第二批两次公募REITs日前陆续上市，各方反应积极。首批9只公募REITs将上市半年。在此期间，几乎所有的REITs产品都在上涨，有的甚至超过30%。公众投资者认为，REITs基金的良好表现与多种因素有关，包括优质的标的资产和宏观市场状况的变化。
同时，业内提醒，虽然REITs具有诸多优势，首批REITs上市表现优异，但REITs的风险不容忽视，建议投资者根据自身情况谨慎投资。
平均增长19.71%
首批公募REITs上市已有半年时间，“收获颇丰”
REITs作为一种上市交易品种，上市后的股价表现至关重要。6月21日，首批公募REITs正式上市交易，全天涨幅9.95%。总成交额方面，9只公募REITs总成交额达18.6亿元。
截至12月17日，首批9只公募REITs上市以来平均涨幅达19.71%，均实现正回报。其中，富国第一水务公司REIT的涨幅为上市首日以来最高，达到37.45%，从发行价3.7元上涨至12月17日收盘价5.34元。创新盐田港(5.280，0.01，0.19%)仓储物流REIT也在过去6个月领涨，涨幅33.12%，12月17日收盘价3.15元。
上市以来，中国黄金物流REIT、AVIC首钢生物质REIT、华安张江光大园区REIT均增长超过20%，吴栋苏州工业园区REIT、浙商证券沪杭甬高速公路REIT均增长超过10%。此外，Boss和平安公募REITs也获得了正回报。
Boss招商蛇口(12.950，0.44，3.52%)产业园REITs基金经理胡海斌直言，“一是一级认购倍数比较高，很多投资者不匹配，上市时可以继续买入；二是REITs项目基本面相对较好，有二次溢价空间。”
鸿图创新基金基础设施投资部陈超表示，公募REITs整体盈利效果良好，是多种因素共同作用的结果。其公募REITs的产品特征与优质基础资产相结合。随着基础设施REITs的推出，优质基础设施资产与REITs金融产品相结合，通过资金共享降低投资门槛。为市场提供股票、债券以外的可选标准化产品，扩大个人投资者和机构投资者的投资品种。首批公募REITs在选择项目标的时对筛选产权、现金流等条件提出了很高的要求，是优质的基础设施资产。
“二是公募REITs的投资价值吸引了股票和增量投资者。关注首批REITs上市的投资者前期持观望态度。但随着公募的稳定运行、市场趋势、分红表现以及股票型基金，他们也在不断关注公募REITs。随着第二批产品的扩容，场外增量资金也开始积极参与公募REITs产品的配置，共同推动了公募REITs良好的二级市场表现。”陈超进一步分析道。
此外，陈超认为，监管部门允许保险资金直接投资于公开募集的REITs基金。大部分保险投资机构积极参与了第二批公募REITs基金份额的战略配售和线下发行。宏观市场环境的变化使得公募REITs受到资本的青睐。今年资本市场的特点是高通胀、低利率、优质资产稀缺。随着政策的引导，一些中长期投资风格稳定的投资者逐渐关注REITs产品的配置。公募REIT的基本定位
有人认为强制分红或公募REITs是二级市场表现突出的原因之一。胡海斌表示，“强制分红是REITs的特点，我不认为这是二级表现好的主要原因。这种逻辑可以和分红稳定的a股上市公司相比，其股价表现与其分红稳定并没有特别大的关系。”
陈超还表示，投资者应正确理解“强制分红”的概念。公募REITs为具有强制分红特征的产品，未来预计现金分配率在产品公告中披露。预测的现金分配率不是保证收益率，而是基金发行阶段发行评估值对应的预测值。未来，基础设施基金将以经审计的组合基金年度可分配金额的90%以上以现金方式分配给投资者。实际分配金额视项目公司资产运营情况而定，综合考虑可持续发展、偿债能力、经营现金流等因素。
适合稳定收益需求的长期投资者
在公众投资者看来，公募REITs更适合能够分享优质项目收益的长期价值投资者。
招商集团蛇口工业园REIT基金经理胡海斌表示，REIT适合长期持有、分红稳定、与股票、债券相关性较弱的价值投资者。投资者应考虑区位优势、历史运营、可比资产对临近资产的竞争、未来发展潜力以及REITs管理人的能力。
“REITs产品适合有稳定收益需求的长期投资者。”鸿图创新基金基础设施投资部陈超表示，投资者可以用较少的资金参与大型基础设施项目，分享优质项目的收益。
。REITs目前表现与股债类关联度较低，可以优化资产配置、分散组合风险。一般市场情况下，REITs基金的风险收益高于货币市场基金和债券型基金，低于股票型基金、混合型基金。公募REITs相比债券有更长的存续期限和更高的派息率使之更加契合稳健收益需求的长期投资者。陈超进一步建议，在选择REITs产品时，投资者应关注不同产品底层现金流收入变化情况，收入的稳定性、细分市场变化、整体利率情况、不动产市场价格波动等，并综合具体资产属性、二级市场价格、现金分派率等，对REITs产品进行判断。
事实上，基于对公募REITs发展前景的看好，目前多家基金公司都在积极筹备和推动相关业务。胡海滨表示，公募REITs未来前景广阔，目前市场上正在推进的REITs项目据不完全统计已经有80多单了，未来两年REITs市场有望迎来大发展。博时基金在公募REITs领域已经设立了独立的业务部门，也从内部调拨、外部招聘了专业化的团队，目前业务推进稳步进行。
作为首批试点发行的基金管理人之一，红土创新基金在积累REITs管理经验的同时，正在积极参与后续产品的储备、整理、沟通、申报等工作。也期待未来在更大的市场上继续有所表现。
REITs投资风险不可忽视
虽然REITs有众多的优点，首批REITs上市表现也非常优秀，但REITs的风险我们也不能忽视。
作为专业投资人士，陈超表示，从产品流动性来看，在经历上市初的波动之后REITs产品换手率稳定。部分炒作资金进场，可能引发公募REITs产品在场内净值表现大开大合。特别是应关注上市初期的市场较大波动，投资者在二级市场配置时候需要充分研判。
陈超进一步提示，从产品收益来源来看，公募REITs产品具有长期可靠且具有增长性的分红收入，还可以通过本身二级市场价值的上涨盈利。公募REITs作为长期资产配置，其内在价值不会有很大的波动，但作为场内交易的产品，二级市场也会存在市场波动的情况，对公众投资者而言，需确保自身投资目标与产品风险属性相匹配，以满足投资期望。
“从产品底层资产经营情况来看，在选择REITs产品时，投资者应关注不同产品底层现金流收入变化情况，收入的稳定性、细分市场变化、整体利率情况、不动产市场价格波动等，并综合具体资产属性、二级市场价格、现金分派率等，对REITs产品价值进行判断。”陈超说道。
此外，在陈超看来，投资人应正确理解“强制分红”概念。公募REITs是具有强制分红特征的产品，并在产品公告中披露了未来现金分派率，并非保底收益率，是基金发行阶段对应发行评估值的预测值。公募REITs项目是权益性的产品，未设置收益率补足机制。未来基础设施基金将以90%以上经审计合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。具体实际分配金额以项目公司会考虑持续发展、偿债能力和经营现金流等因素。
对普通投资者而言，胡海滨建议仔细研究REITs项目的基础资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离REITs基本面做出价值投资判断。新的REITs项目刚上市往往有较大的价格波动，存在投资风险，请投资者们结合自身情况谨慎投资。
