近日，关于房屋公摊面积的存废话题，被内蒙古自治区住建厅“取消公摊面积的建议已被列为近期需要修改的立法建议并上报住建部”的回复再次引爆。公摊面积一直被认为是房地产市场“最不透明的指标”，大部分消费者对自己所购房屋的实际居住面积与建筑面积混淆不清，导致纠纷和争议层出不穷。
公摊多少难以算清
买房时会关注得房率吗？请问房子的公摊面积是多少？前不久，“110平米的房子只有61平米”的话题在微博上热搜，引起了人们的广泛关注。
据《法治日报》 8月16日报道，山东青岛某消费者全款购买了一套总面积为110.25平方米的房屋。当时销售人员告诉她，由于该住宅楼为55层超高层，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积将占31%。然而，2021年9月，当消费者准备收房时，他们傻眼了：推开门，看到的是超厚的墙壁、局促的空间和三间极小的卧室。实际套内面积只有61平方米左右，公摊面积占46%。
那么公摊面积是多少呢？根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，公摊面积是指整栋楼的产权人共同拥有的整栋楼的共用部位的建筑面积，其与套内建筑面积之和构成商品房的建筑面积。
“近1米厚的外墙，一半面积算作室内建筑面积。开发商在销售时故意混淆公摊、公摊系数、公摊率、套内建筑面积等概念。各种专业术语一堆，直接把人搞糊涂了，根本不知道室内面积实际有多大。”在北京连锁店增光路，看过不少二手房但还没出手的消费者李先生对《中国消费者报》记者说。
事实上，消费者对公摊面积的质疑由来已久。京金v律师事务所主任告诉《中国消费者报》记者，以前人们认为公摊面积无非是走道和电梯，但实际上公摊面积由两部分组成，一部分是业主正常生活所必需的公共建筑面积，另一部分是单元与公共建筑空间之间的隔墙和外墙(包括山墙)水平投影面积的一半。
“消费者基本不可能搞清楚公摊面积。”金科地产集团副总裁方明富曾表示：“公摊包括门厅、电梯井、楼梯间、通风管道，以及为这栋楼服务的设施，如楼顶二次加压的水箱、消防设施等，都算作这栋楼的公摊面积。事实上，这是非常复杂的，也是消费者极难衡量和计算的。”
公摊面积易惹纠纷
“现实生活中，共用部位、公共部分(不计入房屋共有面积，但由全体业主共有的除外，如小区内的公共道路、公共绿地、配套用房等)往往是业主无法控制甚至不知道的。在小区的一些共用部分和公共部分，广大业主花了钱，却不知道花在哪里，也不知道有没有收益。由此产生的纠纷并不少见。”王雨辰说。
中原地产首席分析师张大伟告诉《中国消费者报》记者：“公摊面积背后有巨大的利益空间。比如公摊面积一般和装修、物业费、取暖费挂钩。一些供热部门、物业、装修公司在收费时，往往是按照比较赚钱的建筑面积来收费。公摊面积很混乱，但是他们常年要交钱。消费者觉得不合理也是合理的。”
很多纠纷往往是围绕公摊面积产生的。比如小区内普遍租售的地下车库、内部营业用房，算不算公摊面积？如果答案是“有”，那么出租和出售的收益应该属于全体业主，但现实生活中很少有物业愿意与业主分享这部分收益。
值得关注的是，近日，内蒙古自治区住建厅在回复一位CPPCC委员提出的《关于规范房屋“公摊面积”的提案》时表示，取消公摊面积的建议已被列为近期需要修改的立法建议，并上报住建厅。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国消费者报》记者，公摊面积的相关话题引起了人们的广泛关注，可见这个问题关系到广大购房者的切身利益。公摊面积制度的存废确实需要相关部门的积极思考和研究，对保护购房者权益有积极作用。
公摊计算须全面衡量
既然公摊面积容易引起纠纷，是否可以取消？在业内人士看来，取消公摊面积不可能一蹴而就，因为可能会影响购房者的权益。因为《商品房销售管理办法》中明确指出，共有的共用建筑面积是共有产权，买受人根据法律法规的规定享有权利，承担责任。
