8月16日，全国首批保障性租赁房REITs正式发售，受到市场资金追捧。
这三只产品分别是华夏京保障房REIT、金钟厦安珠REIT和宏图深安珠REIT，预计总募资约38亿元。据悉，截至今天下午，三款产品的公众投资者已全部获得超额认购。此前的网下询价结果也显示，首批保障性租赁房REITs引发机构投资者争相募集，三只产品的拟认购份额均超过100倍。其中，宏图深证安珠REITs战略配售的认购倍数达到133倍，创下公募REITs的新纪录。
以保障性租赁房为基础资产的公募REITs成功上市，标志着我国公募REITs覆盖的基础设施类型和基础资产正在加速扩张。更重要的是，它标志着中国住房租赁行业“投-融资-建设-管理-退出”的闭环正式闭合。
保障性租赁房REITs可以拓宽保障性租赁房建设的资金来源，更好地吸引社会资本参与，促进行业向新的发展模式转型。受访专家认为，保障性租赁房REITs的正式发售，意味着行业的金融环节被打通，从而形成“增量正循环”，将有效增加市场供给，有效促进保障性租赁房的长期健康发展。
优质资产走向证券化
公募REITs的核心竞争力离不开基础资产的优质价值。
首批保障性租赁房REITs的基础资产分别位于北京、厦门和深圳。租户稳定，出租率长期处于高位，运营能力强，使得项目具备持续分红能力。
其中，华夏北京保障房REIT的基础资产是两处公租房，也属于保障性租赁房范畴，分别是北京市海淀区的龙文家园和北京市朝阳区的西岳上郡。目前，两个项目已进入稳定运营期，总建筑面积约11.28万平方米，可出租房源2168套，总估值约11.51亿元。
厦门金钟安珠REIT的基础设施资产为袁波公寓和恒企公寓，为位于厦门市集美区的两个保障性租赁房项目，共4665套房源，建筑面积约19.86万平方米，资产总估值约12.14亿元。
深圳宏图安珠REIT项目的基础资产包括4个保障性租赁房项目，分别为安珠百泉阁项目、安珠锦园项目、保利香槟花园项目和凤凰公馆项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，总建筑面积13.47万平方米，共计1830套保障性租赁房，评估值约11.58亿元。
以中国北京保障房REIT的基础资产为例，龙文家园和西岳上郡的出租率均在94%以上。从数据来看，两个公租房项目的收入都很稳定。两个项目2019年、2020年、2021年的年收入分别达到6301.83万元、6592.49万元、6916.71万元，净利润14169元。华夏基金管理预测2023年上述两个项目的营业收入为6946万元。
中信证券首席经济学家明明认为，华夏北京租赁住房REIT项目的底层资产运营时间较长，具有“高出租率、高续租率、高收款率”的特点。该产品的落地，将对公租房服务模式的市场化、专业化转型起到良好的示范作用。
千亿资金抢筹
线下询价阶段，3只保障性租赁房REITs受到机构欢迎。北京保障房REIT的认购倍数是CICC Xi的113倍
为什么保障房的REITs产品这么火？北京大学光华管理学院中国REITs研究中心执行主任张峥认为，与股票、债券和普通的公募基金不同，公募REITs的基础资产是运营稳定的基础设施，同时有强制分红比例。它的投资价值就是它未来产生的现金流，底层资产的情况决定了收益是相对可预测的、稳定的、透明的。
高资本执行合伙人周宜生告诉记者：“保障性租赁房的REITs，收益比较稳定，属于优质资产。尤其是在目前优质资产相对难找的情况下，叠加利率下行预期，所以受欢迎并不意外。”
此外，保障性租赁房REITs也利用了政策的利好，更多的政策红利预期也支撑了投资者的参与热情。
今年3月18日，证监会发文称，要深入推进公募REITs试点，会同相关部委研究推进保障性租赁房REITs试点，尽快推进项目落地；5月27日，证监会、发改委发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，正式公布保障性租赁房项目申请REITs的具体要求；同一天，深圳和厦门的两只保障性租赁房REITs率先上报，分别在45天和48天后迅速获批。
据悉，浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等12个省份。明确提出加快发展保障性租赁房的政策，支持保障性租赁房房地产投资信托试点。还有沪、渝、杭、Xi安等地区的保障性租赁房企业正在积极准备参与公募REITs试点，预计未来将逐步登陆资本市场。
推动保障性租赁住房专业化转型
根据住房和城乡建设部的信息，“十四五”期间，40个重点城市将建设650万套保障性租赁房。大部分城市的保障性租赁房计划占新增房源的30%，庞大的供应规模正在倒逼保障性租赁房向专业化、市场化转型。
保障性租赁房从建设、改造到运营，往往需要大量的资金投入，周期较长。仅仅靠租金收入很难在短时间内收回成本。这个问题也让一些企业对保障性租赁房项目的投资持观望态度。
“而发行公募REITs可以解决资金回笼问题，形成闭环模式，提高企业参与租赁住房项目建设和改造的积极性。”科控股公司高级分析师黄辉告诉记者，保障房REITs有利于吸引社会资本参与保障房投资。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵冉进一步指出：“保障性租赁房REITs回收资金的使用有严格的闭环管理机制，净回收资金优先用于新建保障性租赁房项目建设，从而形成增加有效供给的‘增量正循环’。”
赵冉认为，随着供给的上涌和金融的开放，住房租赁行业将切换到资产管理的逻辑，未来住房租赁企业将更加注重资产管理能力，这也意味着行业的运营管理能力迎来了新的机遇。“在产品方面，公募REITs将迫使企业深入思考如何通过优化产品来提高整体收入和降低运营成本。”她说。
周宜生表示，保障性租赁房REITs的落地，有助于推动保障性租赁房服务模式的市场化、专业化转型，进而推动我国保障性住房的长远发展。
虽然目前发行的经济适用房REITs的基础资产尚未涉及市场化实体，但仍有望有更多。
赵冉提供的另一份统计数据显示，一些市场化的租赁房企，包括万科于波、徐汇仙寓、华润优超、保利公寓等知名长租公寓品牌，也在积极将自身项目纳入保障性租赁房供应体系。未来，它们也有望成为市场力量，通过保障性租赁房的REITs渠道，推动保障性租赁房的建设。
