10月16日电 题：四季度二手房成交或好于新房
作者 杨科伟 克而瑞研究中心副总经理
柏品慧 克而瑞研究中心研究员
近期，中央及地方二手房政策暖风频吹，相继落地多个利好政策：包括支持居民换购住房可享个税退税、二手房“带押过户”、试行二手房交易“连环单”等，均在一定程度上缩短了交易期限、提升了住房交易效率。
利好政策实施效果显现分化
受限于行业新房停工、断贷风险不断发酵，购房者更偏好购买二手房，这在一定程度上促进了二手房市场回稳。虽然近两月以来，克而瑞数据显示重点20城的二手房成交转跌，但整体看，二手房成交规模仍处在高位。
具体而言，6、7两月，重点20城的二手房成交创下年内新高，同比跌幅大幅收窄至20%以内。8、9两月，在需求集中释放后，重点20城的二手房成交转降，但这并不意味着二手房市场预期要再度下行。进入9月份，重点20城的二手房成交规模达到1006万平方米，环比下降6%，但同比仍增长19%，这充分说明二手房市场的热度不减。
据不完全统计，截至目前，深圳、苏州、济南等16城已完成首笔二手房“带押过户”业务。广州、西安、徐州等5城均发文推广二手房“带押过户”模式，但政策实际落地仍需时间。由于“带押过户”尚处试点阶段，目前对二手房成交拉动效能仍然有限。
克而瑞数据显示，在各项利好政策出台后，各地反应显现分化。仅限于北京二手房成交明显转暖，深圳、苏州等绝大多数城市二手房成交提升幅度相对有限。究其原因主要有以下两方面原因：
其一，政策的力度较弱，对部分城市的二手房市场提振效果有限。目前，多数城市二手房“带押过户”尚处试点阶段，业务完成量低至个位数，所占成交比重极低。即便是南京全市在9月份大约完成了158套房屋的“带押过户”，但占当月二手房成交套数比重也仅有2%。
其二，市场信心尚未恢复，潜在购房需求增长乏力。受房企暴雷、疫情反复等影响，2022年以来居民购房消费需求羸弱。在潜在购房需求整体缩水环境下，二手房市场也未走出一个相对独立的上涨行情。
四季度二手房成交有望明显提升
我们预计，在四季度，由于购房者二手房置业偏好持续上升，重点城市的二手房市场热度也将随之提升，且二手房成交表现或将明显好于新房。
四季度随着一二线城市房地产市场逐步回稳，北京、上海、杭州等二手房市场将更为受益，成交仍有较大提升空间。因为热点城市改善性需求相对充裕，且新房市场热度不减，“卖一套再买一套”的换房需求仍会不断释放。
但武汉、天津、重庆等地房地产库存高企，新房会以打折降价的形式吸引部分置业需求回流到新房市场，这有可能倒逼二手房业主也随着调降售价心理预期，从而导致此类城市的折价交易成为市场常态。
