2月8日，盐田REIT发布公告，提醒投资者关注基金溢价风险，并计算年化净现金流分配率量化分红变动。根据2月7日的现场价格，盐田REIT预计年化净现金流分配率将从4.15%降至2.45%。
记者从基金公司了解到，目前，盐田REIT尚未公布最新基金净值，仍以发行价2.30元/股为基础。即使以后公布最新的基金净值，按照目前的市场溢价情况来看，由于36年的平仓期到期，目前无法在市场内外进行套利，但随着市场价格的持续上涨，净现金流分配率将大幅下降。2022年以来，首创水务REIT也发布了类似公告，对溢价风险进行警示。
分红收益有可能被稀释
2022年以来，a股主要指数跌多涨少，强吸金的稳健投资主线更加稀缺。然而，大量公募REITs一直吸引着投资者的关注。截至2月8日收盘，2022年共有11只公募REITs涨幅超过10%，其中，郭芙首创水务和鸿图盐田港(00088)的REITs均超过30%。
需要注意的是，由于公募REITs标的资产和投资功能的特殊性，这类工具产品不及较大涨幅，甚至可能对所谓“强制分红”的收益产生影响。2月8日，鸿图盐田港REIT发布公告，提醒基金注意溢价风险，指出分红收益可能被摊薄。
公告信息显示，盐田港REIT 2月7日收报3.887元，较发行价2.300元溢价较大，2.300元为REIT首次上市时的基金净值。按照年化净现金流分配率的计算方法，目前已经大幅下降。
据悉，盐田港REIT 2021年7月1日至2021年12月31日的预计可分配金额为3814.04万元(半年预期值)，相当于全年理论计算数据的两倍。以初始价格计算的年化净现金流分配率为4.15%，以2月7日收盘价计算的价值为2.45%，下降1.7个百分点。
换句话说，如果投资者以股息为收入来源，投资收益率可能低至2.45%。根据国家发改委发布的《每日经济新闻》，现金流量净分配率原则上不低于4%，这也是公募REITs被普遍视为介于债券和股票风险特征之间的投资工具的原因。
随着二级市场报价的增加，目标房地产评估净值被动增加，导致净现金流分配率计算分母较大，结果较小。简单来说，就是对目标房产的估值高估，原来估计的年分配现金流是确定的。因此，在近期分红的情况下，投资者可能面临分红收益减少的可能。
对于二级市场价格的炒作，基金公司在回应记者《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》时表示，此前并未进行相关市场调研，也未披露标的资产项目的运作情况，主要目的是为了获得基础设施项目租金等稳定现金流。
尚没有场内外套利机遇
此外，由于公募REITs的运作模式与LOF的场内运作模式相似，有声音讨论场外套利的可行性，但就公募REITs现有的管理模式而言，不存在可能性，场外资金的份额仅占公募REITs总份额的一小部分。
以盐田港REIT为例，统计数据显示，截至2月8日，市场共有7.9919亿股，占总8亿股的99%以上。该基金相关人士告诉记者，目前盐田REIT尚未公布最新基金净值，仍以发行价2.30元/股作为基本对比。即使以后公布最新的基金净值，按照目前的市场溢价情况。
可以看出，由于公开募集REITs基金净值披露频率较慢，在更新之前无法将之前的净值作为资产估值考量的科学依据。据业内人士分析，不少REIT早在上市前的询价定价阶段就对资产实际价值有一定溢价。后期，上市价格的走势仍需考虑标的资产的实际运营情况和利润增速进行匹配，否则不仅会影响分红收益，还会对上市份额的价值增长产生负面影响。
事实上，除了来自盐田港REIT的溢价风险警示外，2月8日，富国资本水务REIT也发布了交易风险警示公告，也解释了二级市场价格偏高可能对净现金流分配率产生影响。但首创水务REIT提出的2021年现金流量净分配率仍在4%以上，达到4.003%(基于2月7日收盘价)。
此外，在第二批公募REITs中，建信中关村产业园REITs也在去年12月中旬对交易风险进行了警示，上市当天基金在二级市场的涨幅达到30%，公司也提醒投资者注意投资风险。
