9月29日晚间，中国人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟对《证券日报》记者表示，新举措坚持了“房住不炒”的思路与基调，在逐步降低房地产金融化泡沫化的前提下积极探索新发展模式，继续优化房地产金融政策特别是差别化住房信贷政策，体现了以稳为主、循序渐进、有计划分步骤地实施房地产金融政策调整的思路，有利于促进房地产市场平稳健康发展。
用足用好政策工具箱
通知显示，对于2022年6月份至8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
人民银行公告中指出，此次政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。
至少23个城市符合条件
“这是继‘保交楼’措施在房地产供给端发力后，政策面在需求端支持楼市回暖的新举措。”东方金诚研究发展部高级分析师冯琳对《证券日报》记者表示。
从当前首套住房贷款利率来看，据9月20日最新一期贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。按照5月份住房信贷政策，目前新发放首套住房贷款利率可在4.3%的基础上，再下降20个基点，即低至4.1%。
“此次政策在此前房贷利率下限下调20个基点的基础上，允许下调的基点更大，或者说允许在4.1%的利率的基础上进一步下调。同时，此次下调主要针对的是房地产市场交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示。
根据易居研究院智库中心提供的数据显示，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求。其中二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳。三线城市有15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。
政策力度有望加大
日前召开的人民银行货币政策委员会2022年第三季度例会指出，要“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，推动‘保交楼’专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展”。
庞溟预计，未来各地房地产调控政策优化落地的节奏将进一步加快、优化调整力度将进一步加大，政策维度有望向限购、限贷、限售、限价宽松并结合购房鼓励政策、降低交易税费等多方向，以及向热点一二线城市延伸、扩围。
“在更多政策措施出台落地的过程中，信贷政策可以和土地政策、税收政策等协同发力，支持刚性需求和改善性住房需求、促进居民合理购房需求有效释放，有效推动房地产投资恢复，且房地产企业的信用风险、债务风险、资金链和现金流风险以及伴随而来的对上下游产业链有可能造成的溢出风险有望得到防控和遏制。”庞溟补充道。
此外，冯琳预计，第四季度5年期以上LPR报价有望进一步下调，由此带动房贷利率更大幅度全面下行，进而推动楼市最快在年底前后出现趋势性回暖势头。
