寒意未消，房地产行业分化加剧。
2022年上半年，房地产从业者的日子不好过。疫情反复，楼市下滑，资金回笼缓慢，期待已久的“红五月”未来，然而，两次还债高峰已经到来。在“内外交困”的行业格局下，上市房企交出了一份“分化加剧”的答卷。
剔除未能如期发布2022年中期业绩的上市房企后，据乐居财经统计，169家上市房企中，129家上市房企净利润同比下降，占比76.3%；按盈利与否分，55家房企亏损，合计亏损超过595亿元。
亏损居前的是R&F地产，上半年亏损69.2亿元；建业紧随其后，交出了一份亏损56亿元的成绩单。同期也有不少过去的TOP15成员如阳光城打出“盈亏”的成绩；高材生和国有房企也难逃利润下滑的窘境。好在他们的盈利规模依然是行业老大；利润榜中，中国海外发展、万科、保利发展、华润置地、龙湖集团为前五。
“房地产行业上市公司的毛利率整体下降到20%的低位，净利润率逐渐向制造业靠拢。利润规模因市场低迷降至近年来的低点，高投入高回报的时代已经结束。”中国研究院企业部研究总监刘水告诉记者，行业已经进入微利时代。行业风险出清后，市场进入复苏周期，上市房企毛利率仍可能上升。
降价、资产减值等
是房企盈利能力下降主因
出现在亏损名单中的房企，大部分是脱险或面临偿债危机的房企。
据乐居财经统计数据，15家房企亏损达10亿元以上。除R&F物业、建业物业外，蓝光发展、阳光城、郑融物业等8家房企亏损20亿元至50亿元不等。从归母净利润率的变动幅度来看，超七成房企同比下降，同比降幅超过50%的房企达到84家。
据乐财经统计，今年上半年，169家样本房企中，有40家实现了归母净利润正增长，其中半数的增速不超过20%。同期上市房企净利润TOP30门槛仅为11.49亿元，去年为20.3亿元；TOP30平均归母净利润37.73亿元，同比下降30.8%。
中国海外发展、万科、保利发展、华润置地的净利润均超过100亿元，分别为167.43亿元、122.23亿元、108.26亿元、106.03亿元；5家房企净利润超过20亿元，其中龙湖集团为74.8亿元，位列4家“百亿元净利润”房企之后。
民营房企中，奉行长期主义的龙湖集团和在市场低迷时期逆市进取的滨江集团，对母亲的净回报率有所提高；背靠国有建发股份、京投发展等房企，盈利能力也在上升，但增速也在10%以下。
值得关注的是，京能地产上半年扭亏为盈，归母净利润同比下滑16146.48%，降幅最大。
由于成立以来首次亏损，建业地产董事局主席胡葆森在9月1日的2022年中期业绩说明会上向全体投资者道歉。“我们一直在深刻反思，从自身找原因，从不指责他人，拒绝‘说谎’
不过，东方高科高级投资顾问毕然告诉记者，在“筑安全”、“防风险”的指导思想下，房地产行业的底部是坚实的。从最近两个季度的表现来看，在最困难的时候，行业整体的营收、利润、费用、现金流并没有造成系统性风险，而是逐渐见底。"我们有理由相信复苏周期将会到来."
综合来看，优等生还能保持利润总额的增长，但身处险境的房企被甩在后面，亏损可能只是个开始。不难看出，在市场处于转型期的前半段，上市房企业绩进一步分化。那么，next的房企有什么样的能力才能让盈利保持上去？
未来市场规模
仍超10万亿元
虽然目前的经济环境和房地产行业的形势并不乐观，但从记者的多方采访和头部标杆房企管理层在2022年中期业绩中释放的信息可以看出，中长期来看大部分房企对市场仍然抱有坚定的信心。
对于房地产行业发展趋势的预测，龙湖集团执行董事兼CEO陈对记者表示，“今年是低开、触底、好转的趋势，总体是稳中向好。全年房地产商品房交易量预计比去年下降30%左右，但我们仍然感到有信心。随着一些项目的陆续推盘，我很有信心8月份月度增速会转正。”
“我们认为房地产行业仍然是主导行业，预计年销售额12万亿元。我们还是长期看好这个行业，感觉绿城(中国)前景光明。”绿城中国董事局主席张亚东对记者表示，“我们会更加注重营收和利润的质的增长，未来我们会保持两位数的增长。”
谈及下半年市场格局的演变趋势，中海发展董事局主席严建国提出“三分”:一是市场分化，一、二、强三线城市将是主战场；二是行业分化，房企数量将大幅减少，行业集中度将显著提高；第三，企业差异化，行业容错率下降，精准管理能力强，产品和服务口碑好，才能赢得竞争。
