记者魏夏怡北京报道
公募REITs交易所获批信息来源：上交所、深交所、CICC研究部
公募基础设施类REITs(以下简称“公募REITs”)正在路上。近日，沪深交易所就《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指引第3号——新购基础设施项目(试行)》(以下简称《新购入基础设施项目指引》)向社会公开征求意见。与此同时，公募REITs的扩容也在不断推进。截至目前，全市场共发行12只REITs公募产品，累计募集规模约458亿元。业内人士预计，很多产品有望在年内发布。
公募REITs配套机制继续完善。
募集机制是REITs产品的重要特征，也是市场建设中不可或缺的环节。沪深交易所4月15日分别发布的《新购入基础设施项目指引》征求意见稿，对公募REITs的扩容、信息披露、决策、新购买基础设施项目审批等具体安排进行了规定。
“REITs产品推出时，有的项目是单资产，有的项目是多资产。参考国外成熟市场的发展历史，具有流动性的底层资产才具有真正的生命力。《新购入基础设施项目指引》的发布是对整个行业体系的有益完善。从微观层面看，筹资是解决资产稀缺性的重要手段之一。增加产品供给可以有效缓解公募REITs市场的供需矛盾。”北京某公募REITs基金负责人坦言，引入募集机制意味着现有项目可以不断注入新的资产，更好地体现产品的可持续性。“首批募资项目将在年内落地，值得期待。下一步监管定向政策文件出台后，各机构也将形成可募集资产清单，积极申报”。
作为公募REITs的试点机构，华夏基金也表示将积极与原权利人和监管机构就公募REITs扩容事宜进行沟通，希望未来有机会参与首批扩容。
上海证券交易所副总经理陆达标4月16日在“2022清华五道口全球金融论坛”上表示，首批公募REITs即将迎来一周年，总体来看，试点项目符合预期。截至目前，各项目上市以来平均涨幅约30%，平均换手率2%，投资结构合理。近日，上交所制定的募集规则向全社会公开征求意见，完善了适格业务系统和交易系统，做好了募集和储备工作。REITs市场建设很难一蹴而就，需要各方齐心协力。交易所还将适时推动有关方面开展REITs专项立法。
第一批产品的表现好于预期。
4月14日，吴栋苏源产业REIT发布2021年度收益分配公告。这意味着首批9只公募REITs基金全部实现分红。近日，首批公募REITs产品的年报也已披露完毕。整体来看，基金层面的收入利润、经营性现金流、可分配利润好于预期。
据CICC统计，9款产品均已超额完成2021年可分配金额目标，完成率为102%至187%。其中，浙商沪杭甬REIT、AVIC首钢绿能REIT、郭芙首创水务REIT披露的可分配金额与招股书中同口径预测值的比值最高，分别达到186.8%、155.8%、150.0%。
在EBITDA(税前利润、利息、折旧和摊销)方面，首批9款产品也实现了正值。具体来看，华安张江光大REIT、吴栋苏源产业REIT和宏图盐田港REIT的EBITDA均高于pr
值得注意的是，距离6月下旬首批公募REITs限售股解禁越来越近。据Wind数据统计，目前，9只首批公募REITs的发行规模已达64亿，12个月解禁的基金份额达到21.93亿份。解禁份额占总份额的34.27%，超过目前32.4%的流通份额。华泰证券提醒，公募REITs目前累计涨幅较大，投资者可卖出套现收益。他们需要警惕解禁带来的抛售压力和价格冲击。投资者可以等待价格调整后买入基本面较好的产品，或者关注新的机会。
不过，上述公募REITs基金负责人也表示，公募REITs项目参与机构主要涉及保险资金、银行理财、券商自营等。“事实上，我们会定期向监管部门报告战略投资者解禁等事项。就目前情况来看，大部分机构表示会长期举办首批“优中选优”试点资产项目。基金本身也会有相关计划，所以对二级市场的影响可能有限。”
更多的新项目正在逐步接近。
公募部分0.84%有配售比例，累计吸金超过1500亿元(配售比例前)。中国交建REIT近期的发行记录备受关注，再次提振了市场投资者的情绪。该人士指出，加盟类REITs网下询价认购比例较高，体现了目前投资者对稳健经营资产的认可。
清洁能源、经济适用房……更多的新项目正在到来。鹏华深能清洁能源REIT已获深交所受理，目前状态为“已问询”，这意味着基础设施类REIT品种将拓展至清洁能源领域；国泰临港东久智能制造产业园REIT截至目前推广状态为“反馈中”，郭进铁建重庆隋玉。
高速公路REIT为“已受理”；此外，4月13日，全国首单保障性租赁住房REITs项目完成申报。据悉，深圳市人才安居集团选取了四个优质项目参与保障性租赁住房REITs试点。有市场人士预计，按照首批产品的审批、发行速度，预计年内保障性租赁住房REITs产品有望完成发行上市。“目前来看项目少、资金多，整体还是供不应求，并且未来一段时间都会呈现这样的状态。乐观预计今年可能会有包含保障房项目在内的六至七单发行。”一位机构人士告诉记者。多家上市公司近日也披露了公募REITs申报进展。4月8日，北京能源国际公告称，申请拟以300MW和100MW两座光伏电站作为基础资产设立公募REITs。目前，公司已完成全套申报材料的撰写并已向监管机构进行申报。后续公司将全力配合监管机构的审核工作，争取尽早完成中国首单公募光伏REITs的发行。4月11日，新特能源公告，公司拟以控股子公司特变电工新疆新能源股份有限公司的全资控股子公司哈密华风新能源发电有限公司和哈密风尚发电有限责任公司持有的风能及光伏发电运营项目作为基础设施资产，开展基础设施公募REITs的申报发行工作。嘉诚国际同日公告，公司拟探讨通过嘉诚国际海南多功能数智物流中心项目发行公募REITs，项目已经向海南省发改委申请纳入REITs试点项目库。
