9月26日晚上11点，方潼刚走出东部某省的住建大楼下班回家。不出意外的话，今年的十一假期他要为化解恒大风险加班。
6月底，该省住建厅就发现恒大地产项目的异常，并多次约谈恒大及相关方；8月中旬，住建、公安、税务、金融、政法委等部门联合成立了主要任务为保交房的“恒大集团项目处置及风险化解专班”，全面摸查核算债务缺口。
不仅仅是方潼所在的省份， 自恒大流动性问题爆发以来，在监管层统一协调下，部分地方成立由省级政府牵头、市县级政府为主体的恒大风险化解专班小组，计划帮恒大部分停工项目复工。
“没有一个好消息。”听到其他部门反馈的情况，方潼叹了一口气。作为监管部门中的工作人员，方潼与恒大经常打交道，他说，目前外界看到的只是恒大众多问题的冰山一角。
“谁家孩子谁抱走”
方潼所在省份，恒大有50多个项目，分布在10个地级市。一个多月来，住建厅对全省恒大项目资产进行摸底，测算“保交房”资金缺口，协调地方城投公司和其他开发商的接盘意愿。
排查摸底发现，恒大在该省份近三分之一项目非正常停工或逾期交付，恒大方面也和购房者承认，两到三年内无法交房，能够将房子建好交付的大概有10个项目。
各个地市因问题项目数量而面临压力不一，有的城市恒大项目有10多个，一旦出现异常交房，很难找到接盘方。即便业主筹集资金自救，也非常困难。以往成功案例极少。
住建厅也尝试协调其他开发商救助恒大项目，但无论国企或民企，尽调完部分项目后，都摇头婉拒了。
一家央企的人士告诉方潼：他们摸底后发现，恒大项目债务情况复杂，有的项目一两年换了好几拨财务团队，财务章也收归到总部，“项目被抽资的厉害，有的项目预售款项被总部控牢了”。
由于无人接盘，这些动辄数十万平方米的项目变成“烫手山芋”。方潼说，现在处理恒大问题的思路主要是：谁家的孩子谁抱走。
保交楼 严控金融风险
据方潼介绍，他所在省份对恒大问题项目进行测算，保守估计，资金缺口超过400亿元。这就需要由地市和区县财政按一定比例出资，作为保交楼建设款，压实属地责任，他们称为“解围资金”。
他算了一笔账，恒大的50个项目，除了10个能自负盈亏的，剩余项目平均每个资金缺口在10亿元左右，“这只是工程建设款，保不定后面还有其他债务，因此估算400亿元是很保守的”。
方潼也清楚自己团队的使命：恒大流动性问题波及购房者、投资人、供应商等多方面，但目前风险化解专班最大的任务是保交楼，先确保购房者拿到房子。
据方潼介绍，每一级政府都有相应的应急资金，必要时可以申请调用，“无非是市、区按照多大比例支出这笔钱，由哪些城投来接项目”。
资金解决后，需要为恒大的问题项目引入新的施工单位，对于施工单位的甄选，住建厅首选的是地方城投公司。首先，城投公司由政府背景，可以减少二次暴雷的风险；其次，工程款可控。
方潼表示，解围资金一般不会直接拨付给原施工企业、承包商、供应商，如果原施工单位愿意继续承建项目，可以和城投公司签约，但解围资金仅限于支付复工后的工程款，“之前恒大欠的钱，还是得找债主”。
让城投公司接盘恒大项目是地方政府不得已的选择，方潼所在的省份曾尝试通过市场化手段解决，但恒大项目的纷繁复杂的融资及商票链条，最终让其他房企望而却步。
方潼说，和p2p、长租公寓暴雷不尽相同，很多人买房是穷尽一家几口人的钱包，有限的资金只能用来解决最紧急的矛盾。
方潼透露，除了保交楼外，风险化解专办的另一个重点任务是保地方城商行主体。由于恒大项目多在三四五线，城市商业银行成为部分恒大项目的主要债权人，所以要确保恒大的流动性问题不会波及到银行。
“如果一家城商银行对接了三四个恒大的项目，动辄数十亿元、上百亿元，一旦形成坏账，如何吃得消？”方潼说，城商行多数由农村信用社等转型而来，本身抗风险能力较弱。万一这些银行出问题，后果不堪设想。
方潼说，城商、村镇银行的资金缺口取决于银行自有资金以及存款规模，每家银行不一样，如果碰到一两家小的城商银行出现问题，波及面太广，当地政府需要综合考量，“保证小额存款的户头安全”。
方潼从兄弟省市住建部门打听到，有的省份恒大项目接近80多个，有些城市甚至难以平衡保交楼资金缺口。
从严监管资金
2021上半年，恒大在长三角项目去化率达到85%以上，6月底，方潼所在的住建部门注意到，恒大部分项目存在无证销售、购房者交了房款无法网签、预售款未存入监管账户甚至被挪用等情况，也多次约谈恒大及相关方。
比如，部分项目由于没有预售证，实际上与客户签的不是购房合同，实质是债务合同。 “即使购房者起诉恒大到法院，因为项目没有达到预售的条件，客户以为自己买了房，实际上是买了恒大的债”，方潼表示。
据他介绍，今年5、6月，恒大在全国各地打折促销卖房，但部分项目预售款没有用于支付工程款，而是直接抽调到总部。
“恒大总部把项目的财务章收走了，导致了项目公司对这笔资金是没有任何话语权的。现在很多地方政府反应过来，但这些购房款已经被抽走了。”9月，方潼所在的省份，由住建系统牵头，要求恒大将所有预售款存入监管账户。
方潼发现，近年来，包括恒大在内的不少房企，与建筑商、供应商利用监管空隙，通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式，提前支取预售监管资金。
除了工程进度证明造假，许多企业也没有按照预售监管资金的格式文本来操作，比如很多地方实际审核放款的单位是金融部门，部分企业绕过了住建部门，拿着工程方的出资证明、票据证明，向银行要求提款。
到了最后把关的金融部门，监管者根据企业工程方的相关证明，认定双方是经济履约行为，只要监管协议的格式文本不违反民法典的相关要求，也会同意放款。
方潼说，恒大欠付的工程款、违规收取预售款的规模有多大，还需要相关部门核查，目前有关部门只是初步摸排，“听到的消息是不太乐观”。
9月22日，广州市南沙住建局要求将恒大阳光半岛项目所有收入缴入政府托管专户，包括已收款项、购房款、按揭款等后续所有收入。
经济观察报获悉，贵阳市雨溪区成立恒大集团项目处置工作专班，工作专班包括日常监管组、资产核查组、农民工工资保障组等多个小组，目的是“全力化解恒大‘债务危机’对雨溪区的影响，确保房地产市场的健康发展”。
经济观察报记者了解，目前各地的恒大危机化解专班架构与贵阳雨溪区大同小异，主要是住建、公安、金融部门以及属地街道负责。
9月以来，方潼所在住建厅连发几个督办函，要求夯实地方政府的主体责任。该省风险化解工作专班由副省长、住建厅厅长等牵头，“什么时候把问题解决，专班就什么时候撤离”。
方潼提到一个细节，除了核查资产和债务情况，风险化解工作专班首先要做的事是拿到恒大项目的财务印章，把项目财务权、人事权从集团剥离下来，防止项目资金再被挪用。