针对“取消公摊面积”的热议，正在北京房山某项目验房的刘先生告诉《中国消费者报》记者：“业务员告诉我，两居室的入住率在70%以上，100平米相当于30平米。然而，它没有说池子是什么部分。公摊面积是否取消不是问题的重点。消费者要的是明明白白的消费，不要让池子变成一笔糊涂账。建议在售楼处做一个类似‘一房一价’的公示，把公摊的计算方法说清楚。”
王雨辰说，根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房销售可以按单元计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。按套(单元)或套(套内)建筑面积计价的，应当在商品房买卖合同中注明建筑面积和分摊建筑面积。所以商品房无论怎么卖，都要体现分摊建筑面积。公摊面积是客观存在的，必须由部分或全部购房者分摊。
据《中国消费者报》记者了解，目前在北京，消费者在与开发商签订购房合同时，一般合同都会显示按套内建筑面积计价，要填写房产测绘机构、预测建筑面积、套内面积、商品房分摊建筑面积等信息。
“销售人员卖房子，一般会告诉消费者每平米多少钱，然后根据建筑面积算出总价。签订合同时，房屋总价不变，但合同是按套内建筑面积计价，此时单价会高于按建筑面积计价。但无论如何，总房价不会变，只是计算方法不同。”告诉张大伟的《中国消费者报》记者。
张大伟指出，按套内建筑面积计价的最大影响是期房的销售。对于现房和二手房，购房者可以“所见即所得”。是否按套内建筑面积计价，对购房者支付的房价影响不大，主要影响的是一些打擦边球政策下卖房率低的开发商。此外，对于购房者来说，会影响物业费、取暖费等与建筑面积相关的费用。
在回复CPPCC委员的提案时，内蒙古自治区住建厅也表示：“鉴于多年来一直以建筑面积作为商品房销售的计价依据，并得到了法律法规的确认，如果要对计价依据进行改革，首先要修改完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念和计价方法做好宣传普及和解释论证工作，设定合理的过渡期，实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡。 所以实施难度大，周期长。
王雨辰认为，公摊部分是客观存在的。无论何时出售或交付，如果公摊部分充分公开透明，关于公摊面积的纠纷就会大大减少。
“如果取消公摊面积，公共区域的管理维护以及后续的安全责任都可能出现问题。如果购房人无力亲自管理，会影响小区整体质量和全体业主的权益。所以如果完全取消池子，在实践过程中会有很多困难和问题。”北京市康达律师事务所律师孟丽娜告诉《中国消费者报》记者。
公摊面积合理最重要
有些消费者认为公摊面积越小越好，这样得房率比较高。是这样吗？首都经济贸易大学教授、北京房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，公摊面积非常重要，不是越小越好。
告诉赵秀池《中国消费者报》记者，从购房者的角度来说，公摊面积在某种程度上也代表了小区的品质。公摊面积过小，往往以牺牲小区居住质量为代价，从而影响居住质量和舒适度。
不同类型的房子有不同的公摊面积。一般来说，多层建筑的公摊面积为8%-15%；小高层建筑的公摊面积约为10%-20%；高层建筑的公摊面积一般在25%-30%。公共设施和走廊越多，公摊面积就越大。同样，楼层越高，随着电梯、消防等公共设施的增加，公摊面积也会越大。
赵秀池认为，个别开发商货不对板，夸大公摊面积，应该通过加强监管来解决，而不仅仅是取消公摊面积。总的来说，公摊面积既不是越小越好，也不是越大越好，而是要根据小区的特点合理安排。更重要的是，需要购房者把房子买清楚，让公摊面积不再“迷雾重重”。赵秀池还提醒广大购房者，市场上宣称的所谓“零公摊”一般都是噱头。
