在楼市寒冬之际，一线城市的限购限贷政策也出现了新的松动信号。
记者从北京某房产中介了解到，最近有不少人前来咨询如何办理接力贷款，能否重新获得首次购房资格。所谓“接力贷”，就是父母有购房资格，父母作为主借款人，子女作为共同借款人，共同承担还贷责任。
同时，记者走访了北京多家银行。除了部分银行，很多银行都承认可以办理“接力贷”。
据了解，北京首套房购房资格非常珍贵，首套房的首付比例、贷款利率、交易税费都明显低于二套房。“毫不夸张地说，北京第一套学历至少值50万。”另一位中介告诉记者。
根据北京现行“认房又认贷”政策，居民家庭在北京已拥有1套住房，在北京无住房但有贷款记录的，执行二套房贷政策，普通自住房首付比例不低于60%，非普通自住房首付比例不低于80%。
首次购房者的首付比例明显较低。根据北京最新的购房政策，居民家庭在本市无住房，且无商业性住房贷款或公积金住房贷款记录的，对普通自住房执行现行首套房政策，即首付比例不低于35%，非普通自住房首付比例不低于40%。
重新获得首套资格，意味着在北京购买房产的门槛可能会下降几十万甚至上百万。
限购限贷政策打开缺口
北京作为楼市调控政策的风向标，近日出台60周岁及以上老年人贷款买房定向调整政策，引起市场广泛关注。但由于首付比例、贷款利率优惠、子女共同还贷“优惠政策”仅限于三个试点，因此该政策引起的市场飞溅有限。
8月4日，北京市住建委发布消息，对在符欢顺义平西府、顺义薛大拉庄三个试点购买住房，并将户籍迁入试点所在地的中心城区老年家庭(60周岁及以上)，给予一定的扶持政策。
北京市住建委提出了三项措施：老年人家庭名下无房且无在途贷款的，试点普通住房首付比例为35%，非普通住房首付比例为40%，相应优惠贷款利率；如果试点购买140平米以下的房子，首套房首付比例为35%，二套房首付比例为60%。其子女可作为共同借款人申请贷款。
针对新政策，不少网友和业内人士评论为“接力贷再现”。
另有媒体调查，北京部分银行在其他非试点项目中也可以做接力贷业务，即父母可以是主借款人，子女可以是共同借款人。只要父母有资格在北京买房，父母和孩子的总收入不低于每月还款的两倍。
一位房产中介告诉记者，只要父母年龄在70岁以下，有北京购房资格，名下没有北京住房，在全国没有贷款记录，就可以带着孩子向银行申请接力贷款，享受首套优惠。但是，孩子和家长每月的流水必须能够覆盖月供的两倍。接力贷不限于之前住建委说的三个项目，和中介公司合作的银行都可以做。
在北京，记者以客户身份咨询了中国银行、中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行、交通银行、中国邮政储蓄银行的客户经理。除了中国银行，其他五大国有
建行一位专门做房贷业务的客户经理告诉记者，建行的接力贷一般能批16-25年，25年是最长期限。实际上，可以审批的贷款年限与房龄、父母年龄、子女资质有关，是一个灵活的、整体的评估过程。此外，父母和子女的总收入应至少相当于双方家庭月收入的两倍。这是硬性指标，达不到就一票否决。
记者多方了解到，在北京有购房资格且整体收入在月供两倍以上是五大国有银行的共同要求。其中，子女名下有房产不影响父母首次购房资格，特殊情况下甚至是贷款加分项。但如果子女名下房产有贷款，贷款月供也会计入总负债。两个家庭每月总流水必须能够覆盖两个家庭所有房产贷款月供的两倍。
此外，农行、工行、交行、邮储银行的客户经理都告诉记者，至少父母一方要有养老金才能申请接力贷。
记者发现，中行对接力贷款的咨询特别谨慎。中国银行某支行客户经理告诉记者，“接力贷的说法并不准确。更准确的说法应该是共同借款人。在主借款人不具备资格的情况下，有固定收入还款来源的年幼子女可以作为共同借款人。但房产的所有权还是在父母那里，父母的名字也写在了房本上。”
