12月8日，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上表示，将进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
REITs与房地产结合更“亲密”
将REITs试点内容扩容到商业不动产领域，这意味着2020年发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》中，针对酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等禁止纳入REITs试点的政策禁令已取消。
早期，REITs资产包的底层设计，政策只允许以基础设施以及保障性租赁住房等为主，其他项目即便是战略新兴产业涉及物业的用地性质，也要求必须是非商业、非住宅用地。
众所周知，商业地产包括购物中心、写字楼、酒店等物业，这是业内不少主流房企的主营业务。随着商业地产REITs闸门打开，在商业地产领域重仓布局、甚至是作为主营业务的房企，如万达商业、大悦城、龙湖、华润将迎来发展利好。
持有商业地产业务的房企，由于开发周期、运营专业要求等因素，企业在商业物业中沉淀了大量资金，在当前形势下，面临较大的资金负担。而一旦企业的商业地产REITs可以推进上市，房企就能借此回笼部分资金，增强现金流，改善资产负债表。
REITs产品创新将更灵活多样
REITs可试点的内容持续扩容，这就从底层丰富了REITs的资产类品，促进了REITs产品的多元化。
我预计，未来REITs在三个领域会形成新的产品类型。
首先是以购物中心、酒店和写字楼为底层资产的REITs产品。此类产品或将专注于打包一二线城市重点商业项目进行上市。一方面让商业地产开发企业拥有了重资产退出渠道，另一方面，REITs产品线得以优化，与基础设施REITs、保租房REITs等可形成更好的资产组合效应。
其次是可推出以市场化租赁住房为底层资产的REITs产品。此次政策明确提及市场化长租房可纳入REITs试点范围，本质上就指长租公寓。因此，政策也为房企开发长租公寓开拓了一个后续融资渠道。
当然，我们可参考目前已出台的多个保租房REITs产品模式，主动提高租金收益，以更好进行长周期产品创新。
再次，当前市场中部分“保交楼”房源可试点转为保租房REITs产品。事实上，2022年在各地的保交楼过程中，一些地方政府开始收储房企出险的资产和项目，进而转变为保租房项目。目前，保交楼资金、以及融资渠道比较狭窄，急需新的金融产品。因此，REITs产品介入，对推进保交楼融资，降低专项工作对地方政府资金重度依赖等都有积极意义。
