2021年，房地产市场经历了大起大落。上半年市场热情高涨。下半年市场突然转为低迷，行业风险暴露。不到半年的时间，土地市场从抢地走向了前所未有的大规模拍卖。在楼市低迷期间，不同地区和城市之间的分化加剧。
其中，上半年热点城市房价上涨压力较大，下半年调控持续升级下气温明显下降。部分非热点尤其是三四线城市继续下滑，至少有23个城市相继发布房价限价指令。年底，20多个城市发布住房补贴政策，释放鼓励购房的信号。从大区域来看，东北、华北、云南房价下行压力相对较大。
12个城市出台二手房指导价，17个城市重拳整治学区房炒作。
2021年以来，遵循“房住不炒”的定位，楼市调控政策多管齐下，其中，金融管理部门对住房金融保持严格监管。2020年12月31日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》号文件，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度，分阶段设置房地产贷款余额上限和个人住房贷款余额上限。
总的来说，2021年以来，房地产信贷环境逐步收紧，房贷利率不断上升。到2021年第四季度，随着房地产政策的暖风频频吹起，房地产抵押贷款信贷将逐步恢复，房贷逐步向稳定方向发展。
另一方面，业内普遍认为，本轮楼市回暖始于热点城市的二手房市场。因此，针对二手房市场的调控，将成为2021年热点城市调控的热点。
2021年2月8日，深圳市住房和城乡建设局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，以二手房网上价格和周边新房价格为基础，为深圳3595个社区编制了“成交参考价”。这也是国内第一个建立二手房指导价机制的城市。
随后，这一机制引发东莞、无锡、成都等城市跟进。据不完全统计，全年至少有12个城市建立了二手房指导价机制，包括深广、莞、成、Xi、宁波、无锡、合肥，以及三亚、绍兴、衢州、金华。由于二手房贷款往往是参照参考价审批，这对市场降温影响很大。
同时，2020年以来，“学区房”价格在一些热点城市快速上涨，“学区房”概念被炒作得更多。因此，学区管控是2021年热点城市楼市调控的一大重点。
据第一财经新闻记者不完全统计，2021年，至少有京、沪、广、深、渝、Xi、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州、天津、芜湖、沈阳、西宁等17个城市采取措施整治学区炒作。在这些城市中，一线城市和热点城市占据大多数。
8安居客房地产研究院分院院长张博分析第一财经新闻。自2020年以来，许多地区的房价上涨过快，学区在促进住房发展方面发挥了重要作用。一方面，整顿全国各地学区的投机行为，可以起到稳定房价的作用。许多在城市之前就已经不合理或过快上涨的行业已经出现明显的降温。另一方面，它可以有效地打击一些房地产投机者或一些非理性现象。它将对纠正学区的投机行为起到重要作用
但在气温大幅下降的同时，热点城市的住房需求仍然很大，结构性供给不足的问题更加突出。土地市场方面，据wind统计，截至2021年12月27日，杭州、上海、广州、南京、北京分别位列卖地收入榜前五名，与去年同期相比有所增长。
针对一二线城市和热点城市楼市的结构性供给不足，住房和城乡建设部部长王近日在接受媒体采访时表示，将推进住房供给侧结构性改革。针对新市民、青年等群体住房需求，加大金融、土地、公共服务等政策支持，大力发展保障性租赁住房，因地制宜发展共有产权住房，加快发展长租房市场。
23个城市出台房价限价，哪些地区下行压力较大？
与一二线热点城市相比，部分城市和地区受人口外流、经济发展困难等多重因素影响，楼市下行压力加大，甚至房价持续下跌。去年下半年以来，多个城市发布房价限价令，出台住房补贴政策，稳定当地楼市。
据第一财经记者不完全统计，去年下半年，全国共有23个城市发布“限购令”。这些城市有的直接发布行政命令，有的则通过约谈房企来限制恶意降价，否则不会给出网上签约。这些城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州、张家界等。除少数二线城市外，以三线、四线、五线城市为主，“限价令”的目的是维护房价稳定。
2021年9月发布限价单的张佳
口为例，当时，张家口主城区已经从房价最顶峰的13000元/平方米左右，降到了均价8000多元/平方米。也就是说，2021年9月张家口主城区的房价，距离最顶峰的时候已经下降了近四成。在出台限跌令的同时，2021年11月以来，有超过20个城市发布了不同力度的补贴购房政策，其中主要集中在人才补贴、新城市居民落户购房补贴等。这些城市以三四线城市为主。
中原地产首席市场分析师张大伟认为，近期各地的人才成为房地产政策调控的窗口，落户、三孩等成为放松的主要方向，符合房住不炒定位，也符合人才吸引要求。同时，政策目前主要集中在三四线城市，也体现了楼市的严重分化。
根据上海易居房地产研究院2021年12月21日发布的《31省份房地产行情报告》，2021年前11月，有13个省份商品房成交均价下跌。其中，黑龙江、青海、吉林、甘肃、广西和云南位居跌幅榜前六位。
从具体的城市来看，根据国家统计局发布的11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，有24个城市二手房房价低于一年前，其中东北、华北、西南地区城市较多，此外长江中游地区的不少三线城市也位列其中。
吉林大学东北亚研究院教授衣保中对第一财经分析，东北楼市下行主要与当地经济发展形势有关。由于经济发展放缓，很多年轻人口流向东南沿海地区，住房消费也受到影响。此外，东北城镇化比较早，体制内的人员占比较多，原有的存量住房比较多，购买力不旺，加上流出地卖房的人也比较多，因此楼市下行压力也比较大。
衣保中分析，东北地区的中小城市的楼市购买力不旺，楼市价格低，利润空间也不大，开发商大多也不愿意去投资，东北的房地产开发投资主要集中在几个副省级城市。
除了北方地区，西南的云南、广西、贵州等地，房价下行的城市也较为集中。张波对第一财经分析，这些区域的市场供应量非常大，还有很多待售面积，这些年土拍的量也大。另一方面，西南地区的云南、贵州、广西等地都有很多旅游地产，这些年旅游地产的吸引力明显下降，此外，旅游地产受疫情冲击也比较大。
