在农村，人们仍然向往城市生活。县城作为县城的中心，成为很多人实现城市梦的第一站。
在教育和医疗的需求下，越来越多的农村居民涌向县城。城市化进程刺激了县城房地产市场的发展，很多县城的房价翻了一番。长三角、珠三角一些县城的房价早已过万，远超一些内陆省会城市。
梳理中国房地产市场网(中国房地产业协会主办)数据发现，截至今年7月，已有98个县的房价超过1万元，其中7个县房价超过2万元/平方米。
然而，县域楼市的火爆隐藏着一股“虚火”。随着“住而不炒”理念的深入，房地产市场趋于理性。缺乏强大人口和产业支撑的县域，楼市率先降温，南北、沿海、内陆分化明显。房价过万的县主要在江浙一带，而在东北、西北、西南等地区，仍有不少县的房价低于4000元。
中原地产首席分析师张大伟认为，一二线城市房地产不会出现大问题，但县城人口被大城市吸引，库存严重积压，市场明显倒挂。
2万元首付就能买套房
最近，时代财经考察了郑州市下辖的中牟县。
中牟县东邻开封，西邻郑州。受郑州楼市影响，中牟县城房价一度达到14000元/平方米。中牟吕波区域作为郑州-边宇一体化的桥头堡，近年来政策想象空间很大，龙头房企组团进驻。
大规模拆迁也助推了中牟楼市的发展。公开数据显示，2016年之前，中牟县一直在大规模“撤村并城”，规划涉及177个拆迁村，几乎覆盖了整个中牟县。
如今，楼市趋于平静。中牟的一位房地产经纪人张莉(化名)向时代财经介绍说：“现在有许多新楼盘，买家有许多选择。开发商不能靠等客户上门来卖房，主要靠我们中介。”
除了竞争激烈，小房企的资金实力也受到了市场的严峻考验。张莉回忆说，以前只要是大开发商，甚至是百强房企，都有市场空间。现在购房者不仅选择排名靠前的房企，更倾向于央企、国企。
此外，为了保证生意的安全，张莉和她的同事们现在基本上都是出售准现房和现房。对于2023年底及以后交付的楼盘，即使是大型房企建设的，也不再提倡。“我们不喜欢物业顾问，我们在出售一处物业后就离开。我们要一直和房子打交道，所以要推靠谱的房子。”
时代财经走访了中牟吕波区，发现河南当地一家民营房企的房产是该区最早的项目。但还是做出了“首付2万”的超低购房门槛来吸引客户，并推出了6000元的企业团购价，普通购房者也可以享受。
央企、国企背景的楼盘在价格上更有优势，股东背景也成为销售人员愿意卖的卖点。郑州某地方国企在吕波区的一个楼盘，售价近9000元/平方米。即使除去经纪人折扣、按揭购房折扣、“郑美豪购房节”折扣、3天内首付折扣，该楼盘价格也远高于周边项目。
“央企和国企是买房的首选。不动产张莉感叹道，“现在来找我们的开发商已经没有力气站出来了”。
出租房空了快三年
在中牟，她做了近十年的房地产经纪人，张莉也见证了中牟县和楼市的变化。
虽然她是专业人士，但买房时也是“高守”。据张莉介绍，2017年，她以12000元/平方米的单价购买了一家TOP3房地产公司的房子。“当时还有更贵的楼盘，大概13-14万元/平方米，但是太火了，要抢着买。”
但随着郑州楼市低位运行，叠加疫情，中牟房价持续下跌。中国房价网数据显示，目前中牟县均价为8874元/平方米。事实上，市场价格，尤其是新建筑的定价更低。“新楼盘很多，拍卖基本在6500元/平方米左右。几乎都是底价卖，因为报价太高，会‘劝阻’客户。”张莉说。
近年来，中牟县乘着郑汴一体化发展的“东风”西移，张莉的门店也随着市场的发展而调整。今年1月，她关闭了老县城的一家店，与郑州开封主干道——商都大道的一家店合并。
据她介绍，原来店铺所在的街道前有六七家房产中介，后来陆续搬走，只剩下她的店和另一家中介。但这一带居民买房基本都是为了孩子上学，二手房市场并不活跃。最终她不得不选择关店，因为客流量持续不及预期，客户基本都选择在县城西部的新区买房。
不仅二手房需求萎缩，租赁市场也十分冷清。中牟人夏花(化名)在县城核心区有一套130平方米的房子，自2020年疫情爆发以来一直空置。“以前每个月租金1500元，基本都是租给拆迁户或者外地来中牟做生意的人。但受疫情影响，房租降到1200元也没人租了。它空了将近三年。”
不仅房子难转卖转租，摊位也难。时代财经注意到，张莉已经出租了近八个月，没有新老板接手原来的商店。
流动性差，投资回报率低或者大部分县域楼市的共性，也导致县域楼市空置率高。2015年，祖亚(化名)在老家河南开封尉氏县买了一套130平米的房子，房子加上装修费一共花了39万左右。但是，她常年在郑州工作。除了节假日，她在县城的家里时间不多。
即便如此，她也没打算把房子租出去。“按照自己喜欢的风格装修，不想和陌生人住，主要是房租太低。我买的单价3300元/平米左右，但月租不到2000元。县城里也有租金更低的房子，1500元/月左右，有的自建房一年才租2000元。”
祖亚是一个生活在乡村和城市之间的人。虽然户口在农村老家，但她早年出去做生意，见过“大世界”。离婚后，她选择回省会郑州做信贷工作，在房价相对较低的县城买了房。“在县城给自己买个‘窝’，也是有点返璞归真的心态。”
虽然目前利用率不高，但房子给了祖雅归属感。更重要的是，因为买的早，所以即使县城房价已经跌了不少，她也没亏。中国房价网数据显示，河南开封尉氏县目前房价为4024元/平方米。
98个县城房价破万
事实上，在过去的几年里，全国县城的楼市经历了一些起伏。
2017年4月13日，经过71轮现场竞价，浙江嘉兴海宁一宗宅地以楼面价10066元/平方米成交，溢价率156%。
房价高，楼市火，是房企热衷投资长三角的重要原因。时代财经梳理中国房价报价网数据发现，在该网记录房价数据的1128个县、县级市中，房价超过万元的县有98个，其中浙江省有47个，占总数的近一半，江苏省有16个县。
正如流动人口支撑了长三角、珠三角的楼市需求，城市化加速带来的城市人口增长也带动了县域楼市的“腾飞”。据时代财经统计，在1128个县(县级市)中，房价高于5000元、低于1万元的县多达361个，占比32%。
但县域楼市表现分化。经济基础薄弱、人口外流严重的地区，楼市首当其冲下跌，尤其是县城。据时代财经统计，截至今年7月，131个县的房价低于4000元，主要集中在东北、西北、西南三省，其中东北三省有33个。房价低于3000元的城市有18个，黑龙江和新疆有4个，甘肃和贵州有3个。
随着房地产行业的合理化，县城的楼价也可能会呈现出最真实的样子。
