国际房地产服务与咨询公司戴德梁行帮助“华夏北京保障房中心封闭式基础设施证券投资基金”和“宏图创新深圳人才保障房封闭式基础设施证券投资基金”分别在上交所和深交所成功发行。同日，CICC厦门安珠保障性租赁房公募REITs在上交所上市，这标志着中国保障性租赁房公募REITs正式启动。
中国保障性租赁住房公募REITs正式启航
从资产性质来说，深圳人才住房、北京保障房中心、厦门住房REITs都是保障性租赁房。从保障群体来看，深圳人才住房和厦门住房REITs主要针对新市民和年轻人。北京保障房中心REITs主要面向城市中低收入住房困难人群。从资产范围来看，深圳人才住房REIT的底层资产除了保障性租赁房，还配有商业和地下车库。从土地的性质来看，所有的资产都是可供转让的土地。
资产层面，深圳人才居留REIT有4只资产在池，共计1830套出租房，总建筑面积13.47万平方米。单个资产大概能提供200-600套房源，属于中小型租房社区。北京保障房中心REIT在池资产2个，共计2168套出租房，总建筑面积11.28万平方米。每项资产可提供1000套房源左右，属于中等规模的租房社区。厦门安珠房地产投资信托基金拥有2个资产池，共计4665套出租房屋，总建筑面积19.85万平方米。每个资产都是一个中大型的租赁社区，可以提供2000多套房子。
在实际操作层面，首批REITs对租房的租金标准较周边市场水平有较大比例折扣，进一步凸显了资产的保障属性。从资产运营时间和出租率来看，深圳人才安珠和厦门安珠REITs资产均为新建项目，运营时间多在三年以内。北京保障房中心的REIT资产为已完成项目，运营时间较长。从经营结果来看，目前所有资产的出租率都达到了较高水平，经营稳定。
为后续保租房REITs的发行拓宽思路
总的来说，这一池中的资产具有明确的担保属性和广泛的担保范围，不仅涵盖了中国租赁住房保障体系的基本面，还包括租赁住房的配套商业和地下停车位，丰富了租赁住房REITs资产的业态。在资产明细层面，首批出租房REITs资产包括不同规模的租赁社区，以及精装、普装等不同保障标准的房屋，包括不同定位、运营成熟的出租房资产，为后续出租房REITs的发行拓宽了思路。
戴德梁行公司副总经理、北区估值与咨询服务部负责人胡峰表示，首批保障性租赁房REITs开启了一扇崭新的大门，实现了中国保障性租赁房基础设施资产再投资的可持续发展，在有效盘活存量租赁房资产、拓宽保障性租赁房融资渠道的实践中具有里程碑式的意义。
推动保障性租赁住房REITs持续扩容
北京大学光华管理学院REITs课题组指出，推出保障性租赁房REITs不仅是我国公募REITs试点的线性延续，也是站在三大结构性问题交汇点，直接回应促进共同富裕、房地产业向新的发展模式转型、进一步发挥资本市场功能等问题的重大改革举措。
课题组指出，保障性租赁房REITs良好的社会经济效应已经初步显现。为更有效地推动保障性租赁房REITs不断扩容，助力加快我国保障性租赁房产业发展，建议进一步鼓励多主体、多类型资产参与保障性租赁房REITs产品发行。
