REITs的公开发行，从产品审批、发行、询价到上市，从第一批到第二批，备受市场关注，甚至在资本市场交出了一份亮眼的答卷。据Wind统计，截至2022年1月21日，公募REITs收盘价对净值的溢价中位数达到32.54%，而同期Wonder All A指数涨幅仅为0.62%。
然而，大众化公募REITs的好处是否合理？根据CICC的研究，一方面，美国公募REITs的长期综合收益率在13%-14%左右，从归属来看，价格和分红的贡献基本上是50/50；另一方面，国内公募REITs，主要收入基本来自二级市场的溢价。另一方面，美国公募REITs日换手率为7—8，而国内公募REITs日换手率高达2%，说明国内公募REITs过于活跃。由此可见，国内公募REITs在二级市场的价格暴涨确实是非理性的，价格最终会回归内在价值。投资者也要敬畏市场，不要盲目追涨。
其次，收益和风险是相辅相成的，任何资产都是如此。长期来看，公募REITs的预期收益和预期风险水平低于权益基金，高于债券基金和货币市场基金。据Wind统计，2004年以来，偏股混合型基金指数年化收益率为15%，最近10年为14%。如果以首批公募REITs的收益率中位数来衡量，公募REITs的年化收益率高达43%，远高于权益基金。因此，从跨资产的角度来看，公募REITs的短期高回报是不可持续的。
追根溯源，REITs产品定价的核心还在于中长期价值的“锚”，绝不是短期交易价格的漂移。公募REITs的底层资产主要是成熟且运营稳定的优质基础设施，如工业园区、高速公路、污水处理等市政项目。长期现金流预期较为明确，波动性较小，因此公募REITs的收益主要来自项目的运营收入和资产的增值。也就是说，从REITs的底层逻辑来看，REITs产品并不具备持续暴涨的基础，更不适合成为短期炒作的对象。
事实上，从资产配置的角度来看，REITs更适合长期投资：
一方面，从国际经验来看，REITs已经成为继股票、债券之后的第三大类基础金融产品。40多个国家和地区建立了REITs市场。而且，REITs与股票、债券等大资产相关性较低，具有流动性高、股息率稳定、税收优惠政策、信息披露完善等特点。
另一方面，改革开放40年来，我国在基础设施领域形成了极其丰富和优质的存量资产。根据国家统计局披露的基础设施累计投资情况，截至2020年底，我国基础设施存量近130万亿元。对于个人投资者来说，通过公募REITs，可以用较少的资金参与大型基础设施项目，分享国民经济高质量发展的红利。
目前，国内公募REITs仍是创新型金融产品。个人投资者应充分了解REITs产品的收益来源、风险和收益特征，重点关注基础设施资产的运营能力和估值合理性，坚持长期价值投资，不要盲目跟风、追涨追跌、“炒新缺”。(独联体)
风险提示：市场有风险，投资须谨慎。
