10月17日，天津第三轮集中土拍落幕。从天津市规划和自然资源局公布的数据来看，本次集中土拍共计成交17宗地块，揽金近100亿元，成交地块数和成交金额均有所提升，未出现流拍，总体呈现回暖的迹象。
据悉，本次土拍首次采用了“预申请”的土拍模式。10月18日，中指研究院土地事业部负责人张凯向《华夏时报》记者分析指出，“预申请”模式可避免出让地块出现流拍、终止等情况，提高了挂牌出让的效率。
除了土拍市场有所升温以外，天津的购房市场也呈现出回暖迹象。据中指数据，2022年9月，天津二手房价格止跌回涨，出现了0.08%的微小涨幅，新房价格环比跌幅收窄为0.1%。据克而瑞监测，2022年9月天津新建商品住宅共计成交约80万平方米，环比增幅为7%。
首次采用“预申请”方式
天津2022年第三批次集中供地共计成交17宗，未出现流拍地块，成交总金额为98.98 亿元（剔除3块物流仓储用地和工业用地后）。
相对前两次土拍，天津第三轮土拍成交宗数以及成交金额均有较大的提升，回暖迹象明显。据悉，今年4月底，天津首轮集中供地共30宗地块，其中停牌15宗，流拍9宗，共计成交6宗，总成交金额约43.48亿元；今年8月初，天津第二轮集中土拍11宗地块，其中流拍2宗，成交9宗，共计成交金额约为82亿元。
张凯认为，天津本轮土拍最大的亮点是没有地块流拍。据悉，天津第三轮集中土拍首次采用了“预申请”方式。张凯表示，“预申请”的优点在于提前将宗地信息公开，之后企业可以对意向地块进行研判，这一定程度上避免出让地块出现流拍、终止等情况，提高了挂牌出让的效率。
10月18日，中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者表示，天津第三轮土地拍卖中接近35%的拿地金额来自城投公司，正是城投公司拿地叠加“预申请”的方式，支撑了此次土拍的良好成交数据。
记者注意到，此次土拍共有6宗回炉地块，其中，津西青楚（挂）2021-044号地块在今年前两批次都挂牌过，遭到流拍，最终在本次成功拍卖。
据悉，土拍“预申请”模式在很多城市已经开展，比如北京、无锡、宁波、武汉等城市均采用了“预申请”模式。
值得关注的是，本次土拍并非天津在本年度的最后一次集中土拍，接下来天津还将进行第四批集中土地供应。据悉，今年已有多个城市尝试了多次少量的土地供应模式，无锡、南京、苏州均进行了第四批次集中供地公告，而武汉在第三轮土拍后还将进行第四、五、六批次的集中供地。
少量多次的土拍模式又具有什么意义？张凯分析指出，目前的房地产市场下行趋势叠加疫情影响，去化效果不是很理想，企业回笼资金效率较之前大打折扣，购地效率和意向也大不如前。对企业来讲，多次少量的供应模式也可以避免资金过于集中，降低拿地压力。而政府也可以结合市场情况及时调整土地出让频率，维护市场热度，避免市场过于冷清。
各区域表现不均衡
天津本轮土拍出让的17块土地中，仅有一宗地块产生了溢价，溢价率2.1%。该溢价地块来源于中心城区河西区，建设用地面积15087平方米，毗邻地铁6号线，教育、商业、医疗等配套较为完善，总成交价为6.35亿元，楼面价格为21045元/平方米，为本次楼面价最高的地块。
本次土拍仅有2宗地块位于中心城区的河西区，均被中海摘得。其他大多数地块均位于环城区、远郊区和滨海新区。其中，滨海新区地块5宗，数量最多，楼面单价约为4000元-6500元/平方米。西青区、北辰区、宝坻区等非中心城区也均出让了2宗地块。
从第四轮集中土拍的预告数据来看，接下来中心城区南开、红桥的地块供应有所增加，但是仍然以环城区、远郊区和滨海新区的供应为主，滨海新区的土地供应数量仍然在各区域中最多。
张凯表示，天津楼市目前整体内部分化明显，核心城区需求依旧旺盛，但周边区域热度明显降低，市场下行压力依旧存在。目前周边区域消费端购买力不足的同时，土拍和楼市大量的供地导致了该区域的供过于求。
区域供地失调，最终导致了整体的供地失调，天津整体面临着较大的楼市去化压力。据克而瑞公布的2022年8月30城库存排名情况，截至8月底，天津新建商品住宅库存1512万平方米，全国排名第四，仅次于青岛、武汉和成都；去化周期为19.3个月，去化速度不如青岛和成都。
对此，张大伟表示，目前天津房地产市场库存已经积压了，却还大量供地，这导致了市场供需结构紊乱。当下，天津应该相对减少土地供应。
楼市现回暖迹象
除了土拍市场有所升温以外，天津的购房市场也呈现出回暖迹象。价格方面，据中指数据，2022年9月，天津二手房价格止跌回涨，出现了0.08%的微小涨幅，新房价格环比跌幅收窄为0.1%，相比8月下降了0.06个百分点；成交量方面，据克而瑞监测，2022年9月天津新建商品住宅共计成交约80万平方米，环比增幅为7%。
据悉，天津楼市已经多次发利好政策。9月16日，天津发布12条楼市新政，实行“认房不认贷”政策，二套首付比例由60%下调到40%，外地户籍购房社保要求从2年调整为6个月，多孩家庭增加一套购房资格等。10月以来，天津又阶段性下调了首套房商业贷款利率，由4.1%调整为3.9%，并且将首套公积金贷款利率下调了0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
张大伟指出，天津作为直辖市里唯一一个可以享受房贷利率突破下限的城市，各种政策确有助于购房者降低购房压力。
张凯指出，天津区位临近首都，居住人群以流动人口居多，目前又受到疫情隔离导致的通勤不便等因素影响，需求预期大不如前，目前需要等待市场改善缓和，房地产市场完成筑底，恢复市场信心。
据疫情防控部门公布的数据，8月下旬到10月中旬，天津的疫情接连不断，截至10月17日，仍然有45个中高风险地区。
房产中介左小帅（化名）告诉《华夏时报》记者，“今年9-10月天津的新房和二手房成交量都有所提升。不过，这段时间的天津疫情影响了成交的持续增长。购房的客户大约有6-7成来自天津本地，其他的3-4成是来自外地，而外地客户从北京来的居多。现在，北京的客户暂时都过不来。”
张凯认为，长期来看，天津房地产市场需求依旧存在，并且有较大的增长空间，随着京津冀一体化建设逐步完成，以及对北京外溢购房需求的承接，天津房地产市场的恢复也未来可期。
