作者：魏夏怡
今年以来，公募REITs成为整个市场的“香饽饽”。9月22日晚间，国泰君安东九新经济REIT(简称“东九REIT”)公布认购申请确认比例结果，投资者认购热情依然高涨；同时，华夏基金的华润巢租赁住房公募REIT在上交所的项目状态显示为“已申报”。相对于股票型基金发行的窘境，目前公募REITs供不应求，产品认购和配售比例不断刷新纪录。
公告显示，东久REIT募集的基金总份额为5亿份。按照3.035元/股的认购价格，战略投资者出售份额为3.25亿股，实际认购份额为3.25亿股，认购规模为98637.5万元；网上投资者销售份额为1.225亿份，而实际认购份额为123.15亿份，最终确认比例仅为0.99%，认购规模约为373.76亿元；公众投资者在售份额为5250万份，而实际认购份额达到155.55亿份，实际确认比例低至0.3375%，认购规模达到约472.09亿元。综合来看，总认购金额超过855亿元。
而在此前一天，国泰君安临港创新产业园REIT(简称“临港REIT”)的认购申请确认比例也显示出市场投资者的“热情”。公告显示，以其4.12元/股(下同)的认购价格计算，香港REIT战略投资者、网下投资者及公众投资者按比例配售前的总认购金额超过727亿元。具体来看，对于网下投资者，网下首次发售的基金份额数量为6300万份，占扣除向战略投资者配售后发售数量的70%。截至9月20日，76名网下投资者管理的214个有效发售和配售对象对应的有效认购基金份额数为93.26亿份，预计配售前网下发售规模约为384.23亿元。此外，首次向公众投资者发售的基金份额数量为2700万份，占扣除向战略投资者配售后发售数量的30%。结合有效申购基金份额计算，公众投资者总申购规模为338.39亿元。
另一个引人关注的新产品是华夏合肥高新REIT，在战略投资者、网下投资者和公众投资者按比例配售前，其总认购金额为1294亿元。其中，公募占比低至0.23%，创下公募占比新纪录。
对于公募REITs的持续“大甩卖”，华夏基金相关人士表示，公募REITs投资于成熟的经营性基建资产，主要目的是获取基建项目租金、费用等稳定现金流。公募REITs的收益分配比例不得低于组合基金年度可分配金额的90%。因此，公募REITs具有基础资产优质成熟、现金流预期相对清晰、强制分红等特点。预期风险和收益高于债券基金和货币基金，但低于股票基金，可以提供长期稳定的现金流。
截至9月26日，全市场已有17只REITs成功上市。此外，还有多只公募REITs产品正在排队或即将上市，年内产品数量将扩大至24只。包括“询价”华夏何达高新技术产业园区REIT，“反馈”金钟安徽交管高速REIT和华泰紫金江苏交管高速REIT，以及即将上市的三只产业园区REIT。
9月22日晚间，华夏基金向证监会和上交所提交了华夏基金华润巢租房公募REIT的注册上市申请材料。目前上交所显示的项目状态为“已申报”。业内人士表示，如果这一申请获得通过，华润置地将有望成为首家典型的ho
据悉，该项目的相关资产为位于上海市松江区泗泾镇的保障性租赁房，由泗泾项目公司所有；位于上海市松江区松江工业区东园的经济适用房为东经济区项目公司所有。目前预计募集资金超过11亿元。公开资料显示，“巢”是华润置地旗下的长租公寓业务平台。2021年，上述长租业务实现营业额3.13亿元。
“REITs将为公司提供另一种股权融资方式，实现融资方式和平台的多元化，减少对传统债务融资方式的依赖。还可以盘活其基建资产，避免基建投资回收期长、资产周转率低的不利影响，增强公司滚动投资能力和持续经营能力。”华润地产在公告中表示，若本次申报的公募REITs能够上市，将为华润和基建REITs的运营和未来扩张提供独立的资金募集平台。
