3月21日讯 今年以来，随着部分头部房企的“雷雨”事件，作为房地产行业重要的资金供应商，难免受到影响。尤其是在监管层提出应对房企风险的要求后，包括中信信托、光大信托、中融信托、五矿信托在内的头部信托公司响应监管号召，积极化解风险，部分信托公司脱下之前的“LP”外衣，以“GP”的形式直接参与房地产风险化解一线。
转化角色背后勇担社会责任
2021年12月底，央行和银监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行开展并购；贷款业务稳步有序开展，重点支持优质房地产企业兼并收购处于危险和困境中的大型房地产企业的优质项目；鼓励金融机构为并购重组提供金融服务，帮助化解风险，促进行业清算。同时，加大债券融资支持力度，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，为重点房地产企业风险处置项目并购融资。
受上述政策影响，目前已有浦发银行、广发银行、平安银行、兴业银行等多家银行公布了M & amp房企的债券从50亿到100亿不等。作为化解金融风险的主力军——AMC企业也在积极参与此轮房地产风险化解。
2月，一是中国东方在全国银行间债券市场公开发行价值不超过100亿元人民币金融债券的申请获得通过。募集资金主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解和处置，开展房地产行业不良资产化解和房地产金融风险化解工作。3月，中国长城资产获准在全国银行间债券市场公开发行100亿元金融债券，也用于化解和化解房地产金融风险。
与上述金融机构相比，仍然采用提供资金的方式为救助和化解房地产金融风险注入血液。信托公司作为房地产行业的主要输血方，一改之前作为卖方的“LP”身份，而是基于之前作为投行业务主要负责承包、承接、承销的优势，选择直接接手问题项目，以“GP”身份直接参与后续风险资产的实际管理和运作。
今年以来，中融信托接手南宁龙光房地产开发有限公司转让的柳州龙光俊德房地产开发有限公司70%股权，不久后，中国恒大宣布将其旗下四家房地产公司的项目股权分别出售给光大信托和五矿信托，由上述两家信托公司投入资金保障项目后续开发建设。之后，包括AVIC、平安在内的信托机构分别转让了部分爆款矿房项目公司的股权。
从上述信托公司“GP”的案例中不难发现，信托机构接盘项目一般在前端通过信托产品为房地产开发商提供相关融资，信托机构接盘项目更多的是为了更好的化解风险，通过项目接盘与爆雷房企隔离，进一步盘活项目，维护投资者权益。
向上重塑预期
以信托支持的房地产项目风险为例。当信托产品面临逾期或风险时，为开发商争取时间，通过自有资金或贷款置换完成信托资金的回笼，是最理想的结果。
再次，是AMC或其他不良资产投资机构购买债权或直接接手股份实现资产处置，以一定的利息损失换取时间。这也是早期AMC机构的初衷，也是AMC发展的重要原因
最后是信托机构选择自己接手项目，比较无奈。有研究机构表示，从风险控制的角度来看，如何盘活承担风险的项目，如何尽快退出爆款矿房企业的其他融资业务，或者未来如何进一步加强对项目的风险控制和投后控制，成为信托机构避免成为接盘方的重中之重。
同时，在楼市拐点仍遥遥无期的情况下，信托机构传统的“地产、政府、信贷、通道”业务仍将面临较大挑战。此外，近年来信托业经历了一次又一次的雷电风暴，加上资管新规的出台，明确要求资管业务不得承诺保本收益，打破刚性兑付；以及非标准化债权资产投资要求严格、禁止资金池、防范影子银行风险和流动性风险等政策影响；以及信托向标准产品转型的大趋势，使得信托产品的高收益不再等待一系列影响，导致投资者对信托公司和信托产品的信任度大打折扣。信托公司直接参与房企风险化解，投身博弈，履行义务也是信托公司重塑投资者预期的积极表现。
“房企出售部分资产缓解债务压力。信托公司直接接手项目也可以规避房企的信用风险。”信托研究员于之认为，虽然信托公司在房地产项目运营方面经验不足，但接手后可以避免房企债务问题影响项目建设，从而降低后期项目违约风险。
与此同时，信托研究员廖也提出，“信托公司接手房地产公司项目股权收购过程中的定价问题和退出问题是比较敏感的。尤其是在房地产市场尚不明朗的情况下。”然后进一步分析指出，在充分考虑融资金额和潜在成本后，在行业龙头企业还在“过冬”的情况下，未来接手项目公司的股权是一个很大的挑战。
向下管理风险
2月底，穆迪的报告显示，与其他金融机构相比，信托公司对房地产行业的敞口更大。中国房地产市场目前的困境可能会推高这些公司的信托资产逾期率，从而削弱信托计划基础资产的质量和流动性。虽然托管的信托资产不在资产负债表内，资管新规也不允许刚性兑付，但在某些情况下，信托公司可能需要补偿投资者的损失，从而为其产品承担或有负债。
截至2021年9月30日，信托业股东权益总额占管理信托资产的比例。
总额和受管理房地产敞口的比例分别仅为4.5%和36%。同时，信托公司还对房地产业有间接敞口，包括通过与房地产业密切相关的其他行业、通道类产品，以及在房地产业持有部分投资的基金。通道类信托产品是信托公司为其合作的金融机构受托资金发行的信托产品，而信托公司不参与这些计划下的基础投资的管理。由于缺乏披露，这类敞口的投资将难以估计。信托公司较低的资本水平加剧了其较大的房地产敞口所带来的信用风险。
去年下半年以来，在房地产宏观调控政策影响下，房地产企业融资和再融资受到严重影响，导致信托行业风险不断积聚。据统计，2021年，信托行业共计披露风险项目282款，涉及金额达1495.18亿元，其中房地产信托全年违约规模达917.11亿元。今年1月信托违约事件13起，房地产信托违约涉及金额达55.79亿，排名第一，成为重灾区。都在逼迫信托公司不得不更为直接地开展风险管理工作。
在廖鹤凯看来，正是面对上述严峻形势，如何在维稳现存地产信托业务优质资产基础上，解决问题资产流动性，完成项目正常退出就能够维护委托人利益和信托公司声誉。接盘房地产公司项目股权后信托公司一般只会在财务上把控，继续推进项目的正常进行直至项目正常退出，其次就是找有资质的合作方共同接手项目运营并推进项目正常退出。
用益信托研究员帅国让指出，在当前复杂的经济金融环境下，信托公司入股接盘房地产公司项目股权对于信托公司处置房地产信托存量业务、化解业务风险具有一定的参考意义。从长期来看，信托公司和房企合作空间仍看好。房企缩表出清已是大势所趋，而逐步减轻重资产的拖累是缩表的一大挑战，借助资本市场进行轻型化转型无疑是一大突破口，这将驱动房企与信托等金融机构合作进一步加强。
未来，随着信托公司接盘促使双方股权投资合作模式或进一步深化，这也将倒逼信托公司专业化的提升。廖鹤凯认为，信托公司在后续可以在房地产标准化债券、房地产并购基金、房地产投资信托(REITs)等领域着手发展房地产信托业务，这也是符合发展阶段和发展趋势的，目前都还处在较为初期的阶段，在房地产业走向成熟的当下或许就是开始的契机。
