12月21日，作为资本市场助力构建新发展格局的重要“拼图”，首批9个基础设施公募REITs试点项目已上市半年。此外，12月14日和12月17日分别有两批REITs公开发行上市。
记者采访的专家表示，自首批公募REITs上市以来，整体运行平稳，市场趋于理性。第二批公募REITs产品延续了第一批的亮眼趋势，具有较高的长期投资价值。
首批REITs产品量价齐升
AVIC基金管理有限公司房地产投资部总经理宋新告诉记者，“自首批公募REITs上市半年以来，标的资产运行平稳，二级市场表现良好。随着第二批产品的发行上市，公募REITs市场持续升温，带动第一批产品量价齐升。”
截至目前，自首批9只公募REITs上市以来，平均涨幅已近30%。其中，产品最高溢价率超过40%。9款产品的成交率在2%-3%之间波动，成交额在2-6亿元之间。
在首批公募REITs中，AVIC首钢绿色能源REITs、金钟普洛斯REITs、老板蛇口产业园REITs、平安广河REITs相继发布分红公告。宋新认为，“这进一步表明，首批公募REITs标的资产运行平稳，收益稳定，让投资者感到安全，进一步增强了投资者对REITs长期投资的信心。”
广东证券研究所首席市场分析师李星对记者表示，“从首批公募REITs的换手率和幅度来看，在经历前期活跃交易后，换手率逐渐稳定，幅度逐渐下降。目前9只公募REITs的换手率低于美国等成熟市场，主要是因为战略投资者在公募REITs中的份额有一年以上的锁定期，市场流通规模小，产品推出时间不长，投资者还有一个认知过程。随着未来市场规模和产品类型的增加以及投资者认知度的提高，预计公募REITs的交易活动将恢复正常水平。"
第二批产品延续亮眼走势
12月13日，中国证监会党委传达学习贯彻中央经济工作会议精神时，强调“扩大基础设施公募REITs试点”。
基于首批9只公募REITs的良好市场表现，第二批公募REITs也紧随其后。近日，华夏越秀高速REIT、建信中关村REIT相继上市，延续了首批产品的良好态势。
12月14日，华夏越秀高速REIT上市首日收益8.716元，较发行价上涨22.76%，成交3302.4万份，成交额2.78亿元。随后三个交易日，该产品持续上涨，四个交易日累计上涨37.94%。12月17日，建行中关村REIT上市首日收盘跌停4.160元，成交量809万份，成交额3364万元。
“第二批公开发售REITs产品的强劲走势与三个因素有关。”根据宋新的分析，第二批公募REITs产品的标的资产与第一批相同，都是成熟优质的基础设施，具有一定的稀缺性。因此，市场投资需求旺盛。私募基金、商业银行、券商等资产管理机构积极参与。在中国银保监会明确保险资金可以投资公募REITs后，公募REITs的市场活跃度进一步激发。通过公开发行投资房地产投资信托基金不能
宋新表示，“公募REITs将成为未来十年公募基金的重要赛道之一。此外，公募REITs作为产融结合最有效的工具之一，有助于支持金融服务实体经济，为投资者提供更多的资产配置选择。因此，继续看好公募REITs的未来发展。”
李星认为，根据国家发改委发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，未来将有更多的企业参与公募REITs市场，尤其是具有专业产业园运营经验的运营商，有望成为未来公募REITs的主要参与者。
“封闭运营期内，公募REITs主要投资于基础设施资产支持证券，获取基础设施的运营收益，承担基础设施价格的波动。一般预期收益和预期风险水平高于债券基金和货币基金，但低于股票基金。从产品期限来看，属于非常规产品，不开放认购和赎回，适合稳定投资者的长期投资。”李星建议投资者关注底层资产质量和公募REITs现金流稳定性，选择底层资产高、现金流稳定性强的产品，关注其流动性风险和信息披露风险。
展望未来，李星认为，公募REITs有望进一步完善地方国有资产投融资体系，为社会资本提供更加多样灵活的退出方式，吸引其参与基础设施项目，让全社会共享基础设施建设项目的投资收益。