中国银行另一位专门做房贷业务的客户经理告诉记者，“中国银行没有接力贷。父母买房需要父母有正常的收入证明，子女最多只能提供担保。”
银行对股票的贷款政策略有不同。招商银行的客户经理告诉记者，招行的“接力贷”要求父母年龄在70岁以下，贷款期限一般为15年。如果孩子资质好，比如在国企事业单位的工作单位，贷款最长可以20年。孩子和家长每月共用的自来水也要覆盖两个家庭的月供应量的两倍。
民生银行的客户经理告诉记者，该行申请条件比较宽松，父母75岁以下可以做接力贷款业务。民生银行的“接力贷”贷款期限最长为20年。老人最好有一份跑步养老金，整体收入证明要覆盖每月缴费的两倍。
北京市周泰律师事务所高级律师王若琳向记者指出，接力放贷并非新生事物。之前也出现过一些地区的银行，但是因为违反限购限贷政策，一度被叫停。接力贷的一些优惠政策，比如首付比例的优惠，实际上是鼓励孩子通过父母的额度买房，变相突破了我国的限购限贷政策。目前北京接力贷试点的出现，将促进楼市需求，减轻家庭购房资金压力，也显示了楼市限购限贷政策的松动。对于银行来说，会增加审核发放贷款的工作量。对于购房者来说，如果子女拥有一套房子，参与接力贷款意味着需要同时还两笔房贷。如果资金链紧张，可能会导致断供。
在上海房地产经济学会副会长、上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿看来，买房作为一种家庭行为，父母和子女共同贷款买房，有助于激活市场需求，让家庭更早解决住房困难或改善住房条件。这项措施总的来说有利于市场的健康发展。这种做法在一些城市的公积金贷款中早已实行，即父母或子女买房时，可以用对方的公积金还贷，有助于缓解购房人的还款压力。
银行淡季下的“权宜之举”
“银行额度紧张的时候，不愿意接力贷款。因为手续特别麻烦，需要核实很多人的购房资格和收入证明等相关证件。现在接力贷重启的一个主要原因是银行额度宽松，没人放贷。没有生意，就得想办法做。”张大伟直言不讳。
王若琳认为，对于购房者来说，接力贷款通常在按揭贷款方面有一定的优惠政策，比如较高的贷款比例和较低的贷款利率。一方面减轻家庭购房资金压力，另一方面相当于家庭通过接力贷款突破了房产限购限贷政策。对于银行来说，在近几年房地产市场不景气的背景下，接力贷的出现也有利于提高银行的业绩，分散放贷风险。
一位不愿透露姓名的资深地产人士向记者指出，短期内银行为了促进信贷需求，通过接力贷款达到了月供收入比的调控目标，一定程度上存在杠杆率过高的风险。老年人的收入水平通常是不稳定的，一个家庭以老年人的收入进行借贷，会促使家庭过度借贷，为未来的还贷风险埋下隐患。银行为了吸引贷款，可以降低利率，不应该在贷款资质上打擦边球。
王若琳还提到了接力贷款的法律风险。对于家庭来说，接力贷款需要两代人的参与，抵押贷款通常是持续几十年的长期贷款。孩子和父母一起买一套房。如果发生纠纷，整个家庭成员都会被牵扯进来。如果父母在还贷期间死亡，且已故父母有多个继承人，很可能造成房屋所有权的争夺；比如父母离婚，或者子女与配偶离婚，大部分也会涉及到房屋分割。此外，银行与家庭成员之间的按揭贷款合同也可能违反我国的房地产限购限贷政策，导致协议效力存在一定的不确定性。一旦发生纠纷，各方权益可能无法按照合同得到保障。
崔光灿也认为，在目前市场逐渐趋于理性的情况下，建议家庭在购房时仍坚持自住，合理规划未来现金流，不要将接力贷款用于购房投资，规避风险。同时，虽然是家庭内部关系，但还是建议在买房前理清债权债务关系，避免后期不必要的纠纷。
