"因此，固定市场预期是关键."徐小乐表示，8月份以来，各地住房扶持政策不断增加。据媒体报道，南京、苏州等强二线城市已降低首付。在较宽松的信贷和调控政策下，新房企项目可以有序复工和交付，通过加快房企风险化解修复市场预期。
与此同时，央行MLF意外降价，被不少分析人士认为房贷利率再次下调或在意料之中，或将对房地产市场的预期起到一定的提振作用。8月15日，央行公布的中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作中标利率均下降10个基点。
“从市场来看，短期市场信心恢复仍需一段时间，市场调整态势难以改变。全国商品房销售规模同比可能仍会有较大幅度的下降。”陈文静说。
张博还指出，目前的复苏周期太长，仍然需要释放更多的市场潜力来提振楼市。
