杭州写字楼市场出现不寻常的“退标”。
1月11日至2月21日，“杭州拱墅区航悦商业中心1号楼”密集解约，几乎每周都有一批房源被解约。短短一个多月，可查询的注销记录就有160多条。
“杭州拱墅区航悦商业中心1号楼”指杭州大悦城1号楼。根据项目信息，这是一栋高档写字楼。2017年，一个买家以10亿元的代价买下了整栋楼。
买家的身份仍然是个谜。市场传言是上海某大型基金公司。时代财经从杭州一家资产管理公司了解到，当年在杭州大悦城买楼的神秘买家，其实是金融巨头海印系的五牛基金。
不过，针对“退房”的说法，时代财经向五牛基金求证。表示2020年6月，五牛基金以转让公司股权的方式退出杭州大悦城项目，2020年7月开始清算，2020年10月完成退出手续。
奇怪的“签名后门”
在官网的五只牛基金中，“杭州大悦城”仍显示在其投资案例列表中。
2017年，五牛基金在杭州大悦城买楼的时候，是国内商业地产市场事件不断的一年。当年，万达卖掉了吕雯的资产，SOHO中国也卖掉了虹口SOHO和孔令SOHO。首端房企态度的转变，让外界对商业地产产生了担忧。
但房企销售的时候，往往是资本活跃的时候。2016年以来，商业地产领域的大宗交易逐渐活跃。作为涉足房地产私募投资十余年的资深玩家，五牛基金早就瞄准了国内商业地产。
2016年和2017年，五牛基金管理层多次在公开场合承认，中国持续快速的城市化进程，商业地产投资潜力巨大。未来，五牛基金将加大优质资产收购和存量地产主动管理的发展，尤其是在长三角地区，并将持续发力。
一口气十亿美金，五牛基金成功拿下杭州大悦城一栋楼，成为2017年杭州写字楼销售三大单之一。按照资产管理行业“投融资管”的惯例，收购杭州大悦城后，五牛基金会利用专业的资本管理和运作，提升项目价值，在项目达到预期价值时，开始退出，吃下暴利。
杭州大悦城无疑是一块“肥肉”。这是大悦城第一个落地杭州的综合项目，占据杭州核心商圈运河商圈。整个项目体量约50万m3，受到众多置业者和财富管理、私募金融、金融科技等新兴业务的青睐。
2017年杭州大悦城推出第一批公寓时，场面非常火爆。写字楼同样受欢迎。甲级写字楼一共三栋，其中两栋在投放市场前已经陆续卖出，一栋是五牛基金买的，两栋是2018年美国一家基金买的。
时代财经查询得知，2019年，杭城大悦城某楼盘正式入市，近几年出租信息不断更新。然而奇怪的是，在包括戴德梁行、第一太平在内的多家机构发布的《2020杭州商业市场报告》中，并没有杭州大悦城一栋楼转手的记录。
私人股本行业的动荡导致投机。
外界对于五牛基金退出的猜测并非空穴来风。近两年股市波动较大，私募基金行业受到牵连，五牛基金多次陷入赎回风波。种种因素导致了这个“罗生门”。
就在五牛基金决定退出杭州大悦城项目的前一个月，一群投资者涌入其位于上海的总部办公楼维权。这些投资者被告知，虽然他们在上海中期投资的私募股权产品
人们对上海中成大厦私募产品提出质疑，称2017年认购产品时，五牛基金曾做过一个测算，预计三年平均浮动收益率可达24%。产品到期时，产品的浮动收益率不仅与当初计算结果相差较大，甚至连本金都难以取出。
去年，五牛基金再次倒闭。其韩宏伟控制的上海五牛资产管理有限公司、上海五牛金宇投资管理有限公司、晓寒控制的深圳五牛股权投资基金管理有限公司、上海五牛股权投资基金管理有限公司，因“无法持续满足管理人注册要求”，相继被中基协强制注销。
更何况目前私募行业并不景气，私募公司无论大小都背负着沉重的业绩压力。
海通证券在1月份私募基金市场研究报告中提到，受国内经济放缓、外部形势变化等因素影响，1月份a股大幅下跌，上证综指全月下跌7.65%，市场避险情绪较为浓厚。私募基金的发行量同比和环比都有一定程度的下降。
在市场波动中，不少私募产品触及警戒线或平仓线，部分数百亿的私募产品不得不被动减仓或平仓。
私募排排网数据显示，0.8元净值是大部分私募产品的预警线，0.7元是大部分私募产品的平仓线。截至今年2月8日，923只私募产品净值低于0.8元，432只私募产品净值低于0.7元，情况不容乐观。
看业绩，据私募排排网统计，截至2月7日，百亿级私募数量为111家，94家公司披露业绩的百亿级私募数据显示，其今年平均收益为-4.32%，业绩为正的百亿级私募仅占11家左右。
